经过多年“摊煎饼”式的发展，奥克兰面临着土地供应和基础设施滞后的双重压力。如今，奥克兰不得不接受垂直化的居住方式，提高城市的密度。

迄今，建筑业没有对中密度住房给出清晰的定义。Branz认可的定义为“多个单元的房屋（最高六层）。

由于中密度住宅满足了不同人群的需求，获得越来越多的市场认可。其中包括老龄化人口、不断增加的单身人群、越来越少的家庭成员。中密度住宅也被认为是解决住房可负担性的有效途径。

目前，市场上的中密度住宅有三种类别，包括1-2层的联排屋、2-4层的联排屋，以及公寓。

如今，转变已经发生。独栋屋的新房建设许可逐渐减少，联排屋、公寓的新建需求在资本和规划的推动下大幅攀升。

从一线的建筑工人、施工图纸背后的设计师、到掌握资金和开发方向的开发商，都面临着提升自身专业能力的必要性，以应对从一栋房到多套房屋的行业挑战。

开发商由小变大，开发规模也进入更高级别。引入更专业的合作方，成为行业选择。一些停留在独栋屋时代的理念需要被更新，甚至替代。

以往华人在新西兰建筑业多涉足小型民宅，和主流设计公司、QS、项目管理公司和总承包商合作的动力低。

新西兰华人建筑业协会会长许立曾指出，如果民宅开发转型到中密度开发，就需要学会与其它专业分包商打交道。从独栋屋到联排屋或公寓，开发模式有着根本的改变。

现在，中密度住宅的建设涉及到很多细节。新增的防火要求对建材有特定要求。对空间利用的程度需要有经验的设计师参与，平衡密度与生活的舒适性。

图 Hobsonville Village Development

此外，项目越大，成本控制的难度则越高。若没有引入QS或是项目管理， 极有可能出现成本超支、资金链断裂的情况。

在这浪潮中，施工人员也面临着技术升级的课题。中密度建筑相较于传统民宅更为复杂，一线工人需要改变工作习惯，严格按图施工。许立指出，现在LBP认证系统基于NZS3604。

持有这个执照的人员只适用于该标准范围内的建筑。照理说，持有LBP的人员做不了新生的中密度建筑。因此，现行的LBP认证系统需要进行变革。

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奥克兰市中心两栋最高公寓都出自中资开发商之手。华人开发商正在书写新的形象，大量涉足中密度的开发项目。Avanda 集团的Onehunga Bay项目和昌大Pacific Gardens都是典型例子。

“对他们来说，最具挑战的是适应新西兰对城市规划的本地要求。”新西兰和中国的城市规划理念截然不同。许立指出，中资大开发商遇到的首个挑战是，在项目总体规划阶段，如何适应新西兰对城市规划的地方要求。

克服了最初的水土不服，中资开发商便进入了既有开发经验和本土专业团队的磨合过程。

经营30年之久的新西兰本地建筑事务所 Creative Arch 和不少华人开发商有深度合作。其董事总经理 Mark McLeay 告诉《逸居新西兰》， 现在市面上大型中密度项目的华人开发商在中国多数有着强大的团队。

他们起初从中国带着设计图纸，希望本地的设计师照着画。但是两个国家在生活需求和设计规范不同，转化过程中仍会存在问题。

在 Creative Arch 经手的一个项目中，中资开发商带来的图纸事实上并没有较好地利用好密度。设计图纸中所标的植物也难以在新西兰寻找到。

因此，Creative Arch 设计师和开发商沟通后，结合新西兰本地市场的情况，重新设计了新的图纸。最终的效果，不仅减少了空间的浪费，在增加户数和提高密度的同时，又保证了居住质量。

Mark McLeay 告诉《逸居新西兰》， 华人开发商和新西兰本地团队合作绝对能带来益处。

“我们熟悉新西兰的环境， 知道在这里建造房子需要附加哪些基础设施。这又会带来哪些额外的成本。”他指出，作为专业的设计师会在设计工作把这些因素考虑进去。经验不足的设计师则容易产生问题。

“中密度开发是相对比较新的领域。”许立指出，中资开发商进入新西兰市场，可改变华人集中小型民宅开发的局面，提高华人建筑业整体水平。

采访/撰文 Abby Chen

受访者 Creative Arch 董事总经理 Mark McLeay

排版 Jiayu Li

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