文 / 杨文俊
引 言：随着地价每年的增长，海外人士附加土地税（Foreign Person Surcharge）的开征以及州政府更加依赖土地税（Land Tax）作为财政收入渠道的趋势，土地税已经成为房产投资者和开发商们难以忽视的负担。笔者将根据自己的执业经验，在澳房汇撰写一系列关于土地税的文章，向读者介绍土地税和附加税豁免的法规及其在相关的案例中的应用，以期帮助读者避免缴纳不必要的土地税以及在投资房产时能作出更好的土地税的筹划。需要说明的是，澳大利亚除了北领地之外均向房产收取土地税，而各州关于土地税的法规是有所不同的。由于笔者在新州执业，以及为了可以进行更深入的讨论，该系列文章仅限于介绍新州土地税的相关法规和案例。
本文作为开篇，首先为读者介绍土地税法定豁免中最常见的“主要居所豁免”的适用细则 。根据笔者的经验，以下三类人士应当尤其关注主要居所豁免的内容。
第一类是在澳大利亚或者海外其他城市长时间居住，而在新州留有一套自住房产，希望该房产能够获得主要居所豁免的人士。
第二类是在新州有着多套房产的房产投资者，希望自己土地价值较高的房产可以获得土地税豁免的人士。
第三类是希望通过更合理的开发协议和法律筹划，使得待开发的土地能够豁免或减免部分土地税的中小型开发商。
主要居所的豁免（Principal Place of Residence Exemption）是最为常见的地税豁免的情形, 但是由于常常被翻译为“自住房豁免”而导致很多人望文生义，产生误解。
➜ 例如，很多人可能会认为我拥有几处房产，但是并不是用于出租收取租金，而是全部用于自住的，所以该豁免对于我全部的自住房都是适用的，这个理解是错误的。土地税的法规只认定一个自然人在全世界的范围内的一个或多个居所中只有一个主要居所。所以，我们不能说我的房子没有出租或没有租金收入就是我的主要居所，不需缴纳土地税。
➜ 同时，若一个家庭拥有多处房产，并且不同的家庭成员使用不同的房产作为其主要居所时，该家庭只能选择其中一个作为其主要居所享有主要居所的豁免。 例如，夫妇二人分别使用两套房产作为他们的主要居所，但是他们作为一个家庭可以且仅可以选择一套土地价值最高的一间申请主要居所豁免。
根据新州的Land Tax Management Act 1956，规定主要居所豁免的法规可以概括为：“当自然人拥有并且以其主要居所的方式，自前一年7月1日起，连续使用（used）和占有(occupied)此且仅此一块土地；或者在其他情况下，财政总长认为该自然人是以其主要居所的方式使用和占有该土地时，此土地的土地税应当豁免”。
我们可以看到上述法规本身对于主要居所的定义是很模糊的。例如，应当如何定义“连续”，“使用”和“占有”？ 或是财政总长依据什么因素作出主要居所的认定？因此，我们需要结合相关案例来获得更精准的定义。 关于主要居所认定，实践中最重要的两个判例为2004年关于首次置业补贴的Chief Commissioner of State Revenue v Ferrington (GD)和2011年关于土地税的Black v Chief Commissioner of State Revenue。根据这两个判例，州税局（Revenue NSW）应当依据以下列出的因素来认定一处房产是否是纳税人的主要居所。需要注意的是，州税局不能仅依据某一个特定的因素来做出决定，而是要综合考虑下列所有的相关因素。
业主在该居所居住的时间及规律。(如果业主仅居住了很短的一段时间，这个是信息是相关的，但是也并非决定性的。仍需要考虑业主在该居所的居住是否带有“永久”的性质，而并非是临时性，偶然性和过渡性的。)
显示业主将该房产作为自己主要居所之意图的客观证据。(例如， 业主在出入境的文件或者在驾照等正式文件中填写该房产地址为居住地址。)
业主是否结合自身的情况，合理和充分地解释了他没有在该居所居住的原因？(例如，业主因为工作原因需要经常性的长时间出差，或者是长时间在海外照顾生病的亲人。)
业主在其多个房产中的权益状况。(例如，业主是其主要居所唯一的所有人，而他其他的住处是租赁形式或者和其他人联名拥有的。)
业主在何处存放他的衣物，家具和其他有价值的物品？
业主的家人在何处居住？
业主和该房产是否有很强的联系？(例如，业主把对他来说最重要的私人物品存放在该居所，或者是业主的孩子在该房产的学区上学等等。)
该房产的水、电、煤气和互联网的用量和其他账单由谁负担和寄送的地址。
业主拥有各个物业保险的性质。
业主在何处招待他的亲朋好友？
由此，我们可以看到一个房产是否是纳税人的主要居所是一个事实认定问题。恰恰因为法规对于主要居所的定义不是那么清晰的，该法规在适用的时候就给了纳税人或律师结合每一个个案具体的情况去论证的空间，通过展示客观的证据来帮助州税局，裁判庭（Tribunal）和法院来判断一块土地是否是纳税人的主要居所 。 所以，如果有读者认为自己的房产应当适用主要居所的豁免，不妨请首先尝试站在一个理性的旁观者的角度，并且结合上述列表的因素来判断你的房产是否应当被认定为主要居所并。
如果您拥有的房产有其中一部分或者在当前的阶段并不能满足上述主要居所的认定， 法律还规定了一些让步的情形，以便一个房产在某些特定条件下仍能够获得主要居所的豁免。笔者将相关的法律总结如下：
当一套房产出租不超过两个房间或者只有一个房间用作商业用途，其余部分仍作为业主的主要居所时，整个房产仍可被视为主要居所；
当业主为了将空置土地或者现有的房产用作主要居所，从而进行装修、推倒重建或者盖新房期间，该房产或者土地仍可能被视为主要居所；
当业主因为工作，学习，度假或者生病等原因离开他的主要居所不超过6年，在满足一些特定条件时，离开的时间该房产仍可能被视为此纳税人的主要居所；
当业主购买新的主要居所，在满足一些特定条件时，新旧两个主要居所都可以在当前年度被视为主要居所；
当业主身亡之后，在某些情况下其生前的主要居所仍可以享有多至两年土地税豁免；
当一位业主拥有两块相邻的土地或者两个相邻 strata title的房产时，在满足一些特定条件时，可同时被视为主要居所。
由于篇幅，以上的列表只是介绍性地总结了部分常见法定让步的情形。和主要居所的认定相似，这些让步的情形的具体法律适用上需要参见更多过往判例。如果有读者认为自己房产有可能符合上述让步的情形从而获得土地税的豁免的话，则可进一步地州税局进行沟通或者寻求专业的法律意见。
为了让读者更好地了解自己的房产是否适用主要居所的土地税豁免，本文介绍了主要居所的认定的法规、案例以及一些让步的特例。由此，
► 首先，我们可以看到主要居所的定义并非是很生硬僵化的，纳税人和律师有很大的空间去说服州税局。
► 其次，即使某房产在现阶段或者其中一部分并不符合主要居所的定义，相关的法规也给出一些灵活的让步。
► 最后，恰恰因为主要居所豁免的应用广泛，拥有多套房产的投资者或者开发商应当作出更好的筹划，避免高额的土地税账单。
作者： 杨文俊
AusJuris Legal 澳律律师行 律师，毕业于新南威尔士大学（法律博士），香港中文大学（硕士），中国政法大学（本科）。
本文提供的信息仅为读者作为一般信息参考之用，不构成正式法律意见，接收本文的信息亦不构成律师-当事人关系的形成。对于使用或依赖本文信息而招致的任何损失，Ausjuris Legal澳律律师行和杨文俊律师不承担任何责任。
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