在美国买房子应该买在谁的名下为什么这么多投资者把美国出租房放到LLC中？,美国房地产微信公众号文章

买房必然要涉及到产权，那么房子应该买在谁的名下？要从三个方面来考虑:资产能够得到保护，税收能够减少，传承流畅，当然每个人的情况各不相同，需求也各不一样，但是总有一种名字会适合自己。

一般来说我们从三方面考虑：

其一，资产保护，对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因，有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。

其二，税务减扣。产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税（income tax），资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追寻的。

其三，传承流畅。房产投资以集聚房产的投资组合（propertyportfolio）为工具，利用时间来致富,所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。

在美国一般有4种形式：个人，联名，公司，信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。个人就是一个人（individual），联名就是几个个人一起买，也称partnership; 公司和信托则需要一定的费用，注册成立。

– 个人名下房产 –

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。

所有权：由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

控制权：买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

收益权：买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承：当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

– 联名房产 –

在美国，房产联名有两种形式，一种是joint tenancy，另外一种是tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

所有权：联名名下的资产是分别在不同的两个（或几个）人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。

控制权：如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

收益权：这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承：所有权的传承和个人一样

– 家庭信托 –

信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。

所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

控制权：信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

收益权：在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

传承：信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

– 公司房产 –

有很多人把房子买在公司名下。

所有权：买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。

控制权：公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

收益权：买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

传承：公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了

**通过以上分析可以看出，每种名字各有利弊。当你需要付扣税的时候，个人和联名比较适合;当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之;当你有大量收益并有子女可以分享的时候，信托很适合。

为什么这么多投资者把美国出租房放到LLC中？

在很多投资人，注册LLC ( Limited Liability Company有限责任公司)，让LLC做出租屋的业主。更有趣的是，这个风潮，是美国本地投资者兴起的，是绝大多数美国投资者的选择。的确，除去LLC给外国投资者带来的明显税收利益外，把出租屋放在LLC名下，能够在诸多方面给美国本地投资人带来利益。

LLC提供更好的法律保护

LLC 可以有效地把赔偿责任和诉讼风险局限在LLC内部，从而很好的保护投资人的个人财产。举例说，假设房主把房子出租给某位房客，房客在出租房中举行PARTY，其中一位客人从楼梯上摔下来而受伤。在目前的法律环境下，受伤者非常可能以出租房设施不安全（the “unsafe condition” of the rental dwelling）为理由，向房主索赔。诉讼中，被告将是房主的名字。

如果出租屋在投资者个人名下，投资者个人将是此诉讼的被告。如果原告胜诉，投资者将以个人资产来赔偿原告。如果原告索赔金额巨大，投资者个人可能面临倾家荡产无家可归的局面。

相反，如果房主是LLC，投资者的法律风险将被有效的限制在LLC中，原告无权得到投资者的个人财产。所以LLC可以为投资者极大降低出租屋的法律风险。

LLC 税制灵活

联邦税法默认LLC为穿透企业（Pass-through entity）, 所以LLC本身并不需要交税。投资人的税负，和房产在投资人个人名下，没有差异。既提供了有效的法律保护，又没有额外的税收成本，这也是LLC近些年大行其道的重要原因。

LLCs 经营灵活

LLC利润和资产分配灵活，税法不要求LLC按照股权比例分配收益。这一点非常适合家庭成员组成的LLC，某家庭成员可以让其他成员多分配到LLC收益，而自己的股权份额不变。

LLC股权转让非常容易，节省过户手续和费用。如果房产在投资者个人名下，该投资者要把房产转让给亲属，则需要进行过户手续并且缴纳过户税费。如果房产在LLC名下，不需要过户手续，LLC 股东就可把LLC 股权转让给其他股东，达到实质上的房产转让目的。此转让手续仅需要当事各方签署股权转让协议，不需要有DEED。

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