澳洲住宅价格按季度变化图 资料来源：CoreLogic RP Data
澳洲房市降温，买家跟业主讨价还价时有较大空间，悉尼置业人士的收入占按揭供款比率已经连续3季下降。表面上看，供楼人士的负担相对上的确没有先前那么重，但这是否标志着置业能力已大大提升？
还有一点，除非你具备雄厚的财政能力，可以一次过全数支付楼价，否则当然要做按揭。虽云澳洲储备银行未有紧随美国联邦储备局加息，而本地的按揭利率尚未见大幅提升，不过，不少银行收紧了审批楼按的条件。
想深一层，如今买房真的容易很多吗？准买家又有什么事需要特别留意？
澳洲房屋业协会（Housing Industry Association，简称HIA）最新公布的《置业能力报告》显示，悉尼置业者的物业按揭供款占收入平均比率，已经从去年6月底的59.7%高峰，降至今年3月底的56.5%，是连续3季往下调。然而，即使悉尼的房价稍为向下调整，可是在工资增长未算强劲的大环境下，供楼人士平均仍要动用一半以上的收入去供楼。
哪个大城市供楼负担最重？
换句话说，在悉尼供楼，你每赚100元，便平均有56.5元要预留作供房之用，余下四成多才是你的“可支配收入”。一般而言，若你背负着房贷，最大笔兼最先要考虑的其中一笔支出肯定是按揭供款，你可以不去外地旅行，可以押后更换新的智能电话，但供款不能拖延。
澳洲各大城市置业负担能力指数
资料来源：HIA
在澳洲第二大房市墨尔本，置业人士的楼按供款占收入比率虽然少于五成，但维持在48.1%，相对于其他州份仍属偏高的水平。在布里斯班，由于有新的雅柏文楼盘陆续竣工并推出市场，在供应增加的情况下，房价有较大的下调空间，从而更大地提升了置业能力，当地的楼按供款占收入平均比率已降至32.5%。
阿德莱德的楼按供款占收入比率与布里斯班一样，同为32.5%，原因是人口增长放慢，越来越多年轻人到其他大城市闯天下，无形中供求自自然然平衡。堪培拉的置业难度亦有所下降，楼按供款占收入比率录得34.3%，即使高于布里斯班和阿德莱德，但置业负担能力高于过往20年的平均值。
首置者最爱到何处置业？
从另一角度去看，楼按供款占收入平均比率越低，置业负担能力指数（Housing Affordability Index）就越高。观乎澳洲各大首府城市，置业负担能力指数最高的地方是矿业重镇珀斯，随着资源矿产业高峰已过，当地住宅物业市道亦盛极而衰，致令住宅价格显著回落，目前的供楼按供款占收入平均比率仅录得27.3%。
尽管澳洲多个大城市的置业负担能力有所改善，不过，为建造业发声的游说组织仍然认为，土地和建筑成本依然很高，规划程序的效率则太低，所以政府有需要在住宅政策上作出改革，加快兴建新住宅的速度。
纵观澳洲各大城市，珀斯业主供楼时相对最轻松，反观在悉尼业主的供楼压力最大。不少财力相对不是太雄厚的人士，例如是年轻夫妇和首次置业人士，他们会选择房价较低、距离悉尼市中心远一点的城区买楼，例如是西区的Liverpool和Blacktown等等。
有一点要认清的是，房价相对较低和位置相对偏远的城区，不一定没有“钱”途。比方说，距离悉尼中央商业区（CBD）西面34公里的Blacktown，独立屋中位价是74万元，屋价水平在新南威尔士州排行第641位；至于雅柏文中位价为54.2万元，相对于新州各区的雅柏文中位价，此城区排行第346位。受惠于新机场效应，Blacktown的住宅近几年已升值了不少。
获预先批核 无后顾之忧？
置业过程僤如打仗，要“过关轨将”，第一关当然是要储到足够的首付（Deposit），第二关就是要银行等房贷机构余下的款项，否则最后都只会是功亏一篑。大家先看一看以下一个案例，就会明白房贷审批成败有多重要。
大约6年前，李先生以首置人士的身份，以40万元在Homebush West买入一套雅柏文单位，他已经预备好8万元作为20%的首付，并有1万元左右用来应付相关开支。由于他在签订买卖合约之前已经获银行“预先批核”一笔32万元的房贷，所以他对于此次置业没有太大顾虑，并通知银行有关其所购物业的资料。按照惯常做，银行当然要委托独立估价师去为李先生的单位估值。
谁不知银行最后认为李先生所购下的物业不值40万元，最终估只有36万，八成按揭就是只可批出28.8万元，而不是先所批核的32万元，理由是该物业太靠近高压电缆。换言之，李先生要自己想办法去安排所欠的3.2万元（即32万元减去28.8万元）。当时李先生顿感旁徬徨之际，幸得家人之助才能度过此难关。
有业界人士提醒准置业人士，银行等房货机构的预先批核，不一定是最终批出的贷款，置业者最好预留多一点资金，以备不时之需。须知道，预先批核的贷款额，并不代表房贷机构一定要认同你将来所购置物业的价值，而只是房贷机构经评估后认为你可以应付的贷款额。
银行如何收紧房贷审批？
众所周知，银行等贷款机构近年逐步收紧房贷审批，一来是受到监管机构的压力，二来也可藉此更好地控制风险，减少出现“银主盘”的情况，即房贷人士因为未能履约供楼而迫使银行把物业拍卖以抵债。至于房贷机构收紧批的举措，包括更严格地估值、要求更高的首付，或者是增加条款去防范违约事件。
各城市楼按供款占收入比率
资料来源：HIA
墨尔本物业中介行Direct Property的董事卢斯（Steve Lusi）表示，对于只预备好5%至10%首付的置业人士来说，他们面对着较高的风险，假如他们因遇到竞争对手而迫于以高于预期的价钱买下物业，届时他们未必一定能够找到房贷机构批出所需的余款。因此，此类人士最好与卖方议定一个较长的“冷静期”，好等到一旦未能获批出足够贷款，也可以“全身而退”。
有房贷中介提醒置业人士，为免到最后一刻才发觉自己无足够资金去履行物业买卖合约，置业者务须确保自己会获批出足够的贷款。有些时候，房贷机构会因为物业大小、所在位置，或者是新建物业规管等因素，比方说建筑商不合法地使用了易燃的外墙覆盖物料，而最终拒绝向贷款人全数批“预先批核”的金额。
买哪类型物业宜多预留首付？
房贷机构对于首付少于楼价两成的物业投资者，或者是选购“高密度”雅柏文的买家，在审批房货时可能会更加严格。房贷机构或会更格地评估贷款申请人的收入和日常支出，若发现贷款人的入息仅足够应付房贷，或日常开支偏高，此类贷款人成功获批的机会将打折扣。
所谓的“高密度”雅柏文，不同大城市有不同的“定义”。在悉尼、墨尔本和布斯班，这是指楼高6层或以上的雅柏文楼房；而在澳洲其他大城市，则适用于楼高4层或以上，以及合共有30个单位或以上的楼房。一般来说，假如置业人士所申请的楼按成数超过九成半，大多数房贷机构更不会批出贷款。
此外，大家不时会听到房贷机构手上有一份“秘密的黑名单”，这不一定是针对个人，而是针对房贷人士所购入物业所坐落的城区。这份黑名可能数覆盖数以百计的“高风险”城区，即贷款人断供风险相对较高的城区，若发现此类货款申请，用家或只获批出相等于楼价最高八成的贷款，至于投资者更可能只获最高七成贷款。
选购小单位较容易入市？
要更好地筛选房贷人士，银行等贷款机构会通过不同的方法和渠道，举例说，银行会要求房贷申请人巨细无遗地披露支出状况，由购买食品以至买运动用品的开支都要计算在内。此外，贷款机会可以通过Equifax与Experian等消费信贷评级机构去协助批核贷款申请。
贷款机构除了会更仔细地审核贷款申请人的日常支出，还会更严格地评估申请人的收入，比方说，娱乐津贴、膳食津贴，以及花红等非惯常收入，都不会计入申请人的入息水平。
大家还要留意一点，随着可用的土地买少见少，悉尼一些新建住宅面积越来越小，小单位的入市门槛按理会较低，相对上较容易负担，但买家也要考虑到房贷批核的问题。参考某家房贷机构的“指引”，房货申请人所购置的物业面积如果小于40平方米，贷款申请将不作考虑。
所以，虽然悉尼房市有所降温，房贷利率仍处于相对低的水平，但悉尼住宅价格仍然是全国最高，加上工资增长有限，而且房贷机构收紧审批，如今要在悉尼做业主，其实未必真的很容易。
liverpool
hornsby
文：黄宝勋
本文内容来源：澳洲新快报《财富一周》期刊
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