很多客户咨询英国贷款的时候，往往最关心的问题是：“我能够贷多少？”
的确，“能够贷多少？”这个问题，直接与能不能购买这个房子，能够购买什么样的房子密切相关。但这个问题却不是一个简简单单用一句话就能回答的。
众所周知，在英国，如果购买自住住宅类房产，那么贷款申请金额就与您的收入脱不开干系（注意：收入并不是唯一影响贷款金额的因素），工作类型的收入过低的话，就会导致贷款额度较低，从而需要支付比较高的首付来购买您的家。
如果购买buy-to-let的投资出租房产（自己和自己家人不住），那么贷款申请金额与您的投资房产的评估月租金收入等有关（注意：租金收入也并不是唯一影响贷款金额的因素）。
但是对于高净值客户（a customer with anannual net income of no less than £300,000 or netassets of no less than £3,000,000,）却有贷方可以打破上述传统模式申请贷款。
近期，圣玛丽私人财富应欧洲最大家族式私人财富和资产管理公司的邀请，就中国高净值客户在英国伦敦购房贷款业务进行了深入和细致的探讨。这家私人银行和资产管理集团在亚洲，欧洲，中东，北美和南美洲的20多个国家和地区拥有办事处，可通过对高净值客户在香港、新加坡、英国、法国、德国、奥地利、美国的个人以及公司名下的流动性资产进行投资管理的方式，支持客户在上述国家首都核心地段购买自住住宅类房产和投资住宅类房产。
我们通过下面的案例来具体了解其贷款的方式：
基本情况：客户中国国籍，在香港有1.3m流动性资产（个人或者公司名下的存款、基金、股票等），希望在伦敦1-2区购买2.6m的房产自住。
贷款方案：
房产总价：£2.6m
首付：£1.3m
贷款金额：£1.3m
利率：1.25-1.5%+1month LIBOR（即1.98%起目前）
期限：无期限
还款方式：按月仅还息，提前180天客户通知银行还本
月还款金额： £2145
方案选择理由：
①银行可以接受海外人士身份，不需要证明收入。
②客户香港、新加坡、美国、德国、法国、奥地利的等值贷款金额的流动资产进行投资管理。
③客户可以解释证明其名下或公司名下财富来源。
④近年历年回报收益超过71家私行。
⑤投资管理费0.75%-1%。
⑥可以做伦敦1-2区新建房或者二手房，可以做remortgage。
⑦可代开银行账户。
通过上述案例我们逐一解析通过家族办公室申请贷款有哪些好处？
首先，利率根据LIBOR最低上浮1.25%，利率较低。
其次，作为世界的顶级家族办公室，资金的投资管理能力也是名列前茅，根据过往业绩历年远超71家私行的投资回报业绩，以2018年前8个月的中等风险投资组合GBPmodel的投资业绩表现为4.49%，远超市场平均业绩0.23%。
第三，房屋贷款打破传统的按个人收入证明和租金收入计算贷款金额的模式，特别适合购买价值较高的房产，且不限制是自住还是投资出租用途。
最后，作为世界顶尖的家族办公室，在世界很多地方都有相应的分支机构，只要是在上述国家和地区的个人和公司名下的流动性资产交给当地的分支机构进行投资管理即可，就可以在英国伦敦1-2区申请购房贷款。也就是说，流动性资产不仅仅只是英镑，也不需要将海外资金挪到英国。
说了这么多好处，那么这种方案有什么必须达到的限制条件呢？
首先，投资起点金额较高，最少1.3million起贷，且需要有至少1.3m起的流动性资产进行投资管理。
其次，最高的LTV是50%，也就是说，贷款金额1.3million的话，至少您也要购买评估价值2.6million的房子。
第三，在英国的房屋贷款这家私行仅支持伦敦1-2区。
最后，将资金交给家族办公室进行投资管理，在获得投资收益的同时，也还需要支付一定比例（一般为0.75%-1%）的投资管理费。
总体来说，家族办公室的这种贷款方式比较适用于，有一定的个人或者公司名下的海外流动资产，欲购买伦敦1-2区价值较高的房产的高净值客户。
圣玛丽私人财富一直致力于为您选择更适合您的方案，为不同类型的客户提供更多的贷款解决方案。
下面分享一下目前海外客户申请英国购房贷款的常见案例，如果您有更多个性化问题，欢迎扫描文底二维码，让专业的贷款顾问为您的贷款问题排忧解难。
案例一 海外父母贷款为孩子购买英国房产
基本情况：A先生，中国国籍，45岁，为公司高管，税前年薪75000英镑等值人民币，出于资产配置和日后子女上学的考虑，准备在伦敦购买一套房产先进行出租。在国内有一定的存款。客户自身有一定的经济实力，有全款购房的能力，不过申请贷款可以增加资金的流动能力，也减少资金汇出的成本。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可接受海外客户，且不要求提供税单
2）借款人年收入较高，可以提供连续三个月工资单和银行对账单
3）借款人的存款可存入海外账户三个月以上
贷款方案：
房屋价值:£450,000
贷款金额：£180,000
贷款利率：1.9%
贷款比例：40%
贷款期限：20年，interest only
月还款额：£285
租金收入：£1,200
案例二 海外直接贷款投资英国房产
基本情况：H女士，中国国籍，42岁。在英国和中国没有工作类型的收入，在中国有房产出租收入。为了不把鸡蛋放在一个篮子里，希望在伦敦投资房产进行出租，自有资金在国内，希望通过短期融资先行买下房产。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可接受海外客户，且可接受客户无固定工作收入。
2）银行可接受客户的中国房租收入
贷款方案：
房屋价值：£700,000
贷款金额：£420,000
贷款利率：2.89%+1.36%
贷款比例：60%
贷款期限：5年，interestonly
月还款额：£1487.5
租金收入：£2800
案例三 境内外收入联合贷款
基本情况： B先生，38岁，为中国公司派驻英国的外派工作人员。日常工资在英国发放英镑，其他收入发放到国内银行账户。两边都正常报税。想要在英国购买一套投资出租房。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可以接受海外人士购买出租房
2）银行认可英国境内的收入和国内的收入
3）购买的房子在银行认可的大伦敦以及伦敦周边区域范围内
4）客户可以解释或证明财富来源
5）客户可以提供所有银行账户连续12个月银行账单
贷款方案：
房屋价值：£375,000
贷款金额：£225,000
贷款利率：3.97%
贷款比例：60%
贷款期限：7年，interest only
月还款额：£744.38
租金收入：£1500
案例四 海外人士贷款投资出租房产
基本情况：D先生，44岁，中国国籍，在国内居住工作，收入可覆盖日常支出和负债，目前已经有一套英国本地的投资出租房，想要做remortgage来作为另外一套投资出租房的首付，想贷款的额度尽量高一些.目前租金收入2500每月。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可接受海外人士的身份
2）银行可接受海外客户在英国的投资房产的remortgage
3）银行可同时作为同一房产的第一债权人和第二债权人，先后发放2笔贷款
贷款方案：
房屋价值：£750,000
贷款金额：第一笔£373,205，第二笔£116,995
贷款利率：第一笔6.99%，第二笔8.04%
贷款比例：共65%
贷款期限：5年，3个月后提前还款无手续费
月还款额：第一笔：£2174，第二笔：£783.86
备注：客户可选择只贷第一笔贷款
案例五 海外人士无收入证明，投资英国出租房产
基本情况：F先生，50岁，中国国籍，在英国和中国没有工作类型的收入。有一定的国内流动资金可以调用，希望在伦敦投资房产进行出租。
贷款顾问建议理由如下：
1）该银行可以接受海外人士身份可接受借款人无工作收入。
2）经与银行确认可以接受该借款人欲投资的地理位置和楼盘（一般为伦敦1-2区，或3-4区）。
3）借款人在国内有一定金额的人民币流动资金，可接受存在该银行3-12个月。
贷款方案：
房产评估价值: £970,000
贷款金额: £485,000
贷款利率: 3.8%
贷款比例: 50%
贷款期限：25years repayment等额本息
案例六
基本情况：.W女士，42岁，中国国籍，在中国境内有收入，每月的税前收入约为33000人民币，可提供六个月工资单和银行账单以及在职证明，在国内有一定积蓄，准备购买伦敦1-3区内的一套房子投资，想要申请贷款以减少资金负担。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可以接受海外人士身份，可以接受海外收入
2）银行可以接受购买房屋的区域位置
3）客户可以提供资信证明（存款时点证明）
4）客户可以接受预存一定的还款资金到银行作为还款保证金
贷款方案：
房产价值：£750,000
贷款金额：£450,000
贷款利率：3.79%
贷款比例：60%
案例七 投资移民贷款购买自住房产
基本情况：J先生，中国国籍，妻子在英国照顾孩子上学没有工作；丈夫在中国有固定工作，正规缴纳个人所得税，连续12个月个人所得税纳税单显示税前个人应纳税收入折合英镑10万英镑。在国内人行征信记录无不良信用记录，在英国和中国没有其他贷款余额。希望在英国申请自住房贷款购买英国第一套自住房产。
贷款顾问建议理由如下：
1）该银行可以接受非英籍Tier 1 签证，可接受正规纳税的人民币收入。
贷款方案：
房产价值:£600,000
贷款金额: £450,000
贷款比例: 75%
贷款利率: Fixed 3年 4%以上
贷款期限：25years repayment等额本息
案例八
基本情况：U先生，中国国籍，在境内大型公司工作，年收入超过100万人民币，可以正常提供税单，名下资产超过500万。想要在曼彻斯特购买一套房产，供孩子上学居住，之后根据情况考虑出租。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可接受海外客户身份
2）客户年收入以及名下资产满足银行要求
3）客户可以接受在银行存入一定的资金
4）客户可以提供连续12个月工资单和银行流水证明稳定的收入来源
5）银行可以接受曼彻斯特，伯明翰和伦敦的投资房产
贷款方案：
房产价值：£500,000
贷款金额：£310,000
贷款比例：62%
贷款利率：3.25%+银行基准利率
贷款期限：20年，repayment等额本息
案例九
基本情况：T先生，40岁，中国国籍，目前在中国某公司驻中东分公司工作，收入约为每年20万美元，国内有一定的存款，想在英国伦敦购买一套房产，作为投资用。
贷款顾问建议理由如下：
1）银行可接受中国客户，海外收入以及外籍客户中国收入
2）客户可以接受在银行存入一定的资金
3）客户年收入要大于年负债的2倍
贷款方案：
房产价值：£500,000
贷款金额：£300,000
贷款比例：60%
贷款利率：2.25%-2.5%+银行基准利率
贷款期限：30年，interest only
月还款额：£812.5
案例十
基本情况：客户M先生，是一家国内企业的一名雇员，想要购买英国一套价值40万英镑的房产，作为投资房，预计的月租金为1200英镑。M先生税前月收入2万人民币，目前有超过100-160万人民币存款可以作为首付，M先生负责家庭的大部分衣食住行月支出，大概每月的支出约为人民币1.5万元。这样，除去必要的支出外，M先生每月剩余的可支配收入有5000元人民币的余额，约555英镑。
贷款方案：
房产总价：£400,000
首付：£109,000 (约为98.1万人民币) 或者£173,000 (约为155.7万人民币)
贷款金额：£291,000 或者 £227,000
利率：4.29%固定5年 或者 3.79% 固定2年
期限：15年
还款方式：按月还息到期还本
月还款金额： £1040.33 或者 £716.94
预计月租金：£1200
方案选择理由：
1）银行可以接受海外人士身份，可以接受海外最低收入等值25k英镑年收入申请投资出租BTL贷款。
2）客户每月剩余收入可以加在未来房租收益中计算贷款金额。
3）客户可以提供12个月个人银行账单，近3个月工资单。
4）客户可以接受在贷款期间，房屋产权上加上银行的名字。
5）客户有英国的银行账户。
6）没有房屋地理位置限制，可以做新建房或者二手房，可以做remortgage。
7）贷款金额范围75k-5m英镑。
案例十一
基本情况：A先生，中国国籍，在中国境内为某企业法人并占有25%以上股份，近2年个人税前收入25万人民币，月净收入15000元，月支出8000人民币，在国内有超过200-300万人民币的积蓄，准备购买英国的一套价值80万英镑的房子投资，月租金约2500英镑。
贷款方案：
房产总价：£800,000
首付：£200,000 (约为180万人民币) 或者£326,000 (约为293.4万人民币)
贷款金额：£600,000 或者 £474000
利率：4.29%固定5年或者 3.79% 固定2年
期限：15年
还款方式：按月还息到期还本
月还款金额： £2145 或者 £1497.05
预计月租金：£2500
方案选择理由：
1）银行可以接受海外人士身份，可以接受海外最低收入等值25k英镑年收入申请投资出租BTL贷款。
2）客户每月剩余收入可以加在未来房租收益中计算贷款金额。
3）客户可以提供12个月个人银行账单，近3个月工资单。
4）客户可以接受在贷款期间，房屋产权上加上银行的名字。
5）客户有英国的银行账户。
6）没有房屋地理位置限制，可以做新建房或者二手房，可以做remortgage。
7）贷款金额范围75k-5m英镑。
案例十二
基本情况：B先生，中国国籍，在香港有1.3m流动性资产（个人或者公司名下的存款、基金、股票等），希望在伦敦1-2区购买2.6m的房产自住。
贷款方案：
房产总价：£2.6m
首付：£1.3m
贷款金额：£1.3m
利率：1.25-1.5%+1month LIBOR
期限：无期限
还款方式：按月还息，客户提前180天通知还本
月还款金额： £2145
方案选择理由：
1）银行可以接受海外人士身份，不需要证明收入。
2）客户香港、新加坡、美国、德国、法国、奥地利的等值贷款金额的流动资产托管。
3）客户可以解释证明财富来源。
4）近年历年回报收益超过71家私行。
5）投资管理费0.75%-1%。
6）可以做伦敦1-2区新建房或者二手房，可以做remortgage。
7）可代开银行账户。
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