2018年以来，新西兰信贷环境迄今没有传出太大的坏消息。今年年初央行，新西兰稍微松绑了LVR限贷令，一度鼓舞了人心。

不过，Corelogic NZ研究负责人Nick Goodall近期接受TVNZ电视采访时指出，银行对贷款的审核正在严格化。由于不确定房地产走向何处，银行更加严格地测试对申请者的还款能力。

银行闻风而变，买家在申请个人房贷时更需读懂银行的心思，投其所好。

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《逸居新西兰》采访了在新西兰经营10多年的贷款经纪公司华融信贷，从银行贷款政策的角度，拆解了9个常见的误区。

在申请储蓄卡时，很多人顺手申请了信用卡。有些人申请了，但没有使用。因此在进行贷款申请时，并没有把信用卡当作自己的债务情况进行告知。

信用卡额度，也就是申请者可用的额度，本质上也是一种贷款。银行在计算个人可以获得多少房贷时，也会把信用卡额度的因素算进去。

因此建议，没有用的信用卡最好取消。如果申请了信用卡，但却没有告知银行。等到银行查询个人信用情况发现了，就会影响到贷款情况。

如果信用卡是生活中的必须，在房贷申请前，建议把信用卡额度降低一点。

此外，新西兰的家具店或是电器店等通常由不少免息分期付款的促销活动。如果申请者用这种分期付款的方式购买商品，意味着每个月的收入需要拿出一部分偿还。因此，这种消费形式也会影响到银行对房贷额度的考虑。

华融信贷指出，银行可能在批准信中列出条件，要求交割之前把商品剩余的尾款还清，才会批准更高额度的贷款。

家庭信托，被不少华人用来保护在新西兰的财产。有些买家打算用家庭信托名下的房产抵押贷款，却没有在贷款申请之初交代清楚情况。一开始沟通时表示“名下有房产”，贷款申请准备过程中才提出是在“信托名下”，最终导致贷款申请进度被影响。

有些银行不接受两个分布在不同名下的房产进行共同抵押。

此外，放在家庭信托名下的房产若打算把原有贷款转移到新银行时，所有托管人的收入都是新银行审批贷款时的考量。这意味着，所有托管人的个人收入等证明资料都需要提交。

新西兰政府对海外买家的态度，让不少在新西兰境外工作的公民或永久居民以为“海外收入无法申请房贷。”

新西兰本地银行并没有完全对海外收入关上大门。持有公民或永久居民身份的申请者如果在新西兰境外的大公司就职，月收入稳定，也能拿到和本地收入差不多的利率。

50岁以上的一些买家以为年龄太多，银行可能不接受贷款申请。

银行不会因为年龄关系去拒绝一笔贷款。不过，银行可能会给与年长者相对短一点的还款年限。一般，年轻的申请者可以获长达30年的还款年限。

另一方面还与年长者的还款能力有关。有些长者虽然没有工作，但有投资房提供租金收入，银行也会认可。

值得注意的是，当子女收入不足时，父母的海外收入还可以作为子女申请房贷时的补充还款来源。

许多华人买家买房前都准备了不少资金。全款现金交割的情况并不少见。华人只要手中有钱，就希望全部投入买房，减少贷款的利息支出。一方面是文化使然，另一方面则是存在着“之后可以通过抵押贷款把钱拿出来”的想法。

从银行审批的层面来看，买房贷款比抵押贷款更容易获批。因此，买家应留下足够的后期应急资金，尽可能地先用完银行批准的额度。

事实上，新西兰银行有额度账号，既可让买家使用银行获批的贷款额度，又可利用手中余钱减轻利息负担。比如，买家开了20万新西兰元的额度账号，买房时用了20万。之后，再把手中的15万资金存进去额度账号。此时，银行只会收取5万的利息，而额度账户内仍有15万的可用贷款额度。

华融信贷指出，买家的贷款条件随时在变化，应先把贷款额度申请下来，以备不时之需。

不少买家拿到预批信后，就直接前往拍卖。事后才发现，所拍的物业不是银行政策条款所能接受的。譬如公寓的面积过小、房屋存在漏水问题等。

买家参加拍卖前，应把打算拍卖的房屋地址告知贷款经纪沟通。申请者通过贷款经纪，或是直接向律师了解欲拍卖房屋的情况。

有些房屋的买卖合约里隐藏着高风险的条款。比如，条款里写明房屋某个房间属于加建，但未拿到奥克兰市议会的许可。这种非法加建的情况，则会引发银行最终拒绝该笔贷款申请。

奥克兰每个地区对房贷又有各自的规定。买家拍下的房屋所在区域可能对房贷有最高限制，低于买家想要的贷款额度。同时，房屋交易价格和银行内部的估价相差10%，则需要另外做估价。若估价达不到交易价，就会影响到贷款。

最为重要的一点是，预批信中的额度，是在央行对LVR的限制下，依据个人收入计算而出。因此，买家在拍卖时，也要注意喊出的价格要在贷款和预计首付款能够承受的范围内。否则在贷款数额不变的前提下，超过的部分只能由买家追加首付款完成交割。

银行发放贷款预批信和批准信时，根据不同的申请人会列上不同的条件。有些买家没有意识到贷款获批的前提是建立在这些条件上。如果在交割之前不能满足银行所列的条件，提供相应的材料，银行将拒绝审批。

贷款预批信和批准信上的条件包括以下几种类型：

1. 还清学生贷款或是所购家具等商品的贷款

2. 证明存款的来源

3. 对房屋保险的价值，银行有最低要求。有的银行会要求房屋保险需至少每平方米两千新西兰元。

4. 交割之前提交夫妻一方的收入证明。在已婚的状态下，夫妻一方进行贷款申请时，若另一方有工作可独立支持自身财政状况时，银行会给与更高额度的贷款。这种情况下，银行会要求交割前提供另一方的收入证明。

银行一开始为了吸引新贷款，会在最初给与有市场竞争力的低利率。但是一旦固定期限到了之后，再续的利率就不会像当初那么诱人。

华融信贷指出，在固定利率的期限到期后，买家如果有意把贷款转移到新的银行，就可以提前在新的银行开设工资卡、信用卡或是购买房屋保险等产品。因为，越多地用同一个银行的产品，就越可能在该银行拿到更低的房贷利率。

许多华人对银行有着天然的信任感，凡有金融上的需求直奔银行。尤其是贷款这件事，在中国并没有贷款经纪这一中间群体，也让许多新移民并没有想到找贷款经纪。实施上，善用贷款经纪，可以帮助买家剩下对比不同银行政策的时间，也能在非工作时间外得到及时的回答。

相比身兼多种业务的银行经理，贷款经纪全心只做贷款一件事。经手了投向不同银行的申请，接触了不同情况的申请者，经验十分丰富。

银行内部还设有专门的部门审批贷款经纪提交的贷款申请。华融信贷的业务量在各大银行中名列前茅。因为业务量大和成功率高，许多银行经理会优先处理。华融信贷曾经在24小时之间，完成买家提出申请、提供材料、提交给银行和获批等整个手续。