今年3月27日新西兰国会三读通过税收法案，将明线测试（bright line test）时间从原来的两年延长到五年。

新西兰国会

3月29日，法案通过皇家签署并立即生效。

法案流程图

法案中关于生效时间的部分

明线测试的期限正式从之前的两年延长至五年。

从3月29日起，购买的投资房若交易未满5年再次出售，就将被征收资本利得税。

很多读者表示，到底什么样的房子可以要进行明线测试？如何豁免明线测试？两年和五年的时间点都是怎么计算的？

明线测试的监管范围是什么？

根据IRD（新西兰税务局）官网和《 Taxation (Annual Rates for 2017–18, Employment and Investment Income, and Remedial Matters) Bill 》法案的资料，明线测试仅对民宅物业（ residential land）有效。

商业地产（办公室、商铺、厂房等）和农业地产（农场、林地等）都不受明线测试的监管。

除此之外，主要自住房（main home）也是能够豁免明线测试的。

不论是在个人名下还是在信托（Trust）名下的主要自住房都是能够豁免明线测试。

不过要注意的是，一些读者认为我只要搬到这个房子里住一下，这套房产就是我的主要自住房了。

其实真相并不是这么简单，

让房哥给大家讲讲：

案例分析

2016年5月，小张在东区购买了一套4房房产，由于购买房产时有租客，该房产一直出租至2018年年初。

由于小张计划发生改变，打算出售房产，于是在2018年2月搬入该房产，并分租出其中3个房间，试图通过主要自住房豁免规避明线测试。

但是，在4月份售出房产时，小张发现该房产并不能豁免两年明线测试。

为什么？

因为在税务局的定义中，主要自住房意味着屋主50%或以上的时间居住在该房产中，屋主还需要使用该物业50％或以上的面积作为主要住所。

在这个案例中，小张在东区购买的4房房产并不能算作为主要自住房。所以不能豁免两年明线测试。

除了主要自住房，继承而来的民宅房产和因家庭成员关系破裂财产重新分配，通过转移所有权获得的民宅房产。

也可以豁免明线测试。

两年内卖房不需要通过明线测试

明线测试是两年还是五年？

其实，在IRD的官网上有明确的注明。

对于没有豁免明线测试的住房

需要满足两年明线测试还是五年明线测试呢？

目前主要分为三种：

第一种：

在2015年10月1日之前购买的房产，不受任何明线测试影响。不需要通过两年或五年明线测试。

第二种：

在2015年10月1日（含2015年10月1日当天）到2018年3月28日期间购买的房产，将仍然适用旧的两年明线测试，明线测试期为两年，在两年内售出会被收税。

第三种：

如果购房合同是2018年3月29日后（含2018年3月29日当天）签订的，那么将适用于新的五年明线测试：在五年内再次出售将被收税。

明线测试的时间点怎么算？

什么时候算是明线测试开始时间？

什么时候算是明线测试结束时间？

其实，在法案《Section CB 6A of the Income Tax Act 2007》中已经有了解释。

想要了解计算方式主要需要了解四个时间点：

时间点1、买房合同签订日

时间点2、买房产权登记日(买房成交日，交割日）

时间点3、卖房合同签订曰

时间点4、卖房产权登记日（卖房成交日，交割日）

接下来，房哥通过各种不同的房屋买卖类型，具体分析这四个时间点是怎么用的：

常规的普通房产买卖

明线测试计算时间起始于买房交割日（时间点2）；终止于卖房合同签订日（时间点3）。

案例分析：

小宋于2016年7月1日签订购房合同，同年7月20日房屋交割；房屋在2018年的7月1日签订售房合约，计划于2018年7月25日交割。

明线测试计算时间则为2016年7月20日至2018年7月1日，未满两年。

明线测试虽然从两年延长至五年，但是计算方法没有变化。

没有Title的房产买卖

对于没有Title的房产，则按购房合同签订日期（时间点1）与卖房合同签订日期（时间点3）计算。

案例分析：

小李于2016年7月10日签订购房合同，在2018年的7月1日签订售房合约，房屋在2018年的12月1日拿到了Title。

明线测试计算时间则为2016年7月10日至2018年7月1日，未满两年。

楼花、地花（off plan）类型的房产买卖

对于没有off the plan类型的房产，也按购房合同签订日期（时间点1）与卖房合同签订日期（时间点3）计算。

案例分析：

小赵于2016年7月1日与某开发商签订期房购房合同，2017年8月1日小赵拿到了房屋产权（Registered Title）；由于资金周转不灵，小赵在2018年6月1日签订卖房合同，2018年10月1日房屋产权变更（Registered of Title for sale）。

明线测试计算时间则为2016年7月1日至2018年10月1日，满两年。

地产分割类（Subdivided）

明线测试计算时间起始于未分割房产最初交割日（时间点2）；终止于卖房合同签订日（时间点3）。

案例分析：

小李于2016年8月1日签订购房合同买了一套大地破房房产，同年8月20日房屋交割；2017年7月1日，小李将土地分割成两块，并修建了另一套房产,2018年7月10日，小李签订了卖房合约售出房产，同年7月25日，房产正式交割。

对于小李来说，房产的明线测试计算时间为2016年8月20日至2018年7月10日，未满两年。

怎么样，看完了本文你对卖房要不要通过明线测试有了新的理解了吗？

当然，通过明线测试并不意味着一定不需要交税，因为明线测试只是新西兰税务机关判断的是否收税众多标准之一。

更重要的还是购房时的动机。

如果你卖房的初衷就是为了房产的资本增值，那么卖房所得的收益一定会被税。

要记得，在房产投资领域：

有得赚才需要交税

房哥觉得，纳税这件事至少证明了你一次成功的房产投资。