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作为全世界理想的居住城市，在《经济学人》评选的城市宜居最新年度排名中，奥克兰位列全球第八，成为新西兰唯一上榜前十的城市。随着越来越多的人移居新西兰，奥克兰的房价持续上涨。
事实上，尽管奥克兰房价的绝对值和房价收入比尚谈不上位于世界前列，但近年来的上涨速度确实全球领先。尤其是在奥克兰统一规划获批、全市进入新一轮大发展的时期，作为传统价值“洼地”的奥克兰西南区，更是成为国际资本竞逐的新“高地”，年度涨幅位居奥克兰各区之首。
新西兰房地产业内资深人士认为，价值“洼地”只是助推奥克兰西区和南区上涨的动能之一，大奥克兰地区的重新规划将为西区和南区带来巨大的发展潜力，也是各路资金争相进入的重要原因。
移民持续增加，奥克兰住房“供不应求”难缓解
2016年以来，新西兰移民人数持续快速增长。9月份的统计局数据显示，年度移民净流入成功突破7万人，创下历史新高。与此同时，在美国大选之后的第二天，新西兰移民局收到来自美国的移民咨询数量大增24倍。短短一天之内，美国人对移民新西兰的意向登记就超过了7000份，这比正常情况下两个月的总量还要多。这一幕，似曾相识，在英国宣布脱欧后的50天内，英国人对移民新西兰的意向登记就较去年同期多了一倍，从4599份增加到10647份。这些登记是正式申请前，申请人在官网上登记并自我检查是否符合移民标准的一个过程。尽管美英公民大规模移民新西兰尚缺乏实际数据支持，但从意向来看，美国和英国的确很有可能成为继印度、中国之外的重量级移民来源。
人口的增长，带来了更多的住房需求。在近年的移民潮中，新西兰的住房供应明显低于人口新增需求，奥克兰更是首当其冲。新西兰每年的新增净移民中，约有1/2最终选择的目的地是奥克兰，然而奥克兰每年的新房建筑许可量却只占全国总数的1/3。
在“物以稀为贵”这一千年不变的定律下，奥克兰的房价变得越发难以承受。
按照国际标准认为，“房价收入比”一般在3-6倍为合理区间。就此看来，从新西兰全国来看，5.88的比率还是在合理范围的。但奥克兰9.21的比例是否就真的是太过高昂了呢？
数据显示，即便在尚未暴涨的2015年，中国房价收入比前10高的城市，分别是深圳 27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。调查指出，全中国大部分大中城市房价收入比都超过6倍。即使放眼世界一线城市，奥克兰9倍的房价收入比也并不显眼。远的不说，悉尼的房价收入比就已经超过了11倍；而在今年奥运会的举办地约热内卢，尽管曝出了众多环境安全问题，但该地区的房价收入比也有20倍。
随着近年来国际地位的提升，奥克兰已经踏入了国际大都市的舞台中央。而近几年房屋价格变化最大的，莫过于之前不大受人追捧的价值“低洼”区，如奥克兰西区跟南区。两年时间内，南区和西区的房价收入比分别从6.61和6.61，快速增长到9.55和9.29，涨幅惊人。
南区房价“一骑绝尘”连续两年居涨幅榜首位
在相当一段时间内，奥克兰南区一直是当地低收入家庭的集聚地，居住环境长期得不到改善。
然而，南区的房价涨幅却连续两年夺得全奥克兰各大区第一名。新西兰房地产权威网站QV的统计数据显示，截至2016年10月底，奥克兰城区房产均价同比上涨12%，而奥克兰南区的Manukau City平均房价为90.61万新西兰元，同比上涨15.6%；南区的Papakura District平均房价68.3万新西兰元，较去年同期上涨16.3%。
南区的房价，已经连续第二年傲视奥克兰各大区，2015年同期的数据为：奥克兰城区住宅均价上涨24.1%，而南区的ManukauCity和Papakura District则分别上涨27.5%和33.9%。新西兰研究机构CoreLogic的数据也得出了相同的
结论：2015年全年，奥克兰房价增幅最大的10个街区均在Manukau和Papakura，全部集中在南区。
传统概念中“脏乱差”的南区，房价怎能取得如此不菲的成绩？从宏观角度来说，奥克兰的快速扩张可谓功不可没。近年来，随着奥克兰经济和人口的快速增长，以奥克兰为中心、周边卫星城市为辅助的城市发展格局已具雏形。奥克兰的“光环效应”对南区影响尤其明显。奥克兰地处北岛的偏北方，全国其它主要大城市都位于奥克兰以南，从地理区位上看，奥克兰南区未来将是主城区与其它城市间的重要交通枢纽。
为缓解奥克兰人口压力，《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan）、加强基建投资等大型规划相继出台，政府大力发展南区的意图显而易见。通过大力发展南区的交通网络、促进该地区的房产开发，新西兰政府鼓励人口向奥克兰外围迁移，从而解决人口过度集中在主城区的问题。
据预测，未来30年奥克兰将新增100万人口，发展南区势在必行。据预计，南区的建房项目将开发5.5万栋新房，并可提供3.5万个工作岗位。此外，位于奥克兰南部的奥克兰国际机场，也已将扩张计划提上日程。该机场计划投资1.8亿新西兰元进行规模扩张，并因此带来数以千计的新增就业机会。
哪里有发展，哪里就有机遇。南区房价上涨也是基于最简单的经济学原理——供需关系决定价格。如今，越来越多的人涌向南区，无论是房价还是房租，涨势明显。
举例来说：奥克兰南区的Manukau是全新西兰人口增长最快，也是最大的工业城镇，大量的蓝领工人在这个区域工作生活，亲友也多在这个区，所以这个区域是他们不二的居住选择，住房需求量非常大。而且南区还吸引了很多投资客，因为南区的投资房非常容易出租，特别是机场和Manukau一带。目前，奥克兰南区3房的年化租金回报率可达4%，远远高于奥克兰主城区2%的水平。
分析完南区的宏观趋势再来探索一下微观优势
首先，南区的地理位置特殊，地大而平，街道的宽敞平坦更是其他区望尘莫及。比起其它几个区，南区可谓地广人稀，每个住宅小区都有大量的公园和保留地。而且，配套设施齐备，购物广场、图书馆、法院、移民局等一应俱全，新西兰最大的游乐场Rainbow’s End也落户南区。
其次，南区的交通极其发达。主要铁路线几乎经过南区所有重点区域，搭乘火车从南区最远的Papakura到奥克兰市中心只需要40分钟，且不受上下班高峰时段的影响，大大提升通勤效率。开车出行方面，新西兰1号和20号两大高速公路贯穿整个南区。
此外，由于南区的土地是沉积出来的，不像中区等火山岩打底的地面，所以施工非常方便，铺设管道的成本也更低，所以当地的房子造价相对低廉，也更符合“可负担”住房的社会需求。
奋起直追，南区“飞上枝头变凤凰”
基于各项得天独厚的优势，南区近年来备受政府、开发商、投资者和自住房买家的关注。奥克兰南区的密集居民区包括首批发展的Pukekohe、Karaka、Drury和Paerata。根据规划，Drury和Karaka之间的可建地为5000公顷，Pukekohe和Paerata之间也有3500公顷土地可开发。
事实上，不少开发商如今正致力于开发高档小区，将奥克兰南区打造为新一代的高尚住宅区。例如，Karaka的很多小区近湖靠海，加上成熟的社区规划和管理、纯粹的本地民风、极具特色的房屋设计，该区域的房屋炙手可热。而且，相比奥克兰中西东部某些社区拥堵的街道、平庸的设计和高昂的房价，Karaka为居民们提供了理想家园。据了解，从2010年至今，Karaka的房价每年都保持两位数的增长率。
与此同时，资金雄厚的专业投资人士对奥克兰南区也是情有独钟。新西兰海外投资办公室（OIO）已经批准中国的Rainbow Holdings NZ收购Pararekau Island和KopuahingahingaIsland的计划。这两座小岛位于奥克兰南部Karaka的Manukau Harbour内，彼此相邻，通过桥梁相互连接，连通陆地。这两座奥克兰离岛的成交价合共4150万新西兰元，中国投资者还计划投资1.306亿新西兰元，建设六星级豪华度假村和自然保留地。
业内人士表示，如今奥克兰南区的Karaka可以视为已经发展起来的项目，Papakura正在快速发展，Drury则是下一个淘金点。譬如在10月28日新西兰住建部部长Nick Smith和奥克兰市长Phil Goff一并揭幕动工的Auranga特殊住宅区项目就是其中之一。
在奥克兰南区快速发展的同时，奥克兰西区的改造也是紧锣密鼓。根据奥克兰政府规划，制约西区发展的交通问题将得到根本性改善，西区“腾飞”指日可待。
奥克兰西区的人口密度并不高，但历史上备受“冷落”的主要原因是本地缺乏工业和商业环境的同时，缺乏可以便捷通往有大量工作机会的中南区的交通途径。而目前，在政府确定的7条关系到新西兰经济繁荣的国家高速公路规划中，就包括了改善西区交通的西环线路。
西环线路
西环线路是一条总长48公里、总耗资14亿元的高速公路。桥接1号、20号和16号高速。该线路2019年竣工后，将为西区新增一条环绕奥克兰商业中心区的支路通向奥克兰南部。同时，西环线路还将提供额外的运输能力，进而实现：
*通过更快地运送商品和提高企业生产力来支持当地经济增长
*作为可替代线路，分担1号高速压力
*提高公交线路运行的效率
*为进入奥克兰国际机场提供更快的途径
以“商业”带“地产”, 西区“腾飞”进行时
正所谓“筑巢引凤”，奥克兰政府也在通过完善路网建设和加大商业投资来吸引越来越多的人们来到奥克兰西区定居，试图将其打造成奥克兰的多个城市“副中心”之一。
以奥克兰西区NorthWest购物中心（NorthWest ShoppingCentre）所处的Westgate地区为例，该地区就是奥克兰重点打造的零售商业中心。奥克兰政府未来将继续投资3亿新西兰元（合计投资将达10亿新西兰元），在Westgate新建更多的学校、基础设施、公共活动空间、交通网络等，并催生20000个新的就业岗位和5000间新住房。
而且，当地的商业和基建都可称得上“大手笔”。以NorthWest购物中心为例，NorthWest购物中心引进了100多家商家进驻，可租赁面积高达2.7万平米。大型超市、商铺、电影院、餐馆一应俱全，而且还成功吸引来新西兰知名大型百货品牌Farmers开设8000平米最大的旗舰店。
“未来，预计在Westgate周边15分钟车程内，将会有47.5万人生活居住。而且，随着诸如Hobsonville Point等大型居民住宅区域的快速开发，Westgate的人口未来数年将快速增长。”——NorthWest购物中心的开发运营商DNZ一语道破“天机”。
DNZ所说的HobsonvillePoint正是奥克兰西区发展的重头戏之一。基于对奥克兰西区未来发展的强力看好，新西兰政府拿出原隶属于空军基地的400公顷政府用地，并投入1.67亿新西兰元帮助启动了西部HobsonvillePoint住宅项目。据了解，未来Hobsonville Point未来将新建5000套中高密度住宅，包括独栋、排屋以及公寓，总价值达40亿新西兰元。
目前，该区域的两所新学校和新的轮渡设施已经建成。渡轮中心不单为居民提供出行便利，还将被改造成一个适合居民休闲和娱乐的公共场所。Hobsonville Land Company高层ChrisAiken表示，该项目将是新西兰最大的住宅项目，比肩中国和美国的大型住宅项目。现在，该项目正以平均每天2栋住宅的速度售出。
奥克兰西区的Westgate、Hobsonville Corridor和HobsonvillePoint一起，共同组成了占地400公顷的奥克兰超级开发新区，当地的中高密度住宅开发可谓如火如荼，未来数以万计的新居将拔地而起。
如今，DNZ等投资巨头早已经提前布局奥克兰南区和西区。然而“罗马不是一天建成的”，奢望南区和西区的建设一夜之间就完成也是不现实的，目前奥克兰房地产领域的发展机会依然众多。
奥克兰西南大开发，未来值得期待。
