一. 房屋贷款综合咨询问答

海外人士贷款 ：如果您是来澳旅游或生意考查，投资移民，或拥有PR但在海外供职（如中国大陆，港澳台新马，欧美等国家），均可采用您的海外收入来借贷，需要海外工作单位出具收入证明，申请人必须和我们评估人约见，贷款批出后才能看房下定金。

自雇人士借贷：自雇人士借贷是要做一些准备的，比如公司财政报表 （Financial statement)和近两年的个人退税单；若税务情况不好，提供营业额的出入账Business Activities Statement (要在银行中显示一年）也可以帮助借贷；若无退税者，要有一年连续的营业存款进账记录。

买空地盖房或旧房重建：无经验者最好不要买空地，和未分契的地，资金将积压很久而无租金收入。这和House and land package购买时已有批文的不同，也区别于旧房推倒重盖（Council及政府批文时间较短）。欢迎和我们约见了解澳洲买地盖房须知和贷款程序。

二. 几项不能贷款者的原因：

1.未满18岁未成年人，及仅依靠养老金的高龄者（家庭有成员者不协助者）

2.贷款申请过多，CRAA有明显记录

3.在澳洲申请救济，夫妻双方均无收入者

4.有破产记录或法律纠纷（Bankuptcy or Court Matter)

三. 目前贷款还清后的注意事项：

有些客户在经历漫长还款，在贷款还清后急于关闭还款账户，并将地契取出。对于再次贷款申请有困难并将来急需用钱的客人，我们建议保留多还的部分，方便将来重新使用，以免将来因个人条件不够贷款时有现金流动；客人有贷款资格也应该选择向银行借贷投资，而非使用现金去购买，特别是投资房。原因如下：1.无贷款租金税务很高；2.将来用还清的房子去套现也有一定的困难，数量和贷款都收到限制

1．了解购房及贷款的费用

除了房屋本身价格外，将有额外费用，其中包括：印花税，律师费，财产抵押保险费，虫蚁检查报告费，检测报告费，建筑商报告费，物业管理检测报告费，贷款申请费，房产评估费，注册费等。购买55万房屋以下的贷款者，政府的印花税将全免；超过55万-65万房价的购房者，印花税将按比例缩小减免，到65万截止超额者概不享受优惠印花税。澳资信贷的专业贷款顾问不仅会为您详细陈述您的贷款产品可能产生的所有费用，还会根据您的自身情况为您选择费用最合理的产品。

2．利用额外还款降息

最好的方法降低节省贷款利息是超过按期供款的金额额外还款。在按不同的利率水平的还款记录推算，贷款早期每额外还款一块钱，就可以在整个贷款期间节省2块钱的利息。您可以考虑两种额外还款的方法，一是在您有闲置资金的时候进行一次性的多还款 (one-off extra payments)，二是增加您常规还款的额度。固定利息贷款以及小的基金产品，通常会对额外还款加以限制，或者收取一定的费用。

3．使用”专业人事套餐”（Professional Package）折扣

如果您的年收入超过$50,000，或者您和您的配偶年收入超过80,000，您可以向我们咨询关于”professional package”的折扣问题。通常情况下，无论您选择哪一种professional package，您的利率都可以有百分之0.4以上的折扣。对于那些将自己一系列的银行业务整合到一个金融机构的贷款者，银行和信用社也会给予一定的折扣。一般来说，它们会提供的优惠包括房贷折扣，以及减免储蓄账户和信用卡的费用。但需注意的是，这类产品通常会有年费。『AUPPTY』提醒您在选择产品时不要只关注是否有折扣，还要小心有折扣的贷款产品会产生的更高的费用。

4．小心蜜月期利率

房贷机构往往会以很低的蜜月期利率来引诱贷款者。这些利率看起来很诱人，它们低于标准利率组多可达2个百分点。然而分析表明，蜜月期利率只会持续6个月至一年的时间，然后房贷机构会将其自动转为标准利率。一个很好的比较房贷机构各种产品的真实利率和费用的方法，就是查询它们公布的”比较性利率”。2004年的澳洲房贷报告指出，蜜月期利率越低，之后的贷款越昂贵。美国的次级抵押贷款危机是很典型的由于对蜜月期利率使用不当而造成的后果。美国很多贷款机构将期限较长的蜜月期利率提供给还款能力不够的贷款者，当蜜月期在几年之内结束后，危机随之爆发。『AUPPTY』 的贷款经理会为您详细解释各种产品的蜜月期利率的特点，将蜜月期利率的实际情况为您透明化，使您不会有后顾之忧。

5．了解固定利率 (fixed rates)

固定利率贷款吸引人的地方，在于当银行加息的时候，它可以在一段固定的时期内锁定您的贷款利率，而不像浮动利率那样随之变化。然而，固定利率贷款会在您额外还款或者提前还清贷款时产生高额的罚款。固定利率更适合于强调未来还款额度的可知性和确定性的贷款者，比如房产投资型贷款者以及预算较紧张的贷款者。『AUPPTY』认为，某些贷款者为了抵抗加息而挑选时机锁定固定利率贷款的做法其实是很有风险的，其性质就像赌博未来一样，而且锁定的时期越长，这个赌越大。预测未来三到五年的利率就像买彩票一样，其风险可想而之。我们建议您在充分了解固定利率的特点后做慎重选择。

6．除标准贷款之外的其他选择

如果您是自己经营事业，或者刚来到澳洲，或者过去的信贷记录不好，都可能被银行，房屋建筑协会以及信用社拒绝您的贷款申请。在这种情况下，您可以考虑正在兴起的”无需收入证明” (low doc) 的贷款市场。一些非银行的贷款机构专门提供迎合这一些贷款着的产品。这样的产品利率普遍偏高，不过会在几年之后在按时还款的条件下下降。详情请致电 『AUPPTY』。

7．检查是否有持续的费用 (ongoing fees)

如今很多银行都要对房屋贷款收取每月或每年的管理费。当您在比较不同产品的成本时，请不要只关注利率，而要留意”贷款成本总额”。很多贷款机构都用”年平均利率”（AAPR）来比较实际的或总计的贷款成本。虽然这种方法含概了其他费用，但它的误导性在于年平均利率会根据每个贷款不同的贷款额度而变化。

8．检查您的贷款结单是否有误

有声明表示，超过50%的房屋贷款结单存在计算错误。一些简单的错误，比如输入错误的余额数目或者在错误的时间使用错误的利率来进行计算，都会造成损失。出差错是常有的事情，银行也不例外，这就是为什么您要额外留心您的贷款记录。现在有多种适合您的个人电脑的软件来帮助您检查您的贷款结单。『AUPPTY』提醒您，留意贷款结单。

9．比较利率，更要比较产品特点

越灵活的贷款产品，利率越高。某些浮息贷款 (variable rate) 产品允许您提取还款 (redraw facility) 或者用存款对冲 (offset)，这些产品的利率都比基本贷款产品的利率高。因此，当您在选择最佳的利率时，一定要注意比较具有同类特点的产品及其费用。『AUPPTY』为您提供的贷款产品非常丰富，为了充分服务于您的理财需求，我们的贷款经理会结合产品的利率和功能，帮助您做出最佳的选择。

10．考虑便携式贷款 (portable loan)

便携式贷款允许您在不做转贷的情况下卖掉一个物业而转移至另一个物业，也就是说，在还清原来的贷款后申请一个新的。这样做可以节省申请费和律师费。很多贷款机构会坚持强调新的物业所需要的贷款额小于现有的贷款额。如果您有转换物业的计划，欢迎来电 『AUPPTY』！

11．是否需要取款功能 (redraw facility)

如果您的贷款产品有取款功能，您可以进行额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。然而，只有某些贷款产品才有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。当您决定选择这样一个更贵的贷款产品时，请确保您了解它的取款功能的条件，包括对最小额度的限制以及每次使用所产生的费用。如果您对提取额外还款额的功能有特别要求，请向 『AUPPTY』 的贷款经理咨询。

12．不要比较所谓的”标准浮动利率”(standard variable rate)

如果您通过收取房租进行物业投资，请您关注澳洲税务局发现的一些常见的退税问题。律师费只有在通过贷款来购买物业时才可用来退税，而不是只购买物业就可以。这些费用可以和其他的贷款费用一起以成本的方式请求退税。而且，它们会随着贷款的时间而逐年贬值。税务局着重考查的另一个退税问题就是物业的贬值问题，相对于新的物业来讲，二手物业的贬值评估会更加困难。投资者可以自行计算，也可以聘请施工技术员来完成。虽然这会产生至少$500的费用，不过可以申请到更高的贬值退税。投资者因为维修，收租或对出租物业进行检查而产生的路费也可以退税，这也是一个税务局审计的重点目标。出租的房产不一定要在外省。无论房产所在地是哪里，都可以每年按公里数进行退税。『AUPPTY』 的贷款经理同样擅长于为您的税务计划做出合理的安排。他们可以根据您的个人情况和要求，为您选择最能节省纳税的产品。

13．妥善安排纳税

如果您通过收取房租进行物业投资，请您关注澳洲税务局发现的一些常见的退税问题。律师费只有在通过贷款来购买物业时才可用来退税，而不是只购买物业就可以。这些费用可以和其他的贷款费用一起以成本的方式请求退税。而且，它们会随着贷款的时间而逐年贬值。税务局着重考查的另一个退税问题就是物业的贬值问题，相对于新的物业来讲，二手物业的贬值评估会更加困难。投资者可以自行计算，也可以聘请施工技术员来完成。虽然这会产生至少$500的费用，不过可以申请到更高的贬值退税。投资者因为维修，收租或对出租物业进行检查而产生的路费也可以退税，这也是一个税务局审计的重点目标。出租的房产不一定要在外省。无论房产所在地是哪里，都可以每年按公里数进行退税。『AUPPTY』 的贷款经理同样擅长于为您的税务计划做出合理的安排。他们可以根据您的个人情况和要求，为您选择最能节省纳税的产品。

14．可比性利率 (comparison rate) 是有限的

现在，所有的贷款机构都必须将”可比性利率”放在它们房屋贷款和个人贷款的广告里，来帮助贷款者了解他们所需的全部成本，包括利息和费用。『AUPPTY』建议您，当您在选择贷款产品的时候，请不要完全以来在这些利率上，而要了解他们的不足。这些利率只包含的利息和相关费用，并没有展示出产品的特点，以及对您的具体情况的适用程度。详情请致电 『AUPPTY』！

15．保留准确的记录

『AUPPTY』 特别提醒您，保留您所有的存款和自动提款机交易的记录。同样，将您的贷款申请和批准文件的副本保存在安全的地方也是明智之举。如果您向银行请求查看支票和贷款文件的副本，银行会向您收取大笔费用。以上的做法是避免这些费用的最好办法。

16．注意产品的灵活性

当您在贷款时，请确保您选择的产品所提供的灵活性可以应对您在未来10到25年的贷款期限内难以避免的情况变化。应该考虑的功能包括额外还款，提取额外还款，固定某一部贷款额的利率，以及在需要时进行贷款重组的可操作性。大多固定利率的贷款产品不会允许您额外还款，或者会因此收取费用。因此请您务必在贷款之前了解产品的各项条件与规定。『AUPPTY』 的贷款经理可以为您详述各类产品的具体情况，欢迎致电 『AUPPTY』。

17．小心罚款（deferred establishment fees）

当您在贷款早期，尤其是头3到5年内终止一个浮动房贷合同时，您将面临相应的罚款。这种”deferred establishment fee”需要您犹为注意。这个罚款可能和终止固定房贷合同一样多，甚至高达数千元。大多数贷款者并不会在头几年更改他们的贷款，然而事实上，政府从01/07/2011起明文规定取消罚款，但是01/07/2011之前的合同可能也会产生DEF。现在贷款合同的平均期限非常短，只有20个月。如果您想了解更多关于各类产品的罚款问题，欢迎致电 『AUPPTY』！

18．充分运用多余的资金

充分运用您的存款可以加快您的还款速度。俗话说”省一块钱就是赚一块钱”。如果您的房贷利率是8%，您每多还一块钱本金就让每年8%的还款少一块钱。相反地，如果您将这多余的一块钱存起来，您最多赚百分之4到7的利息。因此，您多还给贷款的资金应该是您的存款的两倍。因此，『AUPPTY』 建议您，充分利用您的闲置资金来最大程度地减少您的还款压力。

19．了解还款频率与还款速度的关系

将每月的还款额分成两次隔周 (two fortnightly payments) 还款或者四次每周 (four weekly payments)还款可以缩短您的贷款期限。一是因为每个月都不止四个星期，将原来的月供分成每两周或每周付一次实际上可以比一个历月的还得多。二是因为当利率是每天计算的时候，还款越频繁，每个月所还的利息越少。然而值得注意的事，当您要求更改您的还款频率时，务必告知贷款机构将您的月供分成两份或四份。否则，很多贷款机构只会重新计算实际每周或隔周的还款额。如此以来，额外还款的优势就体现不出来了。

20．戒烟也能有助于您的贷款

如果您每天抽一包烟，一年下来您在香烟上可花费$3000。您可以戒烟，每天节省8块钱，这样您每月的还款可多加$240。『AUPPTY』 不但关注您的理财计划，还关心您的身体健康！

21．用对冲账户 (offset account) 节省利息

对冲账户不仅可以节约您的房贷利息，还可以帮助您避税。对冲账户里的存款是在每月减去现有的贷款额之后得到的净数。这样利息就只在净总值上计算。用现金支付的储蓄账户的利息是需要纳税的，而同样数额的利息用来对冲房贷的利息却不用纳税，这就是一个通过税务来有效减少贷款的方法。然而，最好利用对冲账户的方法，是使用”100%对冲”账户，也就是说，为这个账户支付和贷款利息一样的利息。贷款产品中的取款功能和信用贷款的最高限额就是以相似的方式运用您的储蓄账户。详情请致电『AUPPTY』！

22．运用”line-of-credit”产品为您节省

信用度高的贷款者可使用逐渐增多的一系列”line-of-credit”贷款产品，也被称作工资账户或者”all-in-one”账户。这种产品通过运用您的每一块钱多余资金来减少您的贷款。它可以在还款日期之前直接将您的收入用于还款，以此来减少贷款余额。由于您只需取出您需要的钱供生活所需，剩下的都用于还款，您可以有效地减少贷款余额。这样的话，您的贷款可以更快还清，并可以节省数千元的利息。然而，使用这种产品的贷款者必须具备很高的信用度，而且不能长期提取高于入账数额的资金。除开任何金融方面的收益，您收入必须超出支出的数额至少要等于您本金与利息还款的额度。如果您的情况符合以上的要求，欢迎致电 『AUPPTY』，我们的贷款顾问会为您做出最佳的安排。

23．用物业资本（home equity）贷款

您的贷款还得越多，您对物业的拥有程度也就越多，您所建立的物业的资本也越多。近日来，随着银行系统的更加灵活，用物业的资本来借贷第二物也或者股份也成为了现实。相比与个人贷款或者投资贷款，这样做的好处在于其利率会持久不变地偏低，也就是说，您提供的资产担保越好，贷款机构提供的贷款条件也就越好。您的由砖和水泥筑成的家，就是最好的资产担保。『AUPPTY』同样擅长为您进行增贷的服务，欢迎来电！

24．多种金融业务可以赢取利率折扣

贷款利率的折扣可以到低于标准可变化利率0.7的百分比。某些大银行和其他较小的贷款机构给在同一家机构办理所有金融业务的贷款者提供一整套优惠。这种优惠要求最低贷款额在$150,000至$250,000之间，使用此机构的信用卡，开设一个交易账户，有超过人均的收入，并可能收取年费。如果利率从8.57%降至8.07%，$200,000的贷款可在25年贷款期限内节约近$19,000的利息，每月的还款可减少$63。如果将这每月节约的$63继续用于还款，贷款者可以节省超过$250,000的利息。这套优惠还包括免费的银行业务以及有折扣的差额 (margin) 贷款，保险，以及个人贷款。通常这些优惠不会作广告，『AUPPTY』 会帮助您找出这类的产品，供您参考。

25．请勿盲目锁定贷款利率

虽然现在的利率已经降到了 53 年以来的最低水平，业界依然相信利率会继续下降，更好的贷款产品也会随之出现。 MFAA（澳洲信贷及金融协会）近日所做的调查显示，在643位参与投票的贷款顾问中，有82%认为现在还不是锁定贷款利率的最佳时机。相反，只有14%认为现在应该锁定利率，而4%还不确定。『AUPPTY』建议自住者可锁定一半或按浮动需要对冲的额度安排相应比率锁定一部分。 最近几个月内储备银行将现钞汇率（cash rate）降至 2.50%，『AUPPTY』也收到很多贷款者来电，咨询有关固定利率的问题。为此我们也进行了一系列的调查研究，希望能为您的贷款抉择提供有用的帮助。 Mortgage Force 的 Ann Folbigg 女士认为，业界有预计储备银行在今年底会有再一次降息行动，这将是利率调整过程的最底部，这段短暂的时期将是锁定利率的最佳时机。同时她也指出，虽然现在锁定利率也并非不好的选择，但她相信未来将有更好的定息产品出现。 与她的观点类似的还有 Auspak Finance 的 Mark Mellick 先生。他认为还将有更多的利率调整出现。 『AUPPTY』认为，我们有责任帮助我们的客人了解他们的贷款以及最新的利率走向和经济情势，使他们在掌握了充足的知识和资讯的前提下，就是否锁定利率做出明智的决定。

*9 月份历来是一个房贷业务竞争最激烈的时间段之一，因为这是四大银行中三家银行：澳新银行（ANZ）、国民银行（NAB）与西太银行（Westpac）新财年的开始。由于有迹象表明房贷市场在低息的刺激下开始强劲复甦，因此今年的竞争尤为激烈。

表现如下：

西太平洋银行（Westpac）目前推出了一项新策略，即向旗下申请抵押贷款的客户提供 1,500 元的现金（受条款限制，通常额度接近 50万 『AUPPTY』 都可以帮您争取到。），表明澳洲银行的客户争夺战进一步加剧。

根据西太银行近日推出的新策略，向该行申请80万元以上房贷的客户都可享受1500元的“现金返还优惠”。随着官利降低至历史最低，房贷市场加速发展，为了赢得更多贷款客户的青睐，国内众多借贷行都使尽浑身解数提供更具吸引力的服务。抵押贷款经纪公司 AFG 的总经理 Mark Hewitt 指出：“目前住房贷款市场的竞争力日趋白热化。”

西太银行的现金优惠策略比国民银行（NAB）更具吸引力，后者于上个月点燃了新一轮价格战：其他银行的房贷客户若转投 NAB 麾下，将可以立即获得 1,000 元的现金返还，NAB 的转户返现优惠活动在 9月 30日前有效。联邦银行（CBA）刚刚延迟促销活动（until further notice），转投该行产品的房贷客户提供 700元的现金。西太银行所有的圣乔治银行也推出了类似举措：于 10月 31日前向银行办理房贷业务的客户将获得 1,250元的现金。

西太银行当前提供的标准可变房贷利率“雄冠”四大行，过去一年内该行的市场份额因此不断缩小。如今的客户竞争日益激烈，西太试图扭转自己的不利局面。虽然西太并没有对 1,500 元的返现策略设定期限，但该举措将在有限的时间内施行。