秋天的多伦多飘满了橙红色的枫叶，整个城市变得诗情画意。房地产市场是否也到了丰收的季节呢？还是会像这多伦多的天气一样逐渐降温呢？今天有为地产带大家一起深度剖析一下房市：
Market Watch
我们先来看看本月多伦多地产局(TREB)发布的最新报告：
2018年十月共成交7492笔，同比上涨6%。成交均价目前已达到$807,340, 同比上涨3.5%，比2018年9月高出了1%。
以上数据让人吃了定心丸。市场表现出持续的增长，主要涨幅拉动在于Condo市场。
由下图可见，独立屋的均价从去年到现在几乎是原地踏步，而表现最好的就是Condo 市场。也就是说，随着贷款越来越严格，人们将注意力转向了更“经济实惠”的Condo，这便导致了多伦多房价走势的“两极分化”。
其实每月关注我们Market Watch的朋友应该不难发现，这几个月的报告几乎都差不多：基本上都是Condo带动其他房型的稳定小幅增长，而新上市房源依然是持续下降。
究竟这样的“稳定上涨” 还能稳定多久？未来的房市整体会不会被独立屋所拖累，走向暴跌之路呢？我们今天就来详细分析预测一下后续的房价走势：
首先我们来讨论一个最基本的问题：
房价是由什么决定的？
有人说是利率，有人说是国家GDP增长；其实真正决定房价的关键性因素是供求关系。
任何其他因素包括人口变化，贷款政策，失业率，通胀率，政治因素等，实质上都在不同程度地影响着房屋的供给与需求，而正是这些因素的变动综合起来导致的供需变化，最终决定房价的走势。
我们接下来就将一些主要因素都捋一遍：
人口
作为加拿大人口最密集的地区，GTA(大多地区) 有大约650万人口，近年来平均每年接近1%稳定增长。
与美国不同,加拿大对于移民始终持欢迎态度。2017年11月,加拿大移民部宣布了一个历史性的规划, 在未来三年内逐渐增加移民人数:
2018年全年移民人数增至31万
2019年全年移民人数增至33万
2020年全年移民人数增至34万
三年接受百万新移民!
稳定的人口增长和有利的移民政策必将带动整个房市的需求。
利率与股市
为什么把利率和股市这两项一起说呢？因为他们之间有着密不可分的关系。
首先我们看看利率：随着加拿大央行一连串的加息，目前加拿大Prime Rate 已经达到3.95%，创下了2008年以来的新高。但对比起国内5%以上的利率来说确实是相对较低的。
再来看看股市：加拿大股市大盘S&P/TSX Composite Index 从2018年初至今跌接近7个百分点。股市和利率有着非常大的联系，因为随着利率上升，债券的回报率也会上升，资金会从股市转向债市，所以利率和股市是负相关的。以目前的股市表现来看，继续加息会让股市承受非常大的压力，所以我们推测，虽然不能确定之后一定不会加息，但加息的步伐肯定是会逐渐放缓或者停止的。
相对较低而又稳定的利率意味着较低的借贷成本，因此刺激投资者进行借贷和投资。随着贷款买房的人越来越多，多伦多房产的需求量也越来越大。
消费者信心
根据官方数据显示：
随着加拿大经济的发展和就业率的相对稳定，安省的消费者信心指数从2008年的经济危机后一路回升。消费者的信心的提升无疑是房地产市场的“定心丸”，因为信心越足，对房产市场的消费需求自然就越高。
而随着谷歌微软等大公司纷纷驻入多伦多，就业机会也会大大增加，从而有利于未来就业率的提升；这也是对房产需求的极大利好消息。
政策
先从联邦金融政策层面来看，在OSFI从现在到明年加拿大联邦大选之前，暂时不会有新的政策出台。
在省级层面，目前福特政府的保守党在房屋政策方面闭口不谈，到目前为止还未有过任何正面或负面的言论。具体的政治走向还不明确。
另一方面，BC省的房产“投机税”将对温哥华房市带来又一波负面的影响；而蒙特利尔也很可能会在接下来开始征收海外买家税。以上两点综合起来会直接导致资金流向多伦多，为大多地区房市带来更大的需求。
影响多伦多房地产需求的因素还有很多，我们无法全部列举分析。从以上几项主要因素来看，需求更倾向于逐步上升。
供给就是市场上的房源，根据这几个月的地产局报告来看，新上市房源正在逐月下降。
结论：
需求上升，供给下降，我们有理由相信多伦多的房市目前绝不是顶端，也没那么容易动不动就“暴跌”。但这并不意味着可以放心“抄底”独立屋，相反，优质的Condo楼花市场才是更为稳健的投资品种。
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