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来源：周密金融综合复利投资 ID:fulitouzi21、齐俊杰看财经 ID:qijunjie82

图片来源网络 版权归作者

房价跌了20%！买房者一夜变成负资产

2018年的中国香港，房价开始响起危险的信号。 

地王流拍，买家违约，银行加息，这个房价曾经冠绝全球的一线城市，房价开始进入下行通道！

来自凤凰财经的新闻报道，香港不少郊区楼盘（不具体点名）房价成交已经实质性下跌达20%，香港某些在近期买入房地产的投资者，成为负资产所有者。

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负资产是

什么意思呢？

负资产住宅意思就是住宅目前的资产价值尚不够还剩余贷款。出现这种现象的原因就是房价跌了。

图：香港每平方英尺楼价走势图（1平方米=10.764平方英尺）↓↓↓ 

这张图显示的是香港房价从1997年1月份到2016年5的走势图，（来源：雪球）

20年以来，香港房价如坐过山车一般——1997年10月份达到高点，2003年跌到谷底。2008年3月份到达阶段性高点之后，再次下跌，但总体趋势是上涨的。

虽然期间，香港对楼市调控使出了多项辣招：高印花税，空置税，但都压不住房价的上涨。背后有一股神秘的力量，就是内地炒房客。

一个内地居民想在香港买房子，仅印花税就高达房价的30%；香港居民购买二套房，也差不多是这个税率。也就是说，一套1000万元的新房，仅印花税就可以高达300万，但仍然抑制不住房价的上涨。

直到香港房价2015年9月份达到历史高点，再次开启暴跌。

看到这里，大家心里应该有数了，房价下跌是从2015年底开始，香港开始跟随美国进入加息的通道而发生的。

当低利率时代远去，也就意味着一个地方的高房价要画上endding了。

在今年9月份，香港金管局总裁表态—— 香港的利率将追上美国。

所以，大家明白了吗，加息最终成为压倒房地产最后一根稻草。 

所以，你会看到，金融家俱乐部的富豪们在年初都卖光了香港的房产。

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香港楼市

冰川正在融化

半年之前，我们就说过，全球楼市最危险的地方，就是我国的香港，之所以这么说，是因为香港楼市有跟内地一样逆天的住房收入比。但他还必须跟随美国加息，之所以之前还那么强，就是预期在顶着，而现在这股劲终于开始泄了。

根据香港房地产信息网站数据显示，截至10月26日，今年以来香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。这些违约主要发生于上车盘当中，也就是我们所说的老破小，属于最便宜的房子。一般房屋总价低于800万港元。

这种违约是认购的房子，到时候不要了，比如不久前，新界大铺一处楼盘，一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是，买家将损失5%的定金。相当31.6万元人民币。这在香港也差不多是半年到一年的收入了，大家宁可钱不要了，也不继续投入，可见，房价已经跌过了5%的幅度。而且让人看不到希望。中秋节之后，香港新界就出现了很多上车盘降价的情况，而且目前降价幅度已经超过了10%，降幅最大的地方，相比于7月最高价已经低了20%。香港卖房论的是平尺，差不多10平尺是我们说的1平米，所以香港房价近2万一平尺，也就是20万港元一平米，差不多17万人民币，在我们眼中，香港房价依然是天价。

前几天还有一个统计，瑞银集团发布了全球房价泡沫指数，香港排名第一，瑞银的研究表明，香港房价泡沫聚集速度快于其他城市。如果以房价收入比为指标，2008 年在香港市区买一套60 平方米的房子要攒12 年薪水，今年已经涨到22 年。但去掉房子面积和购买地点的限制，全港房价收入比达到46 倍。也就是香港市民平均46年的收入，不吃不喝才能买套房。有人说为什么没有我们内地的城市，因为按照瑞银的算法，以5倍房价收入比为基数（即五年家庭年收入可以买一套房），房价超过5年收入基数的有泡沫，每增加一年房价泡沫指数增加0.2，即10年房价收入比，泡沫指数为1，15年为2，20年为3，而超过20年就不予以评估了。如果按这个标准，北上深房价收入比都已经远超过了20年，因此，就不在评估之列了。不过国内的研究机构，也做了一个统计，我们还是很保守的，结果显示，从房价收入比来对比，我们的泡沫程度还真不次于香港。

说过很多次了，香港楼市的考验是最大的！

首先，他是全球房价绝对值和相对值都是最高的地方。他们收入是很高，但买房负担更高，在香港买房的钱，已经可以在美国纽约洛杉矶或者旧金山买更好的房子了。

其次，香港经济明显失速，已经找不到来时的路了，这么多年香港还是在指望金融地产两大行业，他原来兴家之本，制造业已经因为高成本完全丧失优势，而贸易自由港，也已经随着内地一众城市的对外开放，而被抢生意。目前金融还能撑着，主要是国内的资本项目还不开放，但未来这种优势会逐渐的丧失。

第三，香港在跟随美国加息，已经加了好几次了，目前香港按揭贷款利率最优惠的也达到了5.125%，加息是摧毁资产泡沫最有力的武器，所以房价已经压力山大。第四，内地楼市热潮褪去，外汇方面的管制也越来越紧，所以内地去香港买房的买家正在减少。香港楼市最大的资金来源正在消失。第五，香港最近还要征收空置税，这让囤房的炒家和开发商加紧出货。

总之，香港楼市目前是全球楼市最危险的地方，最重要的还有一点，那就是他们有楼市崩盘的传统，每20年就会发生一次楼灾，香港上一次楼市惨痛的教训还是在1998年的亚洲金融风暴之中，这场楼灾一直持续到了2003年，如今已经是15年，那么这次会不会在劫难逃呢，我们还是拭目以待。

香港楼市是内地的标杆，特别是深圳会看着香港，如果香港楼市下来，那么深圳的楼市也会遭遇到极大的信心挫折，榜样的力量是无穷的，没有了香港，深圳也就失去了涨价的方向。所以香港楼市下跌，很可能率先带动深圳，进而带动北京上海广州等一线城市房价进入降价快行道。从这个角度看，明年起码一线城市的房价并不乐观。买房自住的刚需，没有办法，如果不早买，贷款可能会逐渐收紧，而投资客最好小心了，趋势已经发生了逆转。注意我们说的都是住宅，不要再问我商铺和公寓，商铺和公寓的还不如住宅，他们已经基本没有流动性了。也就是说你买来容易，脱手难。

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这件事要这样来看：

房子的最大作用还是用来自住，只要你怀着这样的心态，纸面上的身价缩水还是膨胀，都和自己没有太大的关系。

（1）如果楼价大跌，你“不幸”成为负资产，那么，你可能会收到银行的“大信封”，为了对抗风险防止按揭者违约，银行会要求你补充抵押物，因为你的资产价值，已经不足贷款价值了。

（2）更多的时候，应该乐观点看，只要你还有份工作，能够负担每个月的房屋贷款，那对生活的质量，也没有太大的影响。

（3）最糟糕的，你申请破产，把房子换给银行，过一种没有资产的生活，也未尝不可。

说个栗子，影帝汤姆汉克斯自编自导自演的电影LarryCrown，就讲述了一个在金融风暴之下的双失中年男的励志故事。

失业，失婚的男主人公，做起了小餐馆的厨师，还去社区大学进修经济学，最终发现，原来可以选择不做房奴，过更节俭，但是质量更高的生活。

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