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瑞银财富管理发布《2017年瑞银全球房地产泡沫指数》报告，在分析全球20个精选城市的住宅房地产价格现况后发现，多伦多面临的房地产泡沫风险最大。

瑞银全球房地产泡沫指数用以衡量全球金融中心的房地产泡沫风险指数时，有以下风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk）。

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图片说明：《2017年瑞银全球房地产泡沫指数 》；红色为泡沫风险； 黄色为高估； 绿色为价格公允； 灰色为低估

环视一周，没有新西兰的身影。没有出现并不意味着安全。该报告并没有把所有城市纳入统计。

十年利率下调，吹起全球房地产泡沫

斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港仍面临着泡沫风险。去年阿姆斯特丹的住宅市场被高估了，也有较高的泡沫风险。

巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、富兰克林、东京和日内瓦的估值也偏高。

相反，波士顿、新加坡、纽约和米兰看起来处于合理水平。芝加哥和去年一样，被市场低估。

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再把视线拉回到过去，处于泡沫风险区域的城市房价自2011年以来已平均上涨将近50%，而其他金融中心涨幅不到15%。如此悬殊的差距与各自当地的经济状况和通膨率不符。

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瑞银指出，过去十年房贷利率下降，刺激了购房行为，增加了多数人成为业主的意愿。

例如，在欧洲城市，尽管房价自2007年以来涨幅达30％，公寓每年使用成本（抵押利息支付和摊销）仍然低于10年的平均水平。加拿大和澳大利亚也是如此，较低的房贷利率，形成了高房价，继而对住房可负担性有消极影响。

新西兰如何引以为鉴？

去年开始，新西兰各大银行开始上调房贷利率。这被视为房价下降的重要因素。

要知道，在2015年和2016年，房贷固定利率一直稳步下调，无疑是给房地产市场加了一把火。但是从2016年末开始，房贷利率停止了下滑，开始回升。Westpac在10月16日Weekly Commentary指出，尽管上调的幅度不大，但房贷利率走势的改变，足以降低房地产的热度。

图片：credit:CNN

房贷利率的走向改变值得引起重视。Westpac报告指出，银行系统现在比一年前更加努力地平衡好首付和贷款之间的比例，以减少控制存贷比的压力。

除非新西兰储备银行下调官方现金利率（OCR），Westpac认为，短期房贷利率下调的空间有限。从较长的周期来看，Westpac预计，在全球利率上调的大环境下，OCR可能上调。在这种预期下，房贷固定期限利率也会上浮。

“未来几年，我们预计房价依然疲软。消费支出的增长也会比前几年更加缓慢，以匹配收入的增长。” Westpac报告指出，消费支出的下滑反过来又说明了经济过热的风险降低。

过去两年，新西兰的通货膨胀从低点重新抬头。10月17日，Stats NZ公布，新西兰三季度CPI指数上升0.5%（消除季节因素，调整后上升0.3%）。

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