以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号，这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化（银行贷款的收紧、印花税的增加）都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应，因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。然而，从传统的经济学角度来看，如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务，那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱，它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方，就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物，这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种，这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多！

眼下这重新平衡的阶段有望在几个月后新一任政府大选后结束，我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上，银行并不能扭转买家的买房决定，他们只能暂时地延迟下！

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中，墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅，但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动，而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅！这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓，可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。

住宅价值变动3/12个月

尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软，但同一年前的房价相比，增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现，但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时，我们还应注意到这一点，根据政府的预测，在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

目前的房价中位数仍属悉尼最高，墨尔本其次，仅为悉尼房产中位价的75%！这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平，基于对未来人口增长的预测。

放假中位数（澳元）

下图为投资者们展示了澳洲各大首府城市房地产的总租金回报率，但请谨记在心，较高的总租金回报率往往以为着较低的房产增值率。

总租金回报率

拍卖清除率通常反应了市场上人们对房产需求。从历史上看，90%的拍卖清除率意味着非常火爆的房地产市场。眼下悉尼和墨尔本的房产拍卖清除率都稳定在70%到80%之间，这与长期以来的拍卖清除率相当。

 拍卖清除率（%）

最后作为结论，我们对澳洲的房地产市场通常是持有乐观的态度了。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。的确，我们见证了有一些项目由于个人财务原因和无法交接导致的价格下跌，但我们相信这只是非常短暂的一个时期内的现象。

我们没有在占墨尔本房地产市场更多份额的绝大多数郊区的房产上看到有发生调整性的价格下跌的迹象。在过去的一年中，我们总是建议我们的投资者远离那些诸如市中心和一些土地新房打包出售又同时有无限量土地供应的区域，而不是因为海外买家对购买土地的偏爱而建议买进位于这些区域的物业，因为我们找不到可长久持有这些物业的理由。当一个开发商为购房者提供长达10年的总租金回报率保证时，你应当警觉这个项目的物业是不是很难卖出！

此篇文章刊登于《澳中商圈》2017年10月刊，地产开发 REAL ESTATE DEVELOPMENT P50-P51.