作者 | 周松涛

来源 | 首席财经观察

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深圳的售楼员总喜欢跟客户说，你看香港的房价已经涨到多少多少钱了，再不赶紧买房就来不及了。不过以后他们可能就不这么说了，因为近期香港的楼市行情急转直下，房价要跌了，而且很可能是大跌。

从中秋节后，香港新界许多“上车盘”已经出现10%左右的减价潮，而近期嘉湖山庄更有实用面积为442平方英尺的两房单位以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价已大幅下挫逾22%。

香港天水围嘉湖山庄

在楼市中，这种郊区的“新兴盘”就像股市里面的创业板股票一样，涨起来猛跌起来也凶，因为大部分都是价值虚高，严重依赖于对未来的预期。可是未来到底会怎么样，又有谁能够说得清楚呢？

除此之外，购买这种郊区“新兴盘”的往往都是经济基础较差的刚需族或者投机意向较高的炒房客。前者底子较薄抗风险能力不足，后者杠杆过高容易爆仓，所以真遇到房价大跌时往往就容易出现抛售潮。

可是这种远离市区、周边配套设施薄弱的房子，又有多少人愿意去帮他们接盘呢？所以每当遇到房价见顶时，这种郊区“新兴盘”往往率先崩盘，充当房价跳水的先锋。因此留意郊区“新兴盘”的行情动态，对于房价趋势的判断往往有很好的参考价值。

无比绝望的房奴

1998年对于香港人来说是刻苦铭心的记忆，那一年股市暴跌、楼市崩盘、汇率也差点玩完，许多奋斗了几十年终于买到房子的中产阶层家庭一夜之间沦为千万负翁。

当年香港房价腰斩7成之后，600多万人口中有超过10万名负资产者，考虑到债务人背后的家庭，如果按照当时香港240万套房产来计算的话，大约有5%的家庭资不抵债。摆在他们面前的只有两条路可选，要么破产，要么自杀！

由于香港当时买房可以按揭9成，许多害怕赶不上车的普通家庭也加足了十倍杠杆在97年杀入了楼市。房价暴跌7成之后，1000万的房子只剩下300万的价值，银行就会要求借款人追加抵押物，没有的话房子就会被银行拿去拍卖。 

假如当初是按揭9成买的房子，那么就欠下银行900万元，用拍卖房子所得的300万元抵消掉部分债务之后仍然欠了银行600万元，需要连带利息慢慢偿还。试想一下，一大家子人苦苦打拼了几十年之后，换来的结果竟然是足够再打拼几十年的债务，又有几个人能够承受得住呢？

香港知名企业东方海外的货柜车司机黎生就是一个血淋淋的案例，1997年他掏空了积蓄拿出了80万元作为首付，再向银行按揭了600多万元之后，买下了深水湾一套700多万的房子。正当黎生在庆幸自己终于拥有自己的物业时，香港楼市崩盘了，黎生的房子市值跌到了只剩下200万元。 

原本他还想努力工作慢慢还债，可却偏偏祸不单行。由于经济不景气，东方海外公司进行了大规模的裁员，黎生成为了不幸的一员。在失业之后，没有收入来源的黎生每月却仍需要缴纳2万多元的月供。

这时候黎生又接到了银行的通知，由于他抵押给银行的房产价值只剩下200万元，不足以覆盖600多万元的债务，所以银行要求他追加抵押物或者提前偿还300多万的贷款，否则就要收走他的房子拿去拍卖。

走投无路的黎生在跟妻子离婚，一个人承揽债务之后，独自一人在他的新家之中点燃火盆，选择用烧炭自杀的方式来结束自己的生命。而像黎生这样的悲剧人物，在香港楼市崩盘后，最高峰时每天竟然达到了32人。

房价崩盘三部曲

纵观香港楼市的崩盘，我们不难发现它是按照一个三部曲来演绎的。金融危机出现后，郊区的“新兴盘”往往率先跳水，继而又传导到所有楼盘，再集体下跌一波抹掉之前两年“最后疯狂”的涨幅，最后随着危机的发酵和经济的持续萧条，房价再慢慢阴跌个几年才能见底。

由此可以看出房价暴跌并不是一步到位的，而是由三波下跌共同构成的，其中郊区“新兴盘”最为惨烈，因为它需要比普通房产多经历一波劫难。一般来说，这几波下跌的幅度都在30%左右，70%×70%=49%，49%×70%=34.3%，也即是说普通房产正常腰斩一半，而郊区“新兴盘”往往要腰斩7成。

新兴盘之所以跌得惨烈，主要因为其价格很大程度上建立于对未来的长远预期，比如说燕郊的开发商会告诉刚需族们，20年前北京四环外的房子白菜价都没人要，现在通州的房价四万多都大把人抢着要，如果你现在不赶紧买燕郊的房子，以后就只能被赶回老家去了。

是啊，过去20年里中国的大中小城市都经历了一轮大扩张，城市人口数量直接翻了一番，进而创造出来的庞大刚需推动着房价的上涨、维持着楼市的繁荣。但是未来20年我们还能够保持这样的发展势头吗？

在经济景气的情况下，或许大多数人都会对未来充满信心，而当经济萧条的时候，大多数人都会对未来感到悲观。对于一群悲观者而言，如日中天的大企业尚且会轰然倒下，那些配套设施还未建好的郊区楼盘难道不会烂尾变成鬼城？

当郊区“新兴盘”在大伙的眼中由下一个浦东、通州、龙华、天河变成了下一个鄂尔多斯时，泡沫就注定要以最惨烈的方式来破灭。毕竟房子最核心的价值还是在于居住功能，而距离市中心几十公里之遥，不具备居住功能的房子又有什么意义呢？

所以最近我们会看到燕郊、昆山、大亚湾的房价出现腰斩或者松动，同时也会听说各个小县城郊外的各种X桂园、X大城正忙着各种搞活动让利促销。因为春江水暖鸭先知，开发商永远比你清楚哪些地段应该先抛！