（图片来源：afr）

一

这段时间看《军师联盟：虎啸龙吟》，里有一集诸葛亮说「外面的人都说我精通奇门遁甲，其实真正用兵之计不过在于查地形，知天文，晓人心哪。没有捷径可走。」

在 My Home Loan，我们每年接触到大量客户，有些客户持有三四套物业有些五六套，甚至十多套物业。

你会发现这些客户各行各业，有些本身就是从事地产行业，有些是医生，有些是工程师，有些是搞 IT 的，还有一些自己做生意。他们都对地产很执着而且乐于接受相关的任何信息，都很喜欢研究地产，每个人都对地产投资有自己的见解。

在自己的行业做的很好，又对地产投资有所研究，可以说两个领域都是「专家」了。然而你和他们聊天的话，他们最初的一两套物业和大多数其他房产投资者并没有多少区别，也是做了大量调研，错过很多喜欢的物业，咬牙存多一点首付，少赚一点卖掉一套喜欢的物业再投资。是什么让他们持续建立自己的投资组合呢？我们假设大家都对地产投资有信心并且有意愿的情况下，抛去客观的制约因素，你会发现这样的投资客户有一个共通点就是越是买的多，越是果断。

比如有朋友上午看了一个物业，下午就做了决定。他告诉你，就是挺喜欢这个物业的，然后各方面情况也差不多，就买了。比如你看到一个客户手上几套房子都增值不少，问到他当初怎么想的买这套呢？他说直觉吧，就感觉这套还行，运气好。

你可能觉得他们买了那么多套房子，一定是这方面的专家才可以吧，事实上恰恰未必。

二

曾经一个国内的地产开发朋友过来澳洲考察，我们约了一个澳洲做开发的伙伴聊天，他也在澳洲做了五六个小型项目，却发现这个伙伴并没有做过地产开发的背景，完全是自己摸索一路走过来的。前期的时候也吃过亏，没有赔过钱是因为「运气好」前几年市场好，「怎么做」都赚到钱。不论是顺风顺水还是磕磕绊绊，让他在起步的阶段可以迅速积累起来经验和组建团队。

经验是不断地总结让他不吃亏，知道哪里可以做哪里不能做；团队是不断做大的资源，抓住好的机会。

听起来很高大上，但借用这个伙伴的话通俗的说，开始的时候一两个小项目试试手，运气挺好没有亏，觉得可以做，于是就继续做，主要是自己苦点累点熟悉了整个流程，后面的就是按部就班，虽然每个项目都有不同。你可以不是每个环节的专家，但你可以拥有一个专家的团队。从找地，到设计图纸，申请批文，承建商报价，银行融资，预售，成交，市场，甚至项目统筹和监理都是找这个环节上的专家搞定就好了。我只要算好我的利润可以合理范围内大家都赚到钱就好。

所以听到他可以上午看到一块地，几个电话下午就做决定的说法。

总结一下就是，前期积累的团队就是他的专家团，通过几个电话就可以了解到能建造怎样的项目，贷款融资能多少，确定资金可以启动项目，大概中介预计下销售的情况，就可以知道是否有利润可以赚。

三

巴菲特对于投资有一句话：「你的收益，在买入的时候就已经锁定了。」

这就是「买出利润来」。

什么意思呢，借用雪球一位朋友的解释就明白了。

如果你做过债券就知道，你买入时就知道这一笔投资下去是赚还是亏，如果是赚那是赚了多少了。比如债券利率8%，2 年到期，你如果出价 95元，你就知道你收益是(112.8-95)/95=18.74%。至于你买入后价格波动，比如波动到 80元，你账面亏损了15元，那是“假亏”，并不影响你最终的收益，（除非你割肉了，那假亏就变成真亏了）。同样，价格波动到 120元，除非你按 120元卖出，否则你的最终收益早已锁定，那就是你买入时就已知道的 18.74%。

反之，如果你买入时出价 120元，你买入时就已经亏损了。价格波动如果到 130元，好像是赚了，那是“假赚”，（除非你卖掉了，那假赚就变成真赚了），那是你的运气，这样的盈利你已经完全取决于市场了。

股票也是债券，只是票息不固定，没有到期日，本金不归还，但你买入时的收益所对应的公司利润是确定的，这就决定了你买入时的收益已经确定。至于股价波动并没有影响你的收益，其原理和债券相同。股价上涨，你的收益率其实是下降的，收益率=公司利率/股价。所以股票上涨是大多数人亏钱的根源。

投资盈亏，不是由于股价的波动。而是在买入的时候，已经决定了盈亏。从这个意义上讲，股市是艺术的，但投资是科学的。

以招商银行为例。如果是 10 倍，5 倍市净率等买入，那买的时候就亏了。并不是股价下跌，才造成的亏损。股价下跌，只是把以前买入时的亏损，表现出来而已。

同样的道理，如果是以 1 倍市净率，或者更低的市净率买入。那买的时候，就已经赚了。如果以后股价涨了，也不是因为股价涨了赢的。同样，股价上涨，只是把买入时赚的钱，表现出来而已。

以上道理，在现实的生意买卖中，都属于常识。买进一个生意，是吃亏了，还是赚钱了，买的时候，都是知道的。因为投资回报率，在买的时候，已经知道了。不知道的，是什么时候，能卖个好价钱。也许，3 年，也许 5 年，也许 10 年。

这也就明白了巴菲特那句话「你的收益率其实在买入时候就已经锁定了。」

四

你会发现那些手里握着几套物业的投资客户，好多也是一样的，并不是你看到的很随意做了一个决定，而是他很清晰的知道要达到的目的地在哪里，通常投资的区域都是很固定（很熟悉或有经验的区域）。房产作为投资无非也就是买入价格，卖出价格，持有时间三个要素决定了收益率。

假设一套物业在可承受的范围内一直长期持有，而你心中已设定好一个卖出价格的话（100万）那么无非就是时间的问题，是 1 年 3 年 还是 5 年涨到 100万 不确定，但总归作为不动产会达到这个价值，当然或许期间也会有跌破买价的时候。理性的投资人心中都有一个预期的回报率，根据「经验」大胆做一个假设持有几年卖出，再看看买入价格，这个物业是否值得入手就一目了然了。

五

是什么让这些「手握十套房子的人」建立了如此投资组合呢？

其实也并无捷径可走，他们往往有自己专业的领域，但都不是各个领域的专家。

投资当然有风险，和你我一样该走的路也都要走，该遇到的问题也一一要解决，只是他们更善于通过身边的专业人士，大大降低其中的风险，更快速的达到目的地，可以将自己的精力和时间用来去发掘更有价值的投资。

他们是站在牛顿肩膀上的人。

六

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