产权更名基本知识

美国房产产权更名，包括加上名字或拿掉名字 ，在办理过程中：

❶ 需要之前房契上所有权人全部的签字。

❷ 法律规定，房子共有人拥有该不动产每一部分中自己应得的某个百分比 。

❸ 若房子共有人，各占50%的权利，则其中一个人不可将房子的一半卖掉 ，他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。

❹ 转移的权利是否有效，则需要看最初共同签署的法律文件内容，包括：转移所有权的证明书，向地政局登记的表格和其他税务的问题。

❺ 如果没有全部的所有人签名，则此次转移并非完全无效，而是需要依情况而定。

有偿转让和无偿转让

有偿转让 

交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，基本上由律师把关，所以不会有太多的纠纷和问题产生。

当转让价格过于便宜时，比如姑姑把一套价值100万美元的房产以10万美元的价格低价出售给侄子，就会涉及以下问题：

美国产权保险按房产价格计算理赔

转让后，房产需要重新买保险，如果是10万美元的房产，出险只能按照10万美元计算理赔。

美国房产相关税费

交易税： 购买房屋的时候卖家要缴纳交易税，交易税是根据房屋交易价格计算的，所以房价低的时候，交易税上可以省很多。

无偿转让 

需要去2次律师楼↓↓

第1次：带着自己的有效身份证件和社会保险号，让律师准备房契赠与法律文书

第2次：赠与人在房契赠与文件上签字，然後赠与双方在交易税单上签字完成赠与过程

优势：

1.所产生的费用远低于房屋交易的过户费。

2.没有交易税。

劣势：

1.房产没有交易，无法购买产权保险，一旦产权出现问题，只能赔偿原屋主。

2.资本增值税从原屋主购买之日的价格计算。

不同房产类型的产权转名

在美国贷款买房子时，虽然房子所有权人是购房者的名字，但在房子贷款还没有还清之前，房子的所有权仍然属于银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。

共有公寓(Condo)

购房者拥有的是大楼里的一套房。由于公寓大多有管理处，所以如果要加名或减名，都需要经过大楼管理处的同意（大多数都会同意）。

合作公寓(Coop)

购房者拥有的是大楼的股份。正因为牵动的是一整栋楼，所以要转名并不容易，在转名过程中通常要经过严格审核，包括：合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。

老年人转让房产

申请政府福利，在某些情况下，不是转让房产后就能马上申请。如果有老年人一定要把房产赠予给子女，可以在房契里写入一项条款，就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。

如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人又没有什么收入和存款，那么可以申请medicaid。

为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，但是无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主。

所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠予方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。

个人房产转让到公司名下

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。

如果是夫妇两人持有的房产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。

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