维州租赁法修改，计划2018年实行

今日，维多利亚州安德鲁（Andrews）政府发表声明，将针对本州的租赁法案（the state's Residential Tenancies Act)进行修改，更大程度的保障租客的权益，使他们能得到更长久更稳定的租约，并降低押金使其更加公平。

作为维州1/4人口的租房客其中的一员，相信大家都对“租房难”这件事深有体会：几乎每一次开放日都会有10组以上的竞争者，尤其是市中心以及周边近郊区域，几乎可以说是“一房难求”。许多租客往往需要在广告价格的基础上每周多付出20澳币或者提前支付半年甚至一年的房租以在租房大军的竞争中取胜。

墨尔本市中心一房公寓开放现场

首先，新的法案将禁止房东以及中介在租赁广告上发布价格区间，而必须标明清楚的价格。同时，取消了租金叫价（Rental Bidding）以保证公平。

房客将被允许在租赁的房子内进行“较小的”整改，例如：在墙上装一个挂钩用来悬挂相框（许多房东／中介禁止房客在墙上挂钩子）。

同时，对于周租金不到760澳币的房东（笔者吐槽一下，这租金真吓人），将不允许收取超过一个月房租的押金。

图片来源：网络

除此以外，笔者认为最重要的修改应该就是对租客养宠物规定的修改了。现行租赁法案下，房东可以直接将不允许养宠物的规定写进租赁合同中。根据RSPCA（遗弃宠物收养组织）的报告，在过去2年内，15%的宠物来到收养中心是因为他们的主人新租的物业不允许养宠物。

而在修改法案中，虽然租客养宠物仍需要征得房东的同意，但是房东只能在一些特定的条件下才能拒绝。

例如：

1. 市政禁止在后院养家禽

2. 物业管理委员会禁止养宠物

3. 如果维护／维修费用被认为将会过高，历史价值建筑（Heritage Dwelling）内可以禁止养宠物

4. 其他合理情况

当然，租客如果被拒绝养宠物，将有权向VCAT或者法庭申诉。

新法案规定，租客有权在没有房东的书面同意下申请退还押金。而在押金自动返还之前，房东有2周的时间来提交异议。州政府将租金的增长周期从每半年一次延长到了每年一次，同时，“无理由”终止合同“no specified reason” to vacate 也将被废除。

州政府将新任命一名租赁事物官员，以帮助租客处理一些争端事物。

维州社会服务署称，出租房源必须有抗气候风险能力，保证热水、基本电器供应，有安全保证，而这些仅仅只是最低的标准。政府在保障租客权益，维护租赁双方的平等关系上需要更大的努力。

Renting Research

维州消费事务署今年年初的一份调查显示，大部分的房东（58%）以及绝大部分的租赁经理（79%）认为现行的租赁法案对房客有利，与之相对的，有一半（50%）的租客认为现行法律对租赁双方均相对公平，当然，仅有6%的房客认为租赁法对自身有利。

双方在房屋现有条件，紧急以及非紧急修理，饲养宠物这些方面有很大的分歧。而在解决争端的过程中，84%的房客以及77%的房东会向VCAT寻求帮助。

而本次州政府的申明中，再次强调了对房客的公平性，并做出了一系列改革。笔者担心会因此带来房东进一步提高租金以应对增大的投资风险，加剧租赁市场的恶化。

笔者在墨尔本有着长达7年的租房经历，与西人、华人中介都打过交道，整体上来说，租客与房东的关系上还是相对平等的，在个别方面可能互有“胜负”。只是在墨尔本人口激增，房源供应不足的当下，看起来房东更有优势罢了。州政府此次的改革与近来的各项地产改革一脉相承，“头疼医头，脚疼医脚”，可预见的：墨尔本租赁市场，尤其是市中心以及内城区的租金必然会在新政正式实施后加速恶化。只希望在建的各个大型项目能及时完工补充房源吧。

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