【推荐】教你如何玩转贷款,悉尼丰盛地产微信公众号文章

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首先确认自己的借款能力的大小

在我看来，贷款首先要确定的，一定是借款能力。如果没有借款能力，或者不够，那剩下的也不需要折腾了，不是么？而确认借款能力最好的办法就是约个银行的贷款经理，把你自己的实际情况告诉对方，让对方帮你计算一下。这样的理由是因为，一，不同银行间的收入计算公式，以及能够接受的收入种类是不同的；二，对于债务的计算银行之间也会有不同；三，对于生活成本的认可，银行间也会有差别。这也就是为什么有的时候在A银行能够借到一定的金额，而在B银行就可能会少一些。所以这个前期的工作还是有必要做起来。至于网上的计算器，并不是很准确，也没有考虑到个人情况的不同，所以其实没有必要浪费时间的。

其次确认贷款的结构

贷款金额大致确定之后，需要考虑的是贷款的结构。比如是坐本息同还，还是只还利息，是浮动还是固定，投资房和自住房的比例到底怎么分配等。个人觉得这一切的出发点，应该是从贷款的目的下手，是做投资还是自住，是用来抵税还是想尽快还完，近3-5年内有没有其他的打算，是否需要更多的现金流，等等。所有结构里面，最百搭的的做法是做只还利息的贷款，然后配一个100%的对冲账户，如果有多余的闲钱，直接放入对冲账户，抵掉应还的本金，利息则按照实际欠款来偿还。这样做的优点是压力小，现金流会更多；缺点是对于一些消费欲望强的客人，可能对冲账户里的钱很容易就花出去了，却忘了最终出来借的，还是要还的。而从银行的角度，做本息同还自然是风险更低，其实各大银行还是更希望客户做本息同还。至于固定贷款，我在任何时候都不会主动推荐，理由非常简单，浮动该固定，随时都可以改，如果利率有上调的趋势，那么给银行打个电话马上就可以固定，而固定改成浮动，那么罚金就比较多了。尤其是现在利率还有下调的空间，更不推荐。

最后综合考量，筛选最合适的银行

在选择转贷银行的时候，除以上，当然还需要综合考虑银行的费用和利率。费用方面各个银行都相差无几，通常交一个年费，一年差不了几十块。利率的话，自然也是非常重要，能够低一点自然是好。而在拿到好利率的同时，同样重要的是找一个靠谱的贷款经理。哪怕在同一个银行，刚刚入行的和做了7,8年的贷款经理还是有重大差别的。这种差别会尤其体现在对银行贷款政策的理解，对银行内部贷款流程的掌控以及与后台人员的关系处理上。简单的说，老道的贷款经理能够在正确的时候找到正确的人员，使用正确的方法，把贷款及时的，有效的做成。