Part1 投资美国房产的两大常见手段

一、持有增值

持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低卖高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。

时间越长越有把握

根据美国近50年（1963-2011年）美国房产的房价走势来看，美国房产周期平均在15

年左右（12年的周期+3年调整期），所以持有房产的时间越长，越有把握稳赚不赔。

二、出租赚取租金

通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？下一个部分我们将详细介绍。

从长期的统计 数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。

收益直接与风险挂钩，这一点对于每一位投资者来说是至关重要的。所有投资都是如此，购置房产也不例外。低风险高收益几乎是不存在的，只有长期不断给房产增值才能实现。

Part2 如何通过出租赚取租金

一、3种常见出租方式：

1、委托经纪人

交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。

2、委托物业管理公司

物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。

3、自己寻找租客

这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。

收费标准：

委托出租的佣金（房产经纪费用）：全年租金的6%~8%（按实际情况而定）

委托管理的费用：月租金的5%~8%（也有的公司为8%~10%）

 二、租金回报率如何计算

美国一线城市虽然租金不低，但是由于房价过高，租金回报率也并不高。相反，在一些二三线城市，虽然房价增长十分缓慢，但投资者可以得到很客观的租金回报率。

Part3 投资美国房产涉及到的各项税费

一、房产租赁收入税

按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类：与美国贸易或业务无关的投资收益通常按30%的固定税率征收；第二类与美国贸易或业务有关的收入，则按照美国公民和居民的常规分级所得税率纳税。

根据美国税法第871(d)条例的规定，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，需要向美国政府申报其个人所得税。

以下是2016年联邦个人所得税率：

二、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%。

出租房产

根据美国税法第871(d)条例，房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。 

出售房产

▶ 短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；

▶ 长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

三、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案 ，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。

四、遗产税 

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。2013年该数额设定为5,000,000美元。而外国人资产的遗产税免税额仅60,000美元，超过的部分需要缴遗产税。

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