大家知道，投资美国房产可以分为两种情况，一种是用现金买房，第二种是通过贷款买房。今天，为大家逐一、具体地分析一下这两种情况各自的租金回报率如何计算。 

首先计算购房总价。可以用房屋的标价。整体来说，美国房屋交易最终价格为标价的98%。 

每年净房租收入=年租金收入-持有房屋费用及出租衍生出来的相关支出

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来的年租金收入，可以将附近社区同等条件的、已出租房屋的租金拿来作比较。例如，我们可以找出周围同等条件的、已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估算出自己想要投资的房屋的未来的租金收入。

房屋相关费用以及出租衍生的相关支出包括以下方面：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期的分摊、出租管理费等。 

房屋出租有空置时间。在计算每年平均的净房租收入的时候，应当扣除掉分摊到每年的空置的那段时期的租金。

根据经验，一般的房屋租赁合同期为一年，到期可续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年；平均的空置时间可以估计为一个月；因此，空置期分摊到一年的那一部分就是半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，你就可以将空置期有效地降下来。

房屋快点地租出去，可以缩短空置期。相反，如果你定了过高的房租价格，那麽非常可能少有人来问津，你的房屋将可能空置更长的一段时间。最後，综合下来算一笔账，前者的收益要高於后者。 

设定合理的房租价格，选择适合的租户，对於房屋的出租收益的保障，非常的重要。 

如果你选择聘用专业的租赁经纪人帮您租赁，那么你可以大大地节省您的精力与时间。美国有专业的房屋出租管理公司，可以帮助您选择到条件比较好的租客，负责房屋的维护与修缮，收取租金等服务。租赁的佣金一般是全年租金总和的8-10%。所以，即使人不在美国，也不需要担心房屋的出租管理。

根据房屋的类型、所在位置和房屋状况的不同，所应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况来自行判断。例如，独栋别墅一般没有社区费，但也有些独栋别墅所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。

其中，自付额（头款）为购房总价减去银行贷款。 

关于持有房屋的费用以及出租衍生的相关支出，我们在第一部分里已经讲过，在这里就不重复了。