是赔还是赚!投资澳洲房产如何实现以房养房?,澳大利亚房产投资微信公众号文章

投资是致富的必经之路，而地产投资又是在澳洲诸多投资项目中的最佳选择之一。那么，在目前澳洲住房贷款利率处于自1996年以来的历史性高位，而且还可能进一步上升的情况下，如何实现地产投资的理想状态"以房养房"呢？

首先，地产投资和任何投资一样，需要一定的资金投入。

没有本钱就不叫投资了。即便是做生意，也需要一定的资金投入，并且还会有房租，人工，水电费等各项运营成本。地产投资就象一个生意，首先需要投入一定的首期。做得稳健一些，可以投入房价的20%作为首期，其余80%向银行借贷；做得激进一些，可以只投入5%的首期，95%都利用银行贷款；做得巧妙些，还可以只付少量订金买入楼花，第一时间享受增值。

其次，需要一定的运营费用来养住买入的地产。

因为住宅类物业，租金通常会低于贷款利息。以目前澳洲地产市场的实际情况来分析，租金回报平均4.5%左右，而贷款利息目前是8.5%左右。以一个50万的房产来推算，养房成本大约一年2万。如果是全新物业，年薪4万以上人士可以退回几千元收入税。大体可以抵消市政费，物业费等项费用。因此，退税只可当做一项额外收获，用来分担点儿养房费用罢了。由此可见，租金和退税只是用来帮助养房的，不可能赚出钱来，至少不可能赚大钱。

如果分析就此打住，读者自然会问：这不是个赔钱的生意吗？而很多人就是因为只是停留在计算租金，利息，退税，杂费了，怎么算怎么不赚钱，不敢行动，错失机会。如今利率高企，更不敢行动了。其实，这些人士算来算去，恰恰忽略了地产投资的最大价值――增值。

让我们继续以上的分析。如果这套50万的房产每年能有10%的增值，成交1年后，市值涨到55万，增值5万。减去2万养房成本，第一年净赚3万；请银行重新估价，可以将增值部分兑现，足够下一年的养房费用并且还有盈余，从而实现"以房养房".成交2年后，市值涨到60万5千，减去2万养房成本，净赚3万5千，又可以将其兑现，依次类推。随着房价的逐年提高，每年的增值额会不断提高，房租也会水涨船高，每年净赚也会稳步提高。由此看来，增值是地产投资的关键，这也就是为什么强调"地产投资，增值才是硬道理".

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