上周写了一篇文章中国地产中介VS加拿大地产经纪，其中提出的客户（Client）与客人（Customer）的不同，于是就有朋友问，我与经纪签不签“合同”到底有什么不同，你可以系统的写篇文章吗？ 我们先来澄清几个概念：
客户（Client）
打个比方说，当你委托律师为你打官司时，你是律师的客户（client），律师要保护你的利益，你也对律师有忠诚度，律师不会担心你同时把同样的事委托另外一个律师。这种关系一般有合同保护。
客人（Customer）
当你去一个商店买东西时，你是客人（Customer），你可以在这里买也可以在另外一个店买。互相没有约束，店员对你也没有啥责任，只是卖给你所需要的货品。咨询律师也属于这个范畴。
卖房代理（Seller Representation）
卖家与经纪签了《Listing Agreement》的文件后，卖房人（可以是房主或者是房东的委托人）就是经纪的客户。经纪就具有以下责任：
代表卖房人；100%保护卖房人利益；将知道的所有有关买方的信息告知卖方。比如该经纪如果知道买方愿意出更高的价，一定要将其告知卖方；为卖方保守秘密，不能将卖方的信息泄露给买方；不过当买房人没经纪直接找到卖方经纪时，可以期待得到该经纪的公平和诚实的服务。卖房人签署该合同时，要确定没有其他经纪还在您的服务期内，如果有多个经纪合同，有可能会带来官司，并且为此付多个中介费。
原文如下：
A seller’s agent must tell the selleranything known about a buyer. For instance, if a seller’s agent knows a buyeris willing to offer more for a property, that information must be shared withthe seller.Confidences a seller shares with a seller’s agent must be kept confidentialfrom potential buyers and othersAlthough confidential informationabout the seller cannot be discussed, a buyer working with a seller's agent canexpect fair and honest service from the seller’s agent and disclosure ofpertinent information about the property.
买房代理（Buyer Representation）
买家与经纪签了《《Buyer Representation Agreement》》的文件后，买房人（可以是买家或者是买家的委托人）就是经纪的客户。经纪就具有以下责任：
经纪要保护买房人利益；为买房人保守秘密；买房人在一定时期内在一个地区只委托一个经纪，双方会签Buyer Representation Agreement；如果找多个经纪也同样会牵涉官司，支付中介费用。
原文如下：
Typically, buyers will be obliged to workexclusively with that brokerage for a period of time.Confidences a buyer shares with thebuyer’s agent must be kept confidential. Although confidential informationabout the buyer cannot be disclosed, a seller working with a buyer’s agent canexpect to be treated fairly and honestly。
客人关系Customer Service
买房人或卖房人不是经纪的客户（Client）而是经纪的客人（Customer）。经纪对客人的责任是fair and Honest。要忠实的回答客人的问题（客人没问的话，经纪没有义务一定要告知你）。签Customer Service agreement。
原文如下：
A real estate brokerage may provideservices to buyers and sellers without creating buyer or seller representation.This is called “customer service.”Under this arrangement, the brokerage can provide many valuable services in afair and honest manner.
多方代理（Multiple Representation）
我们前篇文章说过，有的客人会直接找卖方经纪买房，这就是Multiple Representation了，其实有以下两种情况：①一个经纪既代表买家又代表卖家，双方都和经纪签Representation Agreement，比如该经纪的客人要买该经纪自己上盘的房子；②买家和卖家的经纪在同一间公司里。
Multiple Representation的情况下，需要买房人卖房人都签署额外的一份文件表示知晓并同意这种情况，这也是加拿大法律严谨的一种体现，否则买家后悔说自己不知道这种情况就有官司啦，经纪也可能吃不了兜着走。
客户（Client）与客人（Customer）的关键区别
按地产局的规定：经纪和客人见面过程中要向客人讲解经纪和客人的关系及责任。并交给客人一个Working with a Realtor的表要客人签，不是合同，只表示客人已知道了这个关系和责任。Working with a Realtor表上有几个需要客人知道的关系。
文件主要有：卖家客户签Seller Representation Agreement （Client）；买家客户BuyerRepresentation Agreement（Client）；客人只（Customer）签Customer Service Agreement
之间的区别：经纪要100%保护签约客户利益，客人服务只是忠实回答客人问题，不问可以不告诉。不签的买家可能得到客人级别的服务，也可能得不到客人级别的服务。经纪可以不回答你问的任何问题，至于回答的忠实程度也看经纪个人啦。由于双方不存在合同关系，被忽悠也可能上诉无门。大家要明白一个道理：合同是保护双方利益的。
不想签文件的原因
怕被经纪忽悠
前面我已经讲过，合同是保护双方利益的，如果不签，被忽悠的可能性更大。你来与我签合同，我当心存感激你的信任，我的口号是“专业专注守诚信，做人做事做生意”，生意是最后一位的。我会让你知道你卖的房、买的房大约市场价在什么范围，我会让你知道你的房与其它的房具体相关在什么地方，是地理位置，占地面积，房屋面积，有没有车库，地下室有没有装修等其它细节，我随时满足你合理合法的要求。我也时刻牢记：忽悠一次可以，二次凑合，三次行吗？以后呢？看看身边的经纪，谁不是凭实力和服务成功的？
怕被捆绑
你说我签了，发现我看错人了，怎么办？你可以提出解约，如果经纪对自己有信心，经过沟通你仍然觉得想换经纪，我的做人原则就会让你走，毕竟“勉强无幸福”。随缘而去，心底无私天地宽。你如果现在不了解我，将来你一定会了解我。如果我知道自己做得足够好，我就会让你到别的经纪那里去试试，也许你这次跑到别人那里买了房，下次你想起了我的好，再介绍朋友来去这买卖房。也许你告诉我别人比我更好，那我学习就是了。我今天不让你走，你总有一天要走，你错失买卖机会，我错失客人的信任，套牢对双方都没好处，又何必？
不诚信，这山望到那山高
你来到我面前，却随时作跑路的打算。你让我想起苏格拉底和麦穗的故事。也许有最大最好的麦穗在田间，你却没有机会找到，也没有时间去找。所以麻烦你慎重选择经纪，一旦选择，就充分信任。每个人有每个人的特长，也有短处，买自住房的客人找善于沟通，富有经验的经纪通常没错。买投资房的，请你先考察一下他是不是自己有切身经历，投资理念是否正确。
工作时间长但不善于总结的人，并不代表买房水平高。聪明的经纪并不代表他会骗你更多，关键还是看人品，如果他聪明，又代表你的利益，你不是赚了？如果经纪通过自己的卖房买房实现了很大的财富增值，是不是说明有经验并且是成功的呢？。这些都可以通过坦诚、良好的沟通达到目的。
如果你明明知道这个经纪有水平，就是不想签，还振振有词地说“华人都不签”。亲爱的，我只能说我不让你签是对你的尊重，也是对你的信任，我也相信一切皆为缘，不代表你不签有理哦。
利用经纪的劳动获取相关信息
你来找我，你知道我有点傻、善待每一个靠近我的人、感恩那些信任我的人。但是你只想利用我一下，随时准备“甩”了我自己干，或者找给回佣高的经纪出“OFFER”。
亲爱的，你可知道人常说“一命，二运，三风水，四积德，五读书。”虽然唯心些，但事情总是不断变化和不完全受个人控制的。何况良好的品德聚集人气，成功必随之而来。你这里“得”了，说不定哪里就“失”了，你永远不知道。我说这些可能有点“迂”，但如果我遵循这个原则做人，你又怎样评价我，又怎样评价你的利用？
你利用从我这得来的信息去买房，首先你的知识远远不够全面，你不知道这个房是否曾经是大麻屋，凶杀屋……你不知道这个房周边的成交价。有的人说，我知道叫买价，亲爱的，抢OFFER的房子叫价与实际卖出价有一毛钱关系吗？你知道自己出多少就合适了吗？抢到了房并不代表成功（土豪例外，胜利的感觉比钱更重要）。房子又不是一件衣服，更不是一颗菜可以扔了，送人了。房子买错了，不好住（坏的小区），不好租，这些不仅影响价值，更影响心情。买错房就有可能按“费斯汀格法则”引导你的生活出错啦。
你从我这拿了信息去找给你更多回佣的经纪买房，我只想告诉你：知识和劳动是有价值的，你随便找个便宜的经纪，首先这个人的人品就有问题，自己不专业，要利用别人成果，俗语说便宜没好货，这种人有很大可能就给你“便宜”行事了，最终有没有占到便宜，真的只有天知道喽。
还没有准备好买房，只是前来咨询
麻烦你告诉我你是来咨询的。如果这种情况下我还无怨无悔地帮助你，说明我人品不错吧？如果我还能顺便教会你一些知识，你也对我的业务水平有所了解吧？相信通过这个机会互相了解也是一件好事，对双方都有潜在的好处。如果对我满意，麻烦点个赞，你自己不买，有朋友介绍一下总可以吧？既帮了我，又对得起朋友。
如果我不帮你又找托词，麻烦你离我远点，也别再找我了，我不值得你托付。
如果我实在是忙，我会告诉你，你急找别人，不急等等我可以吗？谢谢你的理解，也感谢你的信任。
只有50万的能力，却想买100万的房
你不知道自己不够钱买某个价位的房，也没有咨询过贷款部门，看见房市涨涨涨，心里就急急急。你来了，我告诉你去找贷款经纪，不是我不理你，是他们更专业，我真的只能知道个大概，每个银行的政策都不同，我可以给你介绍五大银行的贷款经纪，每个银行至少两个。我也可以介绍一些小银行的贷款经纪给你，他们利息高，别怪我介绍放高利贷款的给你，实在是大银行你通不过啊。买不买在你自己，能承受多大压力买房，每个人的生活方式不同，会有不同的选择。我只知道，在你能接受的范围内，机会永远是给有准备的人的，房市作为长线投资，任何时候都不晚，君不见过去45年大多在区的房价平均复合增长率为7.01%,换句话说平均下来10年翻番。如果你有幸碰到1986-1989年，一年涨近30%，连续疯狂涨了4年，那样你有多发达，你可以算一算。
你明明知道自己买不起，还想来碰运气。我可以装傻房价没那么高，你可以用一叶障目之法来告诉自己没那么高，可是再傻的卖家也知道自己的房子值钱，他不卖给你，我有什么办法？！
你要卖更高，没人肯淘钱，我也不能去捉住人家的手叫他签名，这种事我建议你找找周公谈谈，实现的可能性大点。
你也没想买，就是看人家的房涨得高，看看过过瘾
我打赌，你什么房子都想看，把你朋友的，你亲戚的房全部在你脑中过一次，你今天想看你表姐那个类型的房，明天想看你二舅类型的，后天看李姐的，再看老王那样的，你想看你知道的所有的人的，就是没你的。你激动，你涨着通红的脸，仿佛自己的房子涨了般的开心，其实你就是闲得。我有时间我会陪你，也当是自己学习的过程，我没有时间，对不起啊。你也打发时间+过把瘾就算了，原谅我吧，有人真的要买，不仅仅是佣金的问题，人家真的需要啊，照顾一下人家好不好？
特别提出以下几点注意事项
Multiple Representation Agreement
一个经纪代表买家卖家
这种情况下，买方卖方都可能都会压经纪commission，经纪对双方还都要担责任，搞得不好很易吃官司。所以很多经纪会建议买方另找经纪或介绍个经纪代表买方。
如果经纪代表双方，买方问经纪人卖方的底价是多少, 按上面的对买方客户的责任，经纪人有责任回答(如果他知道). 但是按照对卖方客户的责任，却不允许经纪人透露卖方的底价. 那这个经纪人还能做啥那？不能向买家或卖家透露对对方不利的信息，最多闭嘴传传双方的offer而已。洋人又爱打官司，做这种单，经纪需要很小心。
买家和卖家的经纪在同一间公司里
这种情况相对简单的。只需要按规定Disclosure就可以啦。
签了合同有什么好处？
合同是保护双方利益的，如果不签，被忽悠的可能性更大。一旦签了合同变成了Client，我建议还是通力合作、磨合，达到共赢的目的。实在合不到一起，也不要勉强，广东话说：“免强没幸福”，所以放手吧。客人记住：签了合同也可以随时终止合约的哟。
尽管地产法规定，客人是属于中介公司的，而不是经纪个人的，所以取消合约时一定要老板签字才能生效。而老板会说你对这个经纪不满，我还有其他的介绍给你。我会尽自己最大的努力做公司老板的工作让客人走，山不转水转，希望还有再次合作的机会，不想一条路走到黑。
签不签代理协议，每个经纪都会有自己的方式灵活处理。一般有以下几种情况：①一般如果客人不乐意签合同，就到生意谈成以后补签。因为这份合同是地产局要求的，必须要上交的，请你们理解。②下OFFER前些签这个特定房屋的。③签一个固定地区的、时间短点的合同，比如只签奥克维尔，时间三个月等，地区和时间都可以调整。关键看客人对经纪是否有信心。当然，也听说有的经纪在下offer时，把Buyer Representation Agreement也放在了里面，结果客人不明不白的签了，这就真的是强行捆绑了。俗话说，林子大了，什么样的鸟都有，请不要因此将所有的经纪都黑了。
以上说的只是简单的解释，实际上在安省地产法上有更详细的关于几种关系的解释和责任的规定。如有疑问，欢迎留言垂询。谢谢！
作者往期精华：
奥克维尔（Oakville）购房专题系列（已完结）
伯林顿（Burlington）购房专题系列（更新中）
投资专题系列（已完结）
熊婕，Jane Xiong, Re/Max Escarpment地产资深投资型地产经纪。
80年代重点大学毕业。曾任国家铁道部勘测设计院计算机室主任、
中国南方电网广东某供电局SCADA控制系统负责人，高级工程师。
1997年开始初试理财。对股票、基金、外汇和房产投资颇有心得，积累了丰富的投资和管理经验。
2016年白金奖得主，2017年房东网征文竞赛第二名。
2010年移民加拿大后，先后投资多处房地产，7年间成功实现自身资产增值4倍。
个人爱好：投资管理，美食烹调，散文写作。
后续服务：介绍自己“扎根”及发展经验，分享人脉资源，带领客人共同成长。
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