2018年秋天的传统房产旺季显得有些“多事之秋”。脱欧谈判的进展迟缓、梅姨为讨好选民提出的海外买家增税方案设想，伦敦行情的持续疲软，开发商囤地策略的转变，一系列宏观层面的变化，都直接关系着投资者的切身利益。

本期《怿直说》连线国际领军的房地产服务机构莱坊(Knight Frank)中国国际投资部董事程怿，解读近期伦敦住宅市场中的投资风向标。

《英国房产周刊》：尽管在10月29日公布的最新英国财政预算案中并未宣布对海外买家印花税新政策，但政府文件中已经表示将于2019年1月启动一项针对非居民在英格兰和北爱尔兰地区购买住宅房产的公开咨询。1%海外买家印花税挡得住投资热情吗？为什么？能否借鉴一些数据说明。

程怿：要回答这个问题，我认为可以从一个角度进行切入。

最近莱坊也公布了2018年秋季的财富研究报告，其中一个数据指出，每年伦敦吸引到来自全世界父母对孩子教育的投资可以达到200亿人民币左右规模。而教育方面的投入其实和房产之间也是正相关的。许多家长是有需求在伦敦购置房产的，一方面可能是给孩子自住，另外伦敦又是一个全球领先的避险天堂，许多孩子在英国留学的家庭有资产配置方面的需求。因此，到英国购置资产的这部分买家是有一定刚需的。不论是留学还是移民，英国一直以来都吸引着全球的高端人才。这些高技术或高资产的移民会选择英国，考虑的是一个整体的解决方案以及自己家庭财富的规划。

▲莱坊全球住宅部主管Andrew Hay勋爵

因此我认为，即便在未来英国政府正式通过了梅首相提出的1%的海外买家印花税，但是这种比例的成本增加会对一些纯投资的客户，资产规模不属于高净值、超高净值的投资人带来一定影响；但是对于大部分看中英国这个国家政治体制稳定，经济安全的这部分人群，增加1%的购买成本并不能阻挡住他们的投资需求。

横向对比加拿大、澳大利亚、新加坡、香港，这些国家/地区所征收的额外印花税比例更高，比如香港对非本地居民购买房产时要增加30%的额外印花税。这就是政府明确释放信号：我要把海外投资型买家拒之门外。但是以香港为例，即便是如此高比例的额外成本，也挡不住一些富豪对香港的投资。

 《英国房产周刊》：面对可能执行的印花税增税方案，海外投资者应如何应对？面对更为复杂的投资环境，对投资者的建议或忠告是什么？

程怿：买房子时有一句俗语“Buy and wait, don’t wait to buy”。翻译成中文就是，“买了并等待，不要等着买房子”。对于房产投资，永远是越早买越好。尤其是目前，英国政府已经有增加额外印花税的计划，对于一部分已经在考虑的投资者，建议尽快出手。另外一点，目前英国最高一级的印花税税率是15%（即投资型或第二套房产的价值超过150万英镑的部分），那么所购买房产总价越贵，印花税的成本也就越高。因此我建议投资者们还是应该根据自己的预算量力而行。目前预计的增税幅度对于那些高净值、超高净值、有子女求学需求的买家，影响并不大。而且这类客户往往更轻松、容易的可以使用金融杠杆，伦敦许多私人银行可以提供这类服务。

那么，对于这些长期看好英国/伦敦的投资者，在选择项目时的建议还是“地段、地段、地段”。选择伦敦最优质地段的住宅项目。

一些挑选“上车盘”的投资者，对海外市场还不是非常了解，但是又考虑到自己本金的安全性，我们建议可以选择50-100万镑之内的物业。这部分客户的采购成本也相对低一些。

最后我要强调的一点是，做好中长期持有的投资规划。因为我个人认为，现在的市场环境不大适合去炒楼花。还应该侧重交房后持有这个投资策略。我个人的建议是，选择一个2-3年交房的楼花，持有5-7年，整个周期在10年以内。这样客户可以达到几个目的，首先是对财富保值；其次，增值的程度没人能够百分之百保证，但是从历史数据来看，伦敦住宅市场比其他新兴市场更稳定、更安全，资本增值也更靠谱。

考虑到目前的汇率仍是在9左右的低位，历史上看英镑的汇率要高于这个水平。未来一旦英国解决了脱欧的困扰，国内经济强劲反弹，强势英镑也会回归。

  《英国房产周刊》：投资者应如何看待焦灼的脱欧谈判、可能出现的“无协议”脱欧？

程怿：脱欧是过去2年各方谈论比较多的一个话题。脱欧本身就是一个具有争议性的话题，有人认为好，有人认为不好。每个人都有自己的看法。我的建议是，从客户自身的情况来做投资决策。

但我还是比注重基本面的，从全球范围来看仍是以美元资产、欧元资产、英镑资产这些具有相对较高的安全性。英国还是一个老牌资本主义国家，金融服务也是从英国起源的。英国央行1694年成立至今也积累了300多年的经验，对于自己国家经济走向、财政、货币政策的把控，都比较有经验。我也相信英国政府有足够的智慧来处理好脱欧的问题。毕竟无协议的英脱欧是各方都不愿意看到的结果，包括欧盟和英国。

还是用历史数据说话，2008年雷曼兄弟公司的倒闭将金融危机波及到了全球的各个角落。在地球村的大环境下，没有哪一个国家和企业可以不参与到全球经济一体化的进程中。金融危机期间，英国房产市场也出现了一定的下滑，但是2011，2012年逐渐复苏后，反弹还是非常强劲的。2013-14年房产市场蓬勃增长的数据就足矣说明问题。但是同样经历了金融危机的其他市场，可能就此便一蹶不振了。这时候考验的是一个国家面对危机时的强壮程度。越是基础打得好，复苏的就越快。这也是我对英国的信心所在。

2007年开始的金融危机使英国房价下滑，2009年跌至最低水平