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投资观点是明石管理原创推出的时事点评专栏。特邀投资领域专业人士带深度分析中美投资市场的最新动态，带来最新的投资见解和观点。
投资专栏
JUSTIN BLACKHALL
现任明石管理公司合伙人，董事会成员。拥有纽约，康州，维尔京群岛等地区律师资格，熟悉美国金融法规，证券法及国际税务规划。
负责处理公司各项业务的法律事务，包括尽职调查、证券合规和风险管理。专注于为大型美国及国际金融公司提供法律和证券合规服务，拥有丰富的国际金融资本管理经验。
明石管理的固定收益投资产品主要投资于SBA 504贷款。能不能介绍下504贷款是什么？
美国中小企业局SBA 504贷款项目旨在为固定资产（大部分情况下为自持商业地产）的购买和/或建立提供融资。典型的504贷款是三方之间的贷款分配：（1）借款企业，（2）一个或多个私人贷款机构（如明石管理），和（3）代表SBA的实体，俗称认证发展公司（简称“CDC”）。
通常，借款企业必须至少提供项目总成本的10%-20%；私人贷款机构通常以自身的贷款利率和期限（最低10年）提供项目总成本50%的贷款，在资产融资中为第一顺位（这里的贷款是指本文中提到的贷款或“SBA504第一贷款”），CDC/SBA则提供项目总成本中余下30%（也可高达40%）的贷款，这笔贷款以借款企业资产的第二顺位权作为担保（即“SBA504第二贷款”）。典型的SBA504 贷款融资结构如下：
典型的504贷款结构
对于投资人来说，投资SBA504贷款的优势是什么？安全性如何？
优势一：SBA504第一贷款
明石管理在项目建设期间投资SBA504第一贷款。明石固定收益基金将在项目建设期间拥有所有项目资产的第一清偿顺位。
正常情况下，SBA批准的项目预算就等于抵押资产的估值。这是为了保证在贷款违约情况下两个贷款都有足量的抵押资产供清偿找回损失。处在第一清偿顺位的第一贷款在初始状态下（购买固定资产或者新建固定资产完工时）都有近两倍左右的固定资产作为抵押。这一点在很大程度上保证了第一贷款投资在商业地产价值大幅度下降的恶劣情况下仍能有效保证清偿价值足以找回贷款损失。
优势二：美国政府机构参与风控
明石管理及其子公司发起、审核并批准新的第一顺位贷款；一旦项目被批准为合格项目，完整的信用文件将被发送至CDC用于申请SBA贷款；贷款一旦获批，将颁发SBA书面批准书。
按照SBA标准操作流程（SOP 50 10 5）的规定，最终的审核文件须包括以下信息：
借款企业近三年的税单，近一年的利润表及资产负债表
担保人近三年的税单和个人财务报告
美国房地产估价（“MAI”）独立评估报告和市场可行性分析报告
第一阶段环境报告
信用备忘录，包括来源/用途、所有当事人的个人档案、预测和其他相关信息
美国建筑师协会（”AIA”）建筑合同和成本明细表
由TetraTech公司或Partners Engineering进行的预算审核、进度审核和合同审核
由当地的土地规划者或土地律师准备的分区/权利意见书，
美国土地产权协会（“ALTA”）的问卷报告以及产权保单
所有适用的保单（如建筑险等）
所有交易的履约保证书或TetraTech完工担保
SBA504贷款的潜在风险是什么？明石管理如何风控管理？
SBA504贷款的主要潜在风险为完工风险。如果建筑无法完工，就不会有下一轮融资，第一贷款就无法交割。明石管理独特的风险控制机制，严控风险，包括以下环节：
在贷款交割并资金到位之前，对所有建筑商/总承包商进行全面审查。确保审查每一位承包商的财务状况、流程进度、保险和贸易参考。
利用当地的工程师/建筑师审查工程计划和成本明细表来验证施工预算。
雇佣当地工程师和项目经理进行随机检查，准备每个交易的进展报告。这些公司还将协助审查承包商。
贷款将通过产权公司进行支付，并在拨款给建筑商之前审查产权更新担保和留置权等。
工程完工后才会拨款。
每个项目必须取得由全国认可的建筑合规专家提供的完工保证金或完工担保，如Tetra tech完工担保。
后记：
SBA 504贷款是美国联邦政府参与风控和放贷的项目，严格的政府风控程序确保了贷款的安全。明石管理的固定收益产品凭借其独特的风控机制和巧妙利用美国政府设计的特殊规则和程序更是行业中独树一帜。
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