不知道大家有没有发现，近几年，公寓的开发已经从悉尼的东岸、下北岸往内西区，西区发展，最远的开发已经到了靠近蓝山国家公园东边边界的Penrith 区了（距离悉尼市中心在不堵车的情况下1小时的车程，火车是1个半小时的车程）。

购买公寓作为投资或者自住已经是一股不得不留意的潮流了。那么购买公寓作为投资和自住又需要注意什么呢？本文暂时不讨论地点的选择，将会有其他文章再详细讨论地点的选择问题。在本文，笔者作为一个建筑师，将从未来住宅开发的趋势和设计的改变，来为各位解释一下公寓的设计对于投资和自住的影响。

刚进入中产的一波为了买房苦苦支撑，所以公寓对于他们来说就是一个“上车”（香港那边关于第一次买房的说法）的最好方法，这一批中产，以刚毕业出来的小情侣为主，由于刚刚毕业，工资收入还不太高，有两份收入，也还不太稳定，首期即使有父母辈的支撑，但是贷款也会是一个购买能力的限制因素。

这一批买家对于价格特别敏感，但是对于房屋的地段、外观、户型设计等等的要求是相对来说可以降低要求的。他们对于厨卫的产品要求不会有什么特殊要求，只要质量不会太差就可以了。

所以开发商在做开发的时候就会针对这一部分买家就会推出一些“性价比”（主要是价格）特别超值的楼盘，厨卫产品有的直接从中国进口，户型面积属于仅仅满足设计规范（SEPP65，Apartment Design Guideline等）。 下图是公寓设计规范关于户型面积的要求：

同样的作为项目的建筑师会被要求以套数最大化来进行设计，在满足规范要求下尽可能的放下更多的套数，以此来保证项目的利润点。

富有的中产更富有，他们希望在市场上找到一些更有特色的公寓，不仅仅是房屋内部的装修用料，他们还更关注房屋的周边配套，以及户型设计合理等等。

以前的开发商可以为了吸引买家，会选择厨卫产品升级一下，从普通的牌子升级到比较有名声的牌子，例如： Caroma的卫浴，Miele的厨房用具等。但是现在这种手法已经很难再吸引到已经富有起来的买家，他们对于房屋周边的配套设备，例如，有没有泳池、健身房？进入公寓的大堂是否足够气派？以上种种都会成为富有中产的投资的考量重点。

对于公寓的投资，户型平面是一个很重要的关注点。在市场很疯狂的时候，户型平面布局往往会被买家所忽略，但是当市场开始降温，逐渐稳定下来之后，公寓的户型平面布局就会被买家所重视起来了。

其实政府有公寓楼的设计指南，一栋公寓楼必须要有60%的户型有自然对流通风，以下是ADG的要求：

维多利亚州（墨尔本）这两年也开始注重公寓设计的品质了，他们采用了类似新南威尔士州（悉尼）的公寓设计指南，叫Better Apartment Design Guide，但是由于当地规划师反对得厉害，这个设计指南对自然通风的要求就降低到开发总套数的40%。

除了自然通风，还需要有自然采光，楼层净空的要求。但是这些已经是属于最基本的设计要求，户型内部平面也需要很重视。一个好的公寓房，必须是要第一眼看到就觉得很舒服的，功能布局合理的，这样无论是自己住还是投资都能有比较好的收益回报（升值或租金收入）。

以下是新南威尔士州对于公寓设计的具体要求：

日照，在悉尼、卧龙岗等的城市地区，至少要保证每天有2个小时的日照，而且是在一个开发里面70%以上的公寓房需要满足：

层高，在主要居住活动空间必须要2.7米的净空，

每个公寓房的室外活动空间也是有要求的，阳台不仅仅有面积的要求，也有进深的要求，以保证每个阳台都是实用的：

对于户型，公寓设计指南也对每个房间给出了面积和宽度的要求：

以下是公寓设计指南给出的一些户型平面图的一些建议：

（以上图片均截图至NSW Apartment Design Guideline）

如此一来，买家和开发商对于公寓的平面布局要求就越来越高了。

即使是以价格便宜为卖点的房子，在现今的市场环境下也会越来越重视户型的平面布局了。只是靠便宜做卖点的建筑师事务所将会受到很大的冲击，作为一个从业了多年的建筑师，笔者还真的希望这一天能尽早到来，建筑设计本来就是应该以品质为主的。

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