买卖房屋(包括楼花)的全流程您都懂了吗?,第一悉尼地产微信公众号文章

本文转自 “澳房会”微信公众号

相信很多人都听说过“公平交易处”（Fair Trading）的大名，还有相当多的人去那里进行各类咨询、寻求对问题公正的解决、或投诉等。

公平交易处是隶属于州财政服务厅下的一个部门（A division of the Department of Finance & Services），其与澳洲公平竞争和消费者委员会（ACCC，Australian Competition & Consumer Commission）是两个不同的部门，后者为联邦政府所辖。

州属的公平交易处，其宗旨是确保为所有的消费者和经营者建立一个公平有序的运作环境，并拥有根据法规提出调解直至裁决的权利。

该部门管辖的范围涉及到经济生活的方方面面，其中有多项和物业有关，本文将就一些主要的内容向读者做一简介。

物业买卖（Buying or selling a home）

每年，Fair Trading都要向成千上万的物业买家和卖家提供他们的权益和注意事项等信息，因为物业买卖涉及的金钱数量之大，有可能是一个人一生中最大的一笔交易，小心谨慎是必须的。让我们从“卖家”和“买家”两种截然不同的角度去了解应该注意的问题。

卖家：业主拟将所拥有的物业出售时，大多会选择一经纪人/公司。在此种情况下，准确的说法是业主雇佣了一位经纪人/公司来推销自己的房屋。业主与选定的经纪签一纸具备法律效应的合约，并以佣金的方式支付经纪费用。

建议至少约谈三家经纪，询问他们对本地市场的了解程度、比较他们所要求的佣金比例、其它费用、销售方案等，并了解他们过往的销售记录和口碑。最重要的是要知道他们是拥有执照的正规经纪。因为他们将受雇于你，深入了解是必须的。

经纪合约：这是业主与选定的经纪人必须签署的法律合约。根据法律条款，经纪人有责任向业主提供不同的合约范本，业主根据自己的实际情况做出选择。经纪还必须向业主提供一份Fair Trading的有关文件《Agency Agreements》（《经纪合约范本》）。

在没有完全弄懂或清楚经纪承担怎样的职责，费用多少等内容之前，请勿轻率签约。如果的确感到困惑的话，请联系Fair Trading或咨询律师。

即使签了约，你还有一天的冷静期可以取消该合约。注意，就冷静期也应有一纸条约由双方签署。

出售合约：拟出售的物业必须有一份由律师出具的同意出售合约《A Contract of Sale》方才可以刊登挂牌出售广告。

销售广告：从正在销售和刚刚售出的业主那里了解如何做广告，并要求经纪提供一份市场推广方案，否则，有可能不得不支付高额的广告费用。

合理的价格：不要轻易听信那些给出虚高开价的经纪，业主自己必须要对市场有个冷静和正确的认识。了解本区域内最近与自己物业相类似房屋的销售价格，及相关的情况。经纪胡乱开出估价是有悖行规的违法行为。业主也不要被诱人的高价吸引而随便签约。

销售方式：是采取明码实价还是拍卖方式销售，业主要和选定的经纪在充分了解市场的情况下，酌定。

签订售出：业主和买家在双方认可价格后签约，各持一份。该条约直到“被交换”（Exchanged）。必须要提醒业主的是，该售约一旦签署，业主是没有“冷静期”（Cooling-off Period）的。

买家：买家通常不会专门请一个经纪，除非有特别的要求。当买家和物业经纪打交道时一定要清楚，经纪人的佣金多少和物业售出价格的高低有直接关系，所以，他们总会尽一切努力为业主争取一个好价钱。

市场调查：买家应该而且必须在目标物业区进行市场调查，了解与自己目标物业相类似的房屋最新的售价。经纪人如果以压低估价来吸引更多的客户同样是违法行为。

房屋检查及虫害报告：对于购买独立屋的买家来说，请专业人士对目标物业进行全面的检查是十分必要的。检查内容包括结构和虫害等，对物业的情况如果了解不足，很有可能在买下后花费一大笔钱去维修。

检查合约：在代表你的律师对出售合同审查完之前，切记不要急于签约。

出价：买家出价后，如果被要求支付“诚意费”（Expression of Interest），根据法律，经纪人有责任告知有另外的买家也出了价（如果有的话），这样可以给你提高出价的机会。如果，交易未成，该笔诚意费应该返还买家。

支付定金：在签署了购买合约后，买家应以银行支票或定金债券（Deposit Bond）支付定金（通常是售价的10%）。该笔定金应由经纪交由一独立的信托基金保管，直至最后物业交割。

改变主意：买家在签约后有5天的冷静期，如果在冷静期后毁约，则要向业主偿付售价0.25%的罚金（即每10万元须付250元）。注意，以拍卖形式购买的物业，则没有冷静期。

拍卖方式：如果物业是以拍卖方式出售，经纪人必须向买家提供Fair Trading的拍卖程序须知（Bidders Guide），该信息也可从Fair Trading的网页上下载。

拍卖过程中，不可以故意“逼叫”（Dummy Bidding），拍卖师或经纪人如果这样做是违法行为。

业主也有叫价的权利，但只限一次。当业主叫价后，经纪必须明确告知买家，刚才的叫价是业主所叫。

最后交割：在交换合约6周后，该物业进行最后的交割。买家须在此时支付定金外的全部购房款。至此，买家才成为该物业的正式的法律上的主人。

购买楼花（Buying off the Plan）

在很多情况下，分契的公寓房、退休屋等在还未建成之前，即与买家签订了购买合同，被称之为“买楼花”。

作为买家必须清楚的知道，自己所签署购买楼花的合同是具有约束力的法律文件，但是买家并没有看到实际的物业状况和最终装修结果，而只是凭广告和推销宣传即作出了购买决定。Fair Trading在其宣传册中特别提醒购买楼花的买家应注意如下事项。

合同：最重要一点是，买家一定要仔细阅读购买合同，或请律师或专业人士解读。通常在签订合同时，买家缴付定金，多为售价的10%。余额将在物业建成后，正式交割时付清。

检查合同中关于如果买家在交割前反悔，是否有罚金；买家是否有权根据自己的喜好更改厨房及卫生间的装修设计；买家是否有权根据自己喜欢更换厨具、地面用材、和墙壁瓷砖等：在建筑期间，买家是否可以进入工地查看施工情况；如果建筑提前竣工，财务是否已做好安排；假如建筑拖期，买家有什么权利维护自己的利益；如果建筑发生问题，买家的定金是否会受到保护；在建筑过程中，买家是否可以转手出售？

物业保险（Home warranty insurance）：严格说，该保险应该称之为物业建筑保险以区别物业建成后由物管费中缴纳的物业保险。此“物业保险”应由开发商购买，而物管费中的保险是由业主购买。

该险种规定，凡建筑费用超过$20,000以上的民宅建筑、超过三层以上的建筑、超过两套以上的建筑均需购买此险。该险种确保买家的利益在：建筑未能竣工，及；建筑工种出现任何失误时，获得保障。

该保险合同必须作为附件，附在购买合同中。如果开发商在购买合同签署后14日内未能向买家提供该附加合同，买家有权取消合同。

是否出了高价（Are you paying too much?）：由于购买的是尚未建成的物业，而市场是在变动中，所以待交割时，或再出售时价格有可能有相当的差别。这就需要买家自己对市场做出判断和慎重考虑。

装修质量（Quality of finish）：由于是预售，买家在签约时并不知道最后的装修质量和效果，很有可能与当初的想象不同。

设计修改（Changes to plans）：在建筑施工过程中，修改原始的设计方案是经常发生的。而这些改动均有可能对最后建成的物业有影响，并与买家在签约时看到的效果图有所不同。

特别提醒：由于购买楼花具有不确定性，所以买家在签约前应该咨询律师或专业人士。