悉尼的有钱投资者、堪培拉的公务员、珀斯的矿工和布里斯班的基础设施项目，都是影响这个国家多元化和充满活力的房地产市场未来走向的人为因素和发展动态的一部分。一群具有丰富经验的投资专业人士表示，他们发现了重要的衡量指标。

据房产数据分析机构CoreLogic的新数据显示，近期塔州霍巴特的别墅和公寓的租金收益率均是所有州府城市中最好的。

在别墅方面，该市的中位房价为398,522澳元，租金收益率为5.5%。其中，租金收益率较高的城区包括盖奇布瑞克（Gagebrook），9.2%；布里奇沃特（Bridgewater），8.6%；里斯登谷（Risdon Vale），8.5%；克拉伦登淡水河谷（Clarendon Vale），8.2%。

数据还显示，在别墅方面，其它州府城市在租金收益率的排名为达尔文4.8%；阿德莱德4.6%；布里斯班4.5%；堪培拉4.4% 和珀斯4.1%。热门投资城市墨尔本和悉尼的别墅中位价在全澳排前列，但租金收益率分别仅为3.3%和3.2%。

公寓方面，堪培拉的中位价为434,371澳元，租金收益率则仅次于霍巴特，为5.4% 。排在其后的州府城市为达尔文5.3%；布里斯班5.2%；阿德莱德5.1%；珀斯4.4%。墨尔本和悉尼再次不敌以上城市，分别仅为4.4%和4%。

“在分析市场时，取得成功的一个关键因素是知道你要看什么数据，”澳洲房地产估值和咨询公司之一住宅主管说道。

他称：“虽然有大量的公开信息，但重要的是要确保你在追踪正确的指标。这些指标应该针对的是你的房产类型、价位和地段。”

以悉尼和墨尔本的优质城区为典型，影响声誉卓著的市场的因素包括：澳元价值，国内外股市，企业信心和利润；中国人对豪宅的购买兴趣；移居国外者的购买活动；澳洲重大投资者签证和高端投资者签证项目下的移民意愿。

悉尼房市

利率变动影响着中低端市场，悉尼西区房地产的持续增长证明了这一点。

“自住业主和投资者或许付不起更高的房贷利息，这会导致短期内房价急剧下降，”托马斯谈到利率上升的影响时说。

最近监管部门对投资者贷款的打压正推动需求减弱，令市场降温。

大型基础设施项目，包括WestConnex、CBD和东南区轻轨、悉尼地铁西北线、北滩医院和西悉尼机场，将促进就业和经济增长。

例如，在Badgerys Creek拟建的53亿澳元机场附近，正在规划科技、教育和先进制造项目，预示着这里将发生翻天覆地的变化。

供应的大幅增长并没有满足房产供应的缺口，尤其是考虑到，悉尼人口到2026年预计将增加170万人。

买家还要关注空置率、供应和租金情况，特别是对投资者而言。

托马斯先生认为，海外和州际移民增长积极，这是短期内房市不太可能大规模崩溃的主要原因。

就业依然强劲，而且似乎没有对房价产生很大影响。

墨尔本房市

快速的人口增长仍是墨尔本房价的关键推动力，尤其是在西区、北区和东南区的郊区住宅市场。

他关注的因素包括住宅用地、基础设施、便利设施、住宅分区和首置业者补贴。

公寓市场很容易出现供应过剩和潜在损失。

他表示：“人口不断增长，加上低利率和低失业率，继续令墨尔本房市保持相对稳定，有中等到强劲的资本增值。”

布里斯班房市

布里斯班受到保守的长期投资者的偏爱，它比较传统、可预测、价格相对便宜。

他表示，对于利率、就业和净移民增长等传统指标，布里斯班房市作出的反应是相当可预测的。

“随着人口和就业增长，基础设施支出也会随着而来，”他说。

他认为，对于公寓或别墅的长期买家来说，前景是强劲的。

投资从来不是一件简单的事情。要想获得很好的投资收益，你需要实现一加一大于二的价值。而这不仅需要你有敏锐独到的眼光，更需要你深入的调查市场，对于自己所投资的市场有深入的了解，那些不了解市场的人，一味的投资只会得不偿失。另外，对于目前的澳洲房产市场，唱衰的人非常之多，导致更多的投机者纷纷撤离市场，而这给那些真正的投资者带来了很多思考和投资的机会，市场就在那里，不能因为短暂的市场涨幅而放弃投资机会。

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