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在一个特定的行政区域内，买房自住者和投资者的比例对于当地房价走势有着长远的影响。本文将对墨尔本各区的情况作一点分析。

在别墅市场上，投资者集中在新兴开发区里。在墨尔本的西南部外环区，有许多地方的别墅市场上，每10套物业里就有3套是由投资者买下以供出租。

在这些地区里，排名最高的是Point Cook ，投资者在那里的比例高达41.9%，紧随其后的是Tarneit ，占40.9%，Truganina 排第三，那里的房东39.8%是投资者。

每一个区的中价位房租都低于整个墨尔本区的平均水平（墨尔本的平均房租是每周444澳元），但是由于房价低廉，因此房租收益率要超过3.3%的墨尔本平均值。

在Point Cook 区，中价位房租是每周380澳元，收益率为4.3%。Tarneit 的周租是315元，收益率为4.4%。Truganina 的中价位房租是一周320元，收益率为4.7%。明显高于其他地区的收益率对投资者具有很大的吸引力。

但是从资本增值的角度而言，由于是新兴开发区，还没有足够的二手房市场数据来显示价格的走向。加上当地仍然不断地有新完工的物业进入市场，短期来看是一个买方市场。

看过投资者密集的区，现在来看一下自住者最多的几个区。它们主要集中在墨尔本东部及东北部的外环区，那里每20套别墅就有19套是由自住者购买。最典型的例子包括Narre Warren North ，Wonga Park ，LaunchingPlace ，Park Orchards 和Montrose 。

再来看一下墨尔本的公寓市场。投资者最多的区域往往是那些大型开发项目密集的区，包括Travencore ，Kingsville ，Carlton ，Elwood ，Notting Hill ，Hawthorn 和墨尔本市中心。那里的公寓70%以上都是由投资者购买。

需要注意的是，在做房产投资时，仅仅因为投资者聚集在某一个区，并不意味着那个区会带来最好的投资回报。在做投资决定的时候，如何正确使用调查研究的结果是非常重要的。

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