加拿大的大温哥华地区和大多伦多地区曾经是两大火热异常的房地产市场，在卑诗省和安省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，但最近一段时间似乎又有了复苏的景象。但新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。

加拿大联邦金管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）近日表示，旨在降低房屋贷款风险的新政策B-20将在这个月底公布，并在明年年初开始实施。

金管局明年实行贷款新政

首付超20%也要进行压力测试

OSFI主席Jeremy Rudin本周二（10月3日）在多伦多宣布，新政策基本与7月份发布的版本一样。包括对所有无保险的房屋贷款进行压力测试（指测试贷款人是否能够在贷款利率上升时仍然能够负担贷款），同时还将禁止银行和其他不受监管的机构避开政策而合并发放贷款的行为。

Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，金管局不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。

Jeremy Rudin

目前金管局的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。

政策实施后，那些首付在20%以上并不需要保险的贷款申请人也会被要求通过压力测试。他们必须具有承受超过当前利率2%的能力才能获得贷款。也就是说，如果当前利率是4%，那么他们必须可以承受6%的贷款利率，即便他们选择的是几年内的固定利率。

OFSI声称这一政策的目标是如多伦多、温哥华等加拿大主要房地产市场，尤其是价格变化较大的城市。Rudin指出，没有人能预测加拿大房地产市场的走向，但可以肯定的是目前房价是历史最高，而贷款利率仍然近历史最低点。因此一个稳固的贷款监管系统现在尤为重要。

OFSI还将打击受监管的金融机构与不受监管的机构合并发放贷款的行为。

Rudin声明，他知道严苛的监管机制可能会使房产买家转向影子银行等其他贷款机构，但他指出80%以上的房屋贷款仍然受OSFI监管。

这一新政和温哥华多伦多两地的外国买家税政策都是以冷却房地产市场为目的。多伦多的房价自4月新政实施以来不断下跌，然而最新发布的数据显示温哥华房价仍然在不断上升，9月份房产均价为103.73万加元，较上年同期上涨10.9%。

预计新政影响巨大

加拿大人对贷款小心

安省房地产协会总裁Tim Hudak表示，这项新规定的效果可能很大。去年10月，对首付20％或以下的贷款实行限制时，加拿大贷款和住房公司的新贷款数量下降了44％，而整个2017年比起一年前大幅下降。

Tim Hudak认为，这将给加国整体经济带来真正的风险。“我们有不同级别的政府和不同的机构，都在寻找冷却住房市场的方法。现在它已经急剧冷却了，还要雪上加霜。即使在这个新政出台之前，加拿大央行也曾警告，要小心这些规则的整体效应，可能会出现大的负面影响”。

实际上，有证据显示，加拿大人其实非常小心，贷款时都会考虑自己的负担能力，以确保他们能够负担得起抵押贷款。消费者信贷报告机构Trans Union刚刚发布的一份报告显示，即使利率和抵押贷款上升，欠款的人也越来越少，第三季度的拖欠率下降到0.56％。

Tim Hudak认为，政策制定者的目标应该是让更多的家庭拥有自己的住房，同时实际减少风险。而实现这一目标的方法是鼓励更多的房屋供应。政府可以加快审批力度，加快指定发展用地的污水处理和交通基础设施建设，实行限制供应和创新的、现代化的分区法。政府应该特别注意像城市屋这样的住房类型，为许多家庭提供第一个自住房。

随着房市下滑，利率上涨，购房者更需要的是稳定，而不是不确定性。各级政府应该对进一步破坏房屋市场稳定的规则做出制止，把买家们跟房子的距离进一步拉近。