看到房地产投资这个标题，你首先想到的就是买卖实物的房子。其实，房地产投资也可以象股票、证券、期货一样地交易。在过去的几十年里，房地产已经成了一种越来越受欢迎的投资工具。本文将由浅入深地向您介绍房地产投资的常见方法，如何操作及各种方法的优缺点。

一· 基本租赁物业（Basic Rental Properties）

这是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租出去，靠租金盈利。投资人（房东）得负责房贷，税金和房产的维护等。最理想的状态是，租金能支付所有以上提到的开支还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于当房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外，房产增值也会给投资者带来额外的利益。

投资者必须要对目标市场非常了解，并作充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成为考虑投资的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。北美的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业中心，大公司等也是很好的选择。

当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策，如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由，如失业，生病等的话。碰到这些情况，你就会面临负资金流的问题。

另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷，可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪，或在游轮上接到房子起火了的消息，总之，你必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦而去雇专人或委托管理公司做。

二．房地产投机置换 （Real Estate Trading）

这类投资者也买房子，但其目的与前述的那类截然不同。投资者买下房产后只做短期的持有，通常不超过3-4个月，然后卖出以买卖的差价盈利。这种投资策略有时被称为“投机”（Flipping），通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产（如拍卖房，无继承人的遗产房等）。

纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点，否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的投资技巧，很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是，投资者买下较便宜，但本身有些缺陷的房产， 经过重新装修，包装后使之具有了增加的价值，再出售盈利。

这类投资的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成投资者持续亏损，甚至破产。

三．房产投资集团 （Real Estate Investment Groups）

房产投资集团（以下简称房团）可以说是房产租赁方面的小共同基金（Mutual fund）.如果你想做房产租赁，但又想省去当房东的麻烦，那么房团是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子，通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产，多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产，但一切管理维护，招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种，最标准的一种形式是：一个房团的投资者把所有他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子，根据扣去管理费后的总收入和每个投资者的份额决定每个投资人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险，比如某个房东某月房子未能租出，他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份，当然以后别人的房子没租出，他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。

从理论上来讲，房团是一种较为安全的房地产投资方法。但就和其它的共同基金投资方法一样，房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外，和第一类投资一样，出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素，所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。

四．房产有限合伙人 （Real Estate limited Partnerships， 以下简称RELP）

RELP的概念是：因为购买和拥有一个或一组房产而组成的，短期存在的实体。通常由一个经验丰富的物产管理或发展公司担任总合伙人（General partner）, 外来投资者则通过向该房地产项目（通常是建造或更新房产的项目）提供资金，而成为拥有股份的有限合伙人（Limited partner）。有限合伙人会收到来自于该RELP运作利润的红利， 但其最主要的收入来自于当该RELP被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日，也就是其解散之时。

RELP允许投资者无需直接参与项目的管理，甚至不必拥有房产，而只需通过资金投入参股。但与股票不同的是，这种形式属于非流动性投资，投资者通常需要等到项目结束，该实体出售解散时才能移出现金。

五．房产投资基金（Real Estate Investment Trust ,以下简称房投或REIT）

华尔街还是想出了办法，把不动产变成了一种象股票一样可流动的投资方式，这就是REIT. 所谓房投是一个信托基金（Trust），以管理投资者的钱用于购买，经营和售卖某个具有盈利能力的房产。房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。按有关规定，为了维持基金的身份，其90%的课税利润需以红利的方式返回股东，这样它就是个基金而不是公司，可以免交高额的公司税。

房投不但能使投资者和常规的股票一样得到股利，还能得到由于房产增值产生的利润。房投仅限于投资在非住宅地产，如商铺，医院和办公楼等。相比于前面提到的几种投资方法，房投的特点是，它是一种高度流动性的投资，需要现金时可以随时通过交易所变现。

六．房产共同基金（Real Estate Mutual Funds,以下简称房基）

房产共同基金和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同，只不过它主要投资于REIT和房地产有关公司股票。这与证券交易更接近了，只是投资者需要更多了解房地产方面的知识和消息。

房基也是一种高度流动性的投资方式。对于普通散户投资者而言，房基的另一个优点是它具有大量信息供投资者参考，也有更多选择。投资者可以通过采用多点投资等战略以降低风险，提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通，游刃有余。

本文来源：网络，由美国云雁地产整理编辑

美国大西雅图AvaBao云雁地产041718

美国大西雅图AvaBao云雁团队地产040818

1.柯克兰开发地带年净收入至少$50万美金，3.5英亩有湖景。$1580万。

2.中国城好地带餐馆和停车场，可开发85尺高，3层以上有水景。

3.西雅图8个风景优美高尔夫球场优惠价出售。可打包买$1.45亿美金也可分开买。其中有4个可以在球场加盖房子。

4.机场地48830尺，可造200个单元以上，有轻轨经过。售价$200万。

5.华大校园内地，24000尺。

6.华大公寓地7400尺，可造59个单元。

7.西雅图市中心紧邻亚马逊地3万多尺，可造240尺高，$4000万。

8.贝尔维尤轻轨站附近和商业区地2300尺，地上目前是一层，年净收入$60万左右，以后可开发到22层高。

9.酒庄&水景豪宅出售。

10.西雅图中央商务区所剩无几的一块街角地13000尺，可造40层高，售$2500万元，目前年净收入$50万美金。

11. 贝尔维尤最市中心地，轻轨站汽车公交总站走路1分钟，44000尺，可造45层高，76000尺楼，年净收入$160万。

12. 纽约曼哈顿湖畔5星级水景酒店售$4亿美金，2017回报率7%左右。

13. 西雅图东区华盛顿湖畔20英亩地，可造酒店、公寓、商业中心和学校等等。$7200万。

14. 纯资金投资老年公寓，年回报20%。

15.未上市各区域酒店北美川普高档酒店，物业升值不算在内，回报率确保5%可以上。

16. 新上市公寓出售，售价：$10,000,000，土地面积3,770SF, 建筑面积 17,678SF，2015年建成，公寓空闲使用率仅0.03。回报率：5.7%。近Alki beach, 一览西雅图市中心，普吉湾美景。

17. 新上市公寓出售，售价：$6,000,000，回报率：4.6%。 建筑面积 11,890SF, 17间公寓，13个停车位。1963年建，厨房，卫浴，家电，地板已全部翻新。

18. 公寓店铺混合项目出售，售价：$8,000,000，土地面积 25,080SF, 建筑面积 28,683SF. 回报率：4.72%。 3层建筑，33间公寓，店铺租用面积 3,219SF。目前店铺租用合同有效期至2023年，租金平均年收益年增长2.5%。

19. 未上市可开发型办公楼，售价 $4,250,000，土地面积24,000尺，回报率：4.7%。科技明星城市中心，可开发增建限高55F，买房下单后卖方续租四年。

20. 市中心未上市混合型可开发土地， 售价：$26,500,000

土地面积 19,439尺，位于西雅图市中心,可造24层，333,658尺商用住宅混合高层，商用面积达5,001尺，多户型公寓共285间。

21. 未上市土地项目售价：$20,000,000. 土地12英亩, 共五块土地，左右衔接美国大型连锁超市safeway和住宅区，可造公寓，酒店，学校，老年公寓，超市等。其中一块土地直接阻隔safeway和居民区。

22. 西雅图中央商务区核心地段占地14400尺商务楼出售, 容积率可到6.00。当前三层楼层，最高可建至170尺，可再开发为至少173个单元的多户家庭、办公楼、酒店等等，售价2500万美金。

23. 新型科技明星城1.35英亩五块相连住宅用地打包出售，距海滨公寓与海滨购物中心仅1个街区，距著名高中1. 8英里。可造公寓、别墅、连排房屋、多户家庭等，售价：545万美金

 24. 距离谷歌公司仅0.3英里处20745 尺商业用地出售，距离西北大学0.7英里，可造类型广，目前已有6位买家。售价：320万美金

25. 图书馆旁占地27653英尺商业用地， 地段热闹，可开发范围广，紧贴两家著名大型连锁超市与医疗中心，售价自报。

26. 西雅图中央商务区核心地段41242 尺可租面积办公楼，100%出租率收益稳定增长空间大，售价1775万美金

27. 位于著名公园、西雅图中心旁的四星停车场，占地25851 尺，持续保持100%占有率，资本回报率可观，管理方便。距离地标太空针仅有0.5英里，售价323万美金，可贷款购买。

28. 华盛顿大学旁占地7125平方尺公寓楼，于2016年竣工共有34个单元，设施齐全。出租率91%，资本回报率可观，售价775万美金

29. 新上市！华盛顿大学地大41200平方尺，位于SM-U/R 规划区，最高可建240尺，住宅容积率最高可至10:00, 并且若作为住宅用地不设停车限制，初步计划可建372间学生住房，可出租给1114人。

可开发范围广：包括多层住宅、零售服务商店、酒店、办公厅等。距离开发地半街处正在建设轻轨站 – 校园站(于2021年开放)并与现有路线相连。

售价：3000万起

30. 未上市项目！西雅图地区塔科马市中心225000平方尺湾景超大办公楼。

位于市中心著名街道A街，占地1.257英亩，建筑面积225000平方尺超大建筑。共有14层，含有两层停车场，平均每层面积为18750平方尺。目前整体楼层被美国保险巨头承包，租期于2018年12月31日截止。2018年营业净收入(NOI)为$4572669, 如此算来Cap rate 高达10.16%， 并预估2020年营业净收益为$5081187, 绝佳增值投资项目。

售价：$4500万

31. 未上市西雅图近派克市场酒店带建筑许可开发地项目。最大容积率14.00，占地6480尺可造24层、245英尺高，市中心核心地段，售价$1300万。

32. 新上市店铺公寓可开发资源，售价：$3,000,000。土地7,407平方英尺，建筑6,800平方英尺。全部出租无空置，当前净收益15余万, 当前回报率5%, 市场回报率6%。近绿湖，5号公路。

33. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。

34. 核心城市广场地，土地面积：4.15英亩，建筑面积：37,190平方英尺，常年全部出租无空置，租户为居民喜爱的餐馆，店铺，平均租赁超过10年，现有租约有效期约至2019-2025年，净收益：81万余美金。目前商铺为一层建筑，可造公寓，康斗，办公室等，限高 70英尺，平均每平方英尺租金高达$25, 该项目为少有的现金流稳定且潜在利润值大的资产，可持有可开发。售价：$3000万起

34. 30. 西雅图Facebook（脸书）旁27127可再开发物业，高容积率可开发类型广，售价$3006万起

35. xxx市A级医疗公园大楼新上市出售, 资产回报率高达6.83%

占地5.62英亩，总建筑面积38,000平方尺其中26,500平方尺可租。位于CO商务办公规划区，两层建筑于2009年竣工并以中小型医药/牙科诊所办公室为主规划设计，目前有七个租户当前出租率为79%，租金低于市场平均水平所以有较强增长空间。最新一次租赁签约高达$30 NNN, 收益十分可观。剩余两套单元面积分别为1,787平方尺和4,082平方尺，出租价格$24/平方尺/年起。

当前资产回报率为5.37%

若全部出售资产回报率可达6.83%。

位于著名山谷医疗中心旁，医疗机构集中吸引客流量大，离高速入口仅有0.25英亩交通十分便捷。售价：$960万

36. 未上市项目！位于西雅图核心地段亚马逊公司旁旁可造440尺高、超高容积率开发型地块

地大15000+平方尺，位于SM-SLU规划区，最高可建440尺。开发范围广，包括公寓、混合式酒店、商业用途等。

若开发为商业用途最大容积率为：11.00。住宅用途无容积率限制，可造包括433个单元公寓楼再加1800平方尺店铺、7层停车场的41层建筑。

地块目前空置位置极佳，步行4分钟可到轻轨站以及主要公共交通站口，开发手续齐全，周边大公司云集投机潜力巨大。售价：$3000万左右，开发手续齐全。

37.内部未上市海滨休闲度假酒店投资项目，位于华盛顿州太平洋边最大海滩上，是商业用地，共14.9英亩，目前地上有个旧度假酒店。开发潜力大，可以开发酒店、赌场、公寓，老年公寓和度假村等等，也可以有其他的开发经营操作模式。高度无限制，当地政府很开明和配合。太平洋海岸线风景秀丽旖旎，是度假和大公司培训、开会休闲的绝好地方。更实惠的是，因为酒店主人83岁，年事已高，想脱手退休了，仅要$680万美金。

真正有意购买者，欢迎咨询：

 AvaBao云雁微信ID: AvaBao,

手机：1-425-659-8888

网站：www.avabao.com

公司地址：701 Fifth Ave, 42nd Floor, Seattle, WA 98104