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◎作者 | WeHome内容小组（帝妹 & Rick等）
◎来源 | WeHome唯家（ID：wehome_io）已获授权
如 果时间倒回到2015年，你会在北京买房吗？
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我们先来看看北京这些年的房价走势。
2007.3-2018.3 北京房价（数据源：禧泰）
重点看一下最近三年：
2015.3-2016.3，北京房价上涨18.9%
2016.3-2017.3，北京房价上涨48.0%
2017.3-2018.3，北京房价下跌0.4%，每平米跌了300块，几乎没动
我们再来看看西雅图的房价走势。美国房价不用每平米均价，用房价中位数更准确：
2007.3-2018.3 西雅图房价（数据源：Zillow）
同样把最近三年的房价变化单拎出来：
2015.3-2016.3，西雅图房价上涨18.9%
2016.3-2017.3，西雅图房价上涨12.7%
2017.3-2018.3，西雅图房价上涨16.4%
看上去，北京好像真的遇上西雅图了：
2017年3月，当北京的房价停下来歇脚的时候，西雅图的房市开始加速升温；最近3个月，西雅图一房难求。
据普华永道2018全美房产投资趋势调查显示，西雅图房产综合投资价值位居全美第一。
我们认为，未来三年西雅图的房价还会继续向上，且涨幅上限很高。
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先来聊聊这座城市。
《北京遇上西雅图》《西雅图夜未眠》等经典电影，带给了这座城市极高的知名度，也让我们一提起她，就会想到美好的爱情。她是中国人最有好感的美国城市之一。
经常听朋友说，西雅图好啊西雅图好，但西雅图好在哪呢？每个人都会根据自己的经历总结出不同的感受，这个城市确实展现出复杂和多元的吸引力，既拼搏进取又怡然自得，既引导潮流同时又有厚重的自然与文化。
如果只能用一句话概括西雅图，我会愿意选这句：这是一个可以同时孕育出世界首富和最伟大电吉他手的城市。
今天我们就从房产投资价值的角度，归纳一下这座城市的特点：
西雅图是过去几年全美房产最热门城市之一，房价涨幅过去1年为全美第2，Zillow数据显示2017年房价涨幅18%，仅次于圣何塞；最近3个月更是火爆，一套房子平均有5.1个买家在抢，成交价比报价平均高出7%
西雅图地处温哥华和旧金山两大房价高峰之间，而城市条件非常优秀，这让它必然会成为洼地。被温哥华和旧金山吸引的大量房产投资者，很快将目光瞄向了西雅图。目前西雅图房价中位数为74万美元，而旧金山为129万美元
由于西雅图房产投资热度急速上升，目前核心区租金回报率已经降至3%左右。总的来说，西雅图房价预期增长空间较大，但现金流收益较低
重量级500强企业云集，传统产业和高新科技齐头并进：微软、亚马逊、星巴克、波音等多家巨头总部所在地，仅微软、亚马逊两大超级企业的市值之和就超过1.4万亿美元；Google、Facebook、腾讯、阿里巴巴、华为皆在西雅图建有分部；生物科技飞速发展，领跑美国
高科技公司的蓬勃发展，给西雅图带来大量高素质高收入的人才：西雅图是全美教育程度最高的城市；程序员平均净收入全美第一
地理位置优越：与中国隔太平洋相望，是离中国直飞时间最短的城市，直飞西雅图最短时间约10个小时；三面环山，深藏内湾
气候温和，自然景观独一无二：温带海洋性气候，四季常青；普吉特海湾、华盛顿湖、雷尼尔雪山秀丽无双
文化多元化发展，包容性强：14%亚裔，是美国种族融合最好的城市；盛行的咖啡文化和摇滚音乐给这座城市带来了出众的人文气质
顶级的教育和医疗资源：教育和医疗在美国大城市中排名第一；华盛顿大学全球排名第11；多所高中在全美位列前茅
外面的人想进来，里面的人不想离开：连续多年被评为全美最适宜居住城市，是一座真正做到自然、经济、社会和文化等协调均衡可持续发展的城市
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除了上述掺杂了感性的认知（实际上，这非常重要，因为影响的是人们对城市的预期），判断一座城市的房产投资价值，还可以理性地分析其未来的房价增长潜力。
我们评价一个城市的增长时，会从数十个维度进行数据建模和量化判断。我们个人分析时不需要像机器这么复杂。我们从中抽取了七个最重要的维度，组成了一套实用的判断标准：
城市规模
人口结构
人口流入
人均收入
土地供应
超级企业
犯罪率
下面，我们就从这七个维度来套一下西雅图。对于国内外城市房价增长潜力分析来说，这个分析思路都是行之有效的。
1、城市规模。西雅图目前人口约74.6万，西雅图都会区的人口则达到350万，是美国第13大都会区，整个华盛顿州一半以上的人口都聚居在这里。其中西雅图所在的金县人口约为216万。西雅图是美国太平洋西北区最大的城市，相当于国内杭州等强二线城市。
2.人口结构。西雅图人口结构十分优秀。20-40岁人口占比最高，达到39%，18-64岁劳动人口占比为73%。略好于旧金山（38%和72%），而纽约的这两个数字为32%和65%。
3.人口流入。西雅图2.9%的人口年增长率为全美第一，遥遥领先其他一二线城市，远高于全美人口平均增长率0.7%。
值得一提的是，从1910年开始的100年，金县各郊区市的人口增速一直快于西雅图，然而从2010年起，西雅图人口增速开始超过金县郊区，并于2016年首次在人口增量上超越郊区。
在整个金县人口持续增长的情况下，近8年来，西雅图人口增速持续高于金县郊区，人口向城市集聚的趋势十分明显。事实上，整个美国都开始出现这种郊区向城市集聚的现象，城市的便利生活又重新开始吸引年轻人。这个话题我们可以新开一篇文章讨论一下。
4.人均收入。西雅图家庭收入水平持续高速增长，为西雅图的房市繁荣打下坚实基础。下面这张图是美国、华盛顿州以及西雅图都会区2016年去通胀后的真实家庭收入中位数及增长率。西雅图不但收入绝对值是全美平均的1.4倍，3年收入增长率更是全美平均的1.9倍。
5.土地供应。我们先来看一张图：
这是Google Earth西雅图都会区的夜景图。灯光亮区和城市建成区是高度吻合的。圈出来亮度最高的区域正是西雅图，从这个亮度分布来看，这里不可能有大量土地用于建房了。
下面这张图是realtor.com在2017年初公布的全美房产供给最紧张的十大城市。其中西雅图房源供给紧张程度，排在第1位。
来看两张更具体的数据图。
第1张图，来自Zillow，是西雅图在售房屋库存变化图，整个数字下降的非常快，到2017年4月，整个西雅图地区，仅有6026套房源可售。
第2张图，2017年西雅图房源的库存供给又下降了30.7%，在全美50个大城市供给 “下降速度最快” 榜单中，排名第5。
6.超级企业。超级企业对一座城市的影响是举足轻重的。过去10年，西雅图因科技公司而发生天翻地覆的变化，其中少不了亚马逊、微软的功劳。90年代还是一片低矮平房的西雅图，如今已成为全美继硅谷之后的第二大科技重镇。
2010年，亚马逊公司雇员人数刚过5千人，如今已经猛增到4万人。得益于这家全球市值第2企业的快速发展，以及高收入人群的大量增加，西雅图获得了大量直接和间接收益。亚马逊创始人贝佐斯曾经粗略总结说，从2010-2016年，西雅图至少因为亚马逊间接获益380亿美元。
7.犯罪率。虽然西雅图是全美教育程度最高的城市，25岁以上居民中62.1%的人拥有学士及以上学位，但是它还排不进美国治安最好的城市之列。西雅图犯罪率为3.8%，在美国属于中下水平，但这一点不算加分项。比纽约2.0%要差，比旧金山6.2%要好。
如果我们需要分析的是一座中国城市，那么第7项犯罪率需要换一下，换成“地方财政收入情况”，比较合理。
一方面，因为中国经济发展好的城市，政府财政收入都会不错；另一方面，如果地方政府财政收入很差，就容易大量卖地导致住房用地供给增加，这一点和美国私有土地制度完全不一样。
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通过以上这些维度，我们就可以判断一座城市的房价增长潜力，进而对其房产投资价值形成更准确的预期。综上，我们对西雅图中长期的房价增值潜力依旧十分看好。
