在报税的时候，如果公司名义下有投资性房产，对公司的税务有哪些影响？

关于公司持有房产的税务问题需要结合不同公司类型和房产用途综合分析。以下我们按照不同公司类型，来分析在持有房产期间和出售房产之时所涉及到的税务处理。

C-Corporation

出租房- C-Corp的公司在持有房产期间，除了需要按常规申报租赁收入和支出以外，在公司直接或间接股东少于5人，租金收入超过公司总收入的60%的情况下，公司需按personal holding company（PHC）来进行申报，也就意味着租赁方面的净收入将有额外20%的PHC tax需要支付。

投资房 （非出租和非自用）- 每年公司在申报所得税税单时，不可抵扣该房产相关费用，不产生折旧费，并需把该房产当年实际花费进行资本化，计入公司的资产负债表，并在公司税单中披露费用明细。费用资本化通俗来讲，就是将花在该房产上的全部费用累计，作为房屋资产价值的一部分，在当年不可以抵税，待到房屋出售时，作为房屋成本的一部分用于抵扣卖房收入。

公司自用办公室 - 在公司有其他主营业务，并将此房产作为办公室使用的情况下，公司在每年报税时可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。

无论上述何种用途的房产，在出售之后，房产增值盈利的部分，将在当年报税时按公司常规所得税税率计算税费，也就是联邦税率21%   所在州的所得税税率。

S-Corporation/Limited liability company/Partnership

这几类公司在税务上均为转嫁实体。报税方式是需在公司层面报税，但净应税所得转移至股东名下作为收入缴税。因此在股东是自然人的情况下，房产持有期间的相关活动产生的申报和税率计算，都与个人所得税的规定一致。

出租房- 每年按常规在公司税单中申报租赁收入和支出即可。净利润会连同公司其他业务产生的应税利润一起，转嫁到股东层面进行收入的申报和缴纳税费。

投资房 - 和C-Corp一样，每年公司申报税单时，不可抵扣房产相关费用，也不产生折旧费，房产当年的实际花费累计作为资产，计入公司的资产负债表，并需在税单中披露费用明细。

公司自用办公室 - 和C-Corp一样，在公司有其他主营业务，并将此房产作为办公室使用的情况下，公司在每年报税时可以抵扣房产的相关开销包括计算折旧费。公司最终的应税所得会转嫁到股东个人税单中交税。

房屋出售当年，扣除房屋成本后如产生亏损或盈利，都将转嫁到股东个人税单中进行税费结算。

2018年，持有一年以下的短期房产，联邦增值所得税率等同于个人所得税率（10%-37%），无特定上限。而出售持有一年以上的房产，联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确，且有上限。简言之，单人报税，应税所得不超过$38,600的情况下，无增值所得税。应税所得在$38,600-$425,800之间，增值所得税率为15%。超过$425,800的部分，增值所得税率为20%。州增值所得税率因州而异，通常无短期或长期之分，均等同于州个人所得税率，无特定上限。

由于转嫁实体的公司最终都涉及到股东个人所得税，因此即使是公司名义买卖房产，仍可能会在股东个人税税单中产生一个额外税种 - 净投资收入税，税率为固定3.8%。净投资收入税仅针对当年调整后总收入（modified adjusted gross income ）超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为，单身/单亲报税情况下调整后总收入20万，夫妻报税情况下调整后总收入25万。

在该房产与公司主营业务直接相关的情况下，净投资收入税可避免。例如但不限于：作为商务房产（写字楼，酒店，商铺等），公司从事专业租赁业务，作为贸易类公司的仓库，或作为办公室且公司有其他主营业务。

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