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◎本文来源：国民经略（guominjinglve）已获授权

十一月，秋风渐凉。

这个秋天，从上海到香港，从加拿大温哥华到美国纽约洛杉矶等大都市，房价无一例外熄火，楼市巨轮不约而同转向。

这些城市的经济在世界首屈一指，而房价也是位列全球最高。环球同此凉热，背后正是大放水时代一去不复返、全球加息周期同步到来的信号。

在加息时代，谁都无法独善其身。但楼市泡沫程度有别、基本面良莠不齐，楼市的未来，也会出现巨大差异。

谁是高位盘整，谁是长期走衰，谁是下一次暴涨的中场休息？

01

香港：地王流拍，房价转跌

香港不只房价最高，更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。

从2003年到2018年，香港楼市走出15年的大牛市。这15年里，房价翻了五到六倍，香港房价收入比一度为全球之冠，高处不胜寒。

这一切，在2018年下半年开始转向，凉凉的信号一个接一个。

就在半个月前，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一方（注意是一平方）的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。

与此同时，毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至10月底，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。这些业主，宁可损失数十万港元的定金，也要毅然退房。

更加雪上加霜的是，香港楼市成交量大幅腰斩。据美联物业提供的数据显示，10月香港新屋交易数量为1130宗，仅占9月份总交易量的一半左右。

地王流拍、买房毁约、成交量腰斩之后，房价开始高位走低。

根据中原领先指数，香港二手房指数从8月最高的188.64下滑到184.77，跌幅超过2%。而在此之前，香港房价已经连涨27个月。

虽然2%的跌幅与涨幅相比可以忽略不计，但下跌趋势一旦开启，情况可能超出预计。

港币与美元挂钩，为维持港币汇率稳定，防止资本做空风险，港币只能跟随美元加息。

一个多月前，9月26日，美联储进行年内第三次加息，基准利率升高至2.25%，这是本轮加息周期以来的第8次加息。

次日，香港金管局跟随加息，将贴现基本利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。

这还只是开始，美国加息仍未止步。

未来两年还有4-6次加息，届时美国联邦基准利率将升高至3.4%。香港无论楼市还是资本市场，都将面临巨大压力。

瑞银估计，未来一年香港房价降下跌10%，花旗预测今年下半年就会走跌7%，而中信里昂证券则预期下跌15%，同时，下调香港地产股评级至“减持”。

中信里昂房地产研究部门负责人直言不讳地说：

那些上半年买房的人实在是太勇敢了。

02

美国20大城市：楼市触顶

最近两周，美股反复震荡，而美国楼市也同时触顶。

就在两天前，美国标准普尔公布凯斯席勒房价指数。

8月份，美国20大城市房价指数同比上涨5.49%，预期增幅5.8%，实际涨幅不及预期，涨幅已经连续5个月收窄。

从环比来看，今年8月相比7月，房价微跌-0.02 %。

由于凯斯席勒指数数据滞后2个月，而美联储在9月继续加息，房价指数料将进一步收缩。

同时，美国全国房地产商联合会的调查显示，美国二手房购买量较上年下跌4.1%，已经连续7个月下跌。

这是持续加息压力对楼市的影响。

今年以来，30年美国住宅抵押贷款利率快速增长1个百分点，目前已经突破了5%，创8年来新高，美股楼市大概率触顶。

当然，与2008年金融危机相比，这10年来，借助量化宽松带来的放水式刺激，加上经济的强势反弹，美国股市和楼市，都走出一股牛市。

就楼市而言，与2012年最低点相比，这6年来，美国20个大城市房价涨幅超过50%，虽然这一涨幅无法与内地和香港匹比，但房价已经回到2007年次贷危机之前的最高水平。

这让人想起日本1990年代的楼市崩盘，当时东京都市区的地价下跌60%以上，20多年后的今天，都没回到当初的水平。

这说明，只有强劲的经济基本面，才是楼市长久繁荣的保证。

这一轮美国房价虽然回到高位，但住房抵押贷款/GDP之比，从2009年的73.75%降至50%，房屋空置率仅有6.8%。

换卷话说，这一次，美国房价基本不存在泡沫。

所以，即使美国加息周期持续，美国房价也只是触顶之后高位盘整，而不会再来一次次贷危机式的崩盘。

03

温哥华：加息、投机税、空置税三连击

加拿大温哥华，对于国人并不陌生。

这个地区，不仅华人移民遍地，更在于房价涨幅之猛、楼市投机气氛之重，丝毫不弱于内地一线城市。

2016年，大温哥华地区房价上涨36.4%，位居全球之冠；而2017年，温哥华房价又持续上涨15.9%。

然而，从2018年开始，温哥华接连对楼市进行了三连击：

先是对海外买房开征20%的投机税；

接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税；

随后在全球加息压力之下，又迎来住房信贷的全面挤压。

在这一系列组合拳之下，温哥华房价由涨转跌，可谓立竿见影。

从2018年7月开始，温哥华房价开始一转大涨态势，变为微跌行情，房价同比涨幅连续3个月收缩。

价格微跌，成交量却呈现暴跌之势。

今年9月，大温哥华地区住宅销量同比暴跌43.5%，相比8月份环比下跌17.3%。

如今，随着投机税、空置税逐渐落地，以及愈发明显的加息压力，大温哥华地区的楼市大调整，已经在所难免。

04

后放水时代的未来

上涨的故事都很相似，下跌的故事却有千种面目。

其一，大放水时代结束，房价普遍面临调整。

过去10年，全球一线城市房价同步上涨，这背后正是以量化宽松为标志的大放水的结果。如今随着美国加息进入深水区，英国、加拿大以及中国香港都已经跟随加息，大放水时代一去不复返，楼市都将面临调整。

其二，同样是加息，结果却有天壤之别。

美国经济增长势头强劲，基本面良好，楼市不存在太大泡沫，加息对于市场影响有限。而以土耳其为代表的新兴市场，在加息压力之下，楼市将会不堪一击。今年以来，土耳其里拉暴跌40%，而房价也在大幅回调。

其三，加杠杆不具备可持续性。

货币宽松时代的加杠杆，犹如饮鸩止渴，给了一时的兴奋，但怎样加的杠杆就要怎样还回来。

击鼓传花的游戏难以持续，唯有经济基本面的强劲，才是永久繁荣的基础。