作者：Victor刘磊

澳元自去年7月攀上今年高位后，持续下跌逾21%。上周，1澳元对人民币一度跌至4.60元（现钞卖出价），而去年9月11日，1澳元对人民币5.60元。同样兑换1万澳元，半年前需5.6万元人民币，现在只需4.6万元人民币，可以节省1万元。

那么汇率与投资之间有什么样的关系呢？

在全球市场一体化的背景下，没有那个国家可以独善其身，明哲保身。在目前现实生活中，货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产，平衡投资风险。

对于人民币的汇率变动而言，只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台，才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。具体措施和方案是：

1）当人民币对外升值、对内贬值时，让消费和投资发生在离岸市场上（海外）换回等价的产品和服务；

2）当人民币对外贬值、对内升值时，把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。

3）如果人民币对内、对外都存在贬值预期下，唯有尽快进行离岸资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。

说白了，现在媒体上所说的人民币升值或者贬值，对老百姓及普通投资者产生直接关系吗？从现实意义上讲没有直接关系，因为他们没有建立货币的对冲机制，没有像国家那样拥有多种货币，因此当货币对内贬值的风险来临时，无法使用储备的、对应的升值货币来规避该损失；而当货币对外升值的时候，既使赚钱的机会就在眼前，也无法从这个升值中获得任何的实惠， 因为缺失了消费这种升值货币的场所和平台。

所以，投资的时机到了，还需要正确的方向和好的项目。笔者结合自身多年投资经验，认为目前在澳洲置业是一个不错的时机。总体看来，澳洲房地产的市场是有很多预期的：

1）海外投资者们目前仍大量涌入澳洲房地产市场，基于澳洲等同国民待遇的新房贷款政策；目前澳洲海外投资位列前四位的美国、加拿大、新加坡、中国等地无法在本国提供给购房人持续贷款的情况下，澳洲银行和金融机构却可以给予海外个人房产投资者最高300万澳元的贷款额度（相当于1500万人民币的住房抵押和融资的上限）。

2）澳洲目前经历60年来的最低住房抵押贷款利率, 低至4.6%；贷款利率甚至已经低于租金回报率了，全球地产投资可以实现在澳洲的以租养贷，以房养房，因此在低空置率、高租金回报、住房供给关系紧张的市场行情下，投资者在澳洲房地产拓展的步子应该是越来越大。

3）美元走强，澳元创新低，美元持有者大量收购和拥有没有房地产税、物业税、遗产税的澳洲房地产和土地资源储备，只要税务政策澳洲不变，汇率在低位徘徊的时候，澳洲房地产市场依然持续走强、成为世界各地房企和个人投资者的青睐之地。

总之，在澳元相对疲软时候，只有选对合适的投资载体，才会让人民币的优势转换成收益。房地产投资作为储备货币的载体是很有前景的投资选择。我认为2015年澳洲住房市场的海外投资不太可能低迷，因为越来越多中国买家将会继续出手抢购，澳洲房价有望继续提高，作为投资对象应该是不错的选择。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”

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