自从工党上台后，其提出的KiwiBuild计划一直笼罩在政府各部门相互对立表述的阴霾之下。在政府内部，至今也没有对此计划做出完整清晰的表述。

住房城建和交通部长Phil Twyford坚定地表示，KiwiBuild计划会对整个新房市场产生巨大的影响，是解决全国住房困境的关键。

Mr Twyford的说法淡化了私有市场受到KiwiBuild计划挤压的可能性。

此外，政府指出此计划的部分内容就是“计划外”房产的购买，但是Mr Twyford的声明似乎与此相矛盾：他一直在强调该计划每年会增加10,000套住房的建设，远超私有市场能够提供的数量。

根据新西兰官方信息法OIA（Official Information Act）， 财政部月公开了KiwiBuild计划的相关文件，文件中对该计划可能产生的一些结果做了必要说明。

从目前到2022年之间, 预计4年内将会有29,000套住房完成建设。柱状图1显示了财政部预估的KiwiBuild项目和其它几种地产活动的这些新房的贡献排序。其中，有两个关键的部分需要特别关注。

财政部公开的相关数据显示， 从目前到2020年之间，已有的Crown Building项目（想必主要来自Housing New Zealand）已经批准了超过4,000套新房的建设计划。

其中，房屋署的重新开发和配置房屋工作将贡献1,454套，这一数字是去年的两倍，也是29年来的新高。将以上的这些年度数字和已有的建设项目数字合计统计，可以贡献29,000套住房里的一半力量（图表中深橙色部分）。

未来4年的29,000套住房的建设计划里，将会有22%的份额来自于“计划外的”政府购买计划（图表中绿色部分）。

财政部门和Mr Twyford都认为这项购买计划会激励建设活动，“因为这些建设计划可能不会取得政府以外其他的资金支持”。

Infometrics认同政府对这些项目的支持，会提供更大的确定性， 并且很可能加速发展进程。但是考虑到目前住房市场的强劲需求和劳动力的限制，对于这部分建设活动会遇到资金短缺并且没有进展的假设是值得怀疑的。

如果除去这两个部分，未来四年建筑行业的净增长很可能只超过9,000套（图表中淡橙色部分）。

而这一数据还是没有考虑到中央政府活动增加导致私营部门受到的挤压的情况——而这一情况被Infometrics认为是可能在短期内遇到的重大风险。

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Mr Twyford还低估了购买“可负担” KiwiBuild房屋所需要的家庭收入。

新西兰商业创新就业部MBIE（The Ministry of Business, Innovation and Employment）根据OIA公布的另一份文件显示，在奥克兰，仅有2.5万个有工作收入的租房家庭（年收入达11.4万新西兰元）能买得起一套50万的KiwiBuild住房。

换句话说，政府在奥克兰建设的50-60万新西兰元的“可负担性”住宅，可能只有50%的人能够买得起。

Mr Twyford自负的猜测家庭年收入达到6万新西兰元就能负担得起KiwiBuild的房屋，这一假设仅仅只有MBIE预算所需数值的一半。

然而，根据当前主要银行的利率计算，假设买家可以仅支付10%的首付，而不是央行公布的贷款比例限制的20%，那单身人士需要年收入在71,200新西兰元，才能买得起总价50万的房子；而一对没有孩子的夫妻，想要买得起总价60万的房屋， 则总收入需要达到88,400新西兰元。

这也就是说，政府冒险将大量房屋带进了市场，而市场上只有少数买家能够负担得起或者还得起贷款。

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房产数据分析公司CoreLogic也批评了政府关于新建住房仅需每平方米2,000新西兰元的假设。尽管这个数字和去年平均建设成本持平，但是却忽视了以下几点：

1. 各区域建设成本的差异，奥克兰地区的建设成本高于全国其他地区

2. 设计师和建筑师的费用，以及其他审批费用

3. 土地整备费用，特别是那些不平整的土地

4. 地方议会发展支出
   

5. 提供给建筑建设中的场地各项基本服务的费用

6. 对于加建或多层的住宅，每平米的建设成本往往会更高

7. 相对面积较小的住宅建设成本也会更高
   

尽管以上这些建设成本很可能会摊入土地价格，但是存在的风险仍然可能导致项目开工后难以达到预期的目标。

在未来四年时间里，政府KiwiBuild项目将为新西兰的房产市场多带来约9,200套房屋，占原计划的不足三分之一。此外，这个数字还不包括对私人建筑市场的挤出效应的影响，这可能会影响未来整个建筑市场的增长。

政府可能也会发现他们对于可负担性的定义，并不适用于那些现在租房的人， 尤其是对于奥克兰地区的居民，这个价格仍然不便宜。

先把人们如何攒够首付的问题放一边，首套房50万-60万新西兰元的价格也需要更高的个人收入才能支持，这已经超过了Mr Twyford的预期。

最终，政府可能无法按预期的每平方米2,000新西兰元的建筑成本完成建设。任何不当的成本花费，都能够导致首次购房者买不起房或者政府在开发商遭受损失。

综上所述，工党的KiwiBuild计划与其说是建筑行业和住房负担能力的变革性措施，还不如说是政府成功营造的效果。政策的出发点和主旨是值得推崇的， 只是事实证明在解决奥克兰房产危机这件事情上，问题比工党想的还要复杂。

原文来自新西兰经济咨询机构Infometrics

《逸居新西兰》已获得中文版发布的授权

翻译 Lesley

编辑 Abby Chen

排版 Jiayu Li

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