澳洲这么多楼盘，怎样投最合适自己的那一个？有哪些重要标杆？别墅、公寓究竟该怎么选择？,In澳洲在线微信公众号文章

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众所周知，现金流对于任何一项商业投资，都至关重要。那么对于投资房地产行业，又有哪些至关重要的标杆，是最值得考量的呢？

自2016年底，澳洲创历史记录的低利率让澳洲房市又打了一次“鸡血”，也带来许许多多的澳洲房产投资者，都对澳洲的房地产行业“寄予厚望”。尽管中国正在限制资本外流，但流入澳洲房产市场的中国资金仍在增加。外国买家，几乎全部来自中国，25%的中国买家在新洲买房，17%在维州买房，8%在昆州买房。

许多在澳洲房市摸爬滚打了数十年的“资深”投资顾问，往往都会提到，买房投资只看三件事：

1. 房屋是否拥有良好的增值潜力？

2. 投资房产能否享受合理的税务优势？

3. 房子出租后是否得到强大的现金流支撑？

当您选择的房产项目，能同时给出以上三个问题最肯定的回答的时候，这样的投资基本上稳赚不赔没有什么风险。因此，我们今天就来详细谈谈在房产投资“增值、税务、现金流”的三句金决中，房屋增值到底起了怎样重要的作用。

房地产为什么会增值？

澳洲圣乔治银行（西太平洋银行旗下集团）于2016年8月对澳洲1000名首次购房者进行了一次市场调查，报告指出，房子的升值空间已经成为了购房者最重要的选择因素之一。因为无论是投资或自住，资本的投入是需要回报的。那房子投资的回报体现在哪些方面呢？

1. 短中期回报，即租金回报

当租金收入 > 投资贷款产生的利息，形成正现金流，保证资金链的完整。

2. 中长期回报，即房产增值率

土地价值上涨，带动房价上涨，通过银行估价及杠杆原理，可抵押贷得更多金额，投资下一套房产项目。

通常来讲，房价上涨的动力有两种：

1. 主动性升值：指房子周边的公共配套设施的增加，来带的房价上涨（此为真正的升值）。

2. 被动性升值：指由于货币超发引起通货膨胀带来的房价上涨（通常又叫做保值）。

房地产的价值（主要是土地价值）本身已经存在，只是在开发之前没有得到量化。土地变现后的价值增长，就属于早期购买这块土地的人。因此，房产增值，主要是依靠土地的增值来实现的。当政府有意识的在某个区域展开基建，增加房屋周边的公共配套设施，如交通、教育等，这就意味着，这个区域将成为下一个房产投资的“价值洼地”。

同时，相比于土地，建筑的房屋本身实际上是贬值的。因为大到房内装修，各式家用电器，小到建造房子的每一片砖瓦，随着时间流逝，都有相应的折旧率。长期以往，需要维修的成本开销，而土地则会因周边设施的日渐完善，不断增值。因此带地别墅项目相比于公寓房产项目，具有更大的升值潜力。

总而言之，房产投资的本质就是捕捉房产的未来价值和当前价值的最大化差异，房地产投资者应抓住房产的主动性升值打来的高额收益。

什么样的房产项目增值快？

房产增值主要源于土地升值，因此土地比重大的房产项目，增值速度快，增值幅度大。在澳大利亚墨尔本，一般来说，增值快的房子有以下特点：

地段好，景色好，区内治安好

居住人群层次高，区内流动租客少

地区规划好，有配套教育设施，绿化环境好

土地面积大，土地方正

房子周正，坐南朝北，设计实用而人性化

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近年来，在墨尔本，由于城市人口逐年快速增长，导致土地面积大的带地别墅需求快速增加，价格急剧上涨。尤其是由维州政府大力发展城市的基础设施，也吸引了一大批房产投资者的关注。

别墅VS公寓，你的房子到底是哪里在增值？

随着人口增长速度的加快，为了妥善安置越来越多在墨尔本的新移民，维州政府大力开发市区和靠近公共交通的公寓项目。

从澳洲房屋增值的角度看，无论是公寓还是别墅都是升值的，只是幅度稍有不同。根据官方数据显示，过去40年以来，根据地区不同，澳大利亚的公寓房平均每年增长6%~8%，而土地别墅的则达到10%~12%。

众所周知，带地别墅享有享有独立的地契，不与多人共享地契。正如前文中提到的，房价的上涨主要归功于土地的升值，土地比重大的房产拥有更快的升值潜力和更大的升值空间。但是拥有土地的投资房产需要承担一定的地产税。

相比而言，公寓业主虽然不需要承担地产税，但却要承担一定的物业管理费。

带地别墅的年供应量仅有公寓的五分之一。所谓“物依稀为贵”，或许未来带地别墅项目将成为新一轮投资浪潮中炙手可热的“香饽饽”。

在房产租赁市场中盛传“四六定律”，即投资房的租客受众群体有“四六之分”。带地别墅的租赁潜在人群为稳定的家庭租客，占总租客的60%。澳洲家庭平均6年搬家一次，根据孩子的升学来选择居住的区域（也就证明了为何学区房升值快）。作为长期稳定的租客，带地别墅的空置率和空置风险是极低的。租客相对爱惜房子内饰，因为要长期居住，降低维修费用的支出。