从2013年8月到2014年8月的12个月里，澳洲八大城市的总价增长了10.9%，而且从此次房价上升期开始至今已经上涨了18.7%。考虑到许多经济指标在朝不利的方向发展，房价似乎不应该像目前这样持续强劲增长。增长的原因可以从扣除贷款以后的房产净值得到部分解释。

在过去的二十年里，随着澳洲金融市场的去监管化，住房抵押贷款得到了蓬勃发展。造成的结果是，房价迅速上涨，业主的房产净值每过若干年都会有显著增加。回想起中国在2000年的时候，银行提供零首付的住房贷款，之后房价的走势也是一飞冲天。

从2008年到2014年，悉尼和墨尔本的总房价增长要远远高于其他城市。在此次增长周期，悉尼总房价上涨27.2%，墨尔本则上涨19.5%。这就意味着即使只是最近才在悉尼和墨尔本买了房，比方说2009或2010年，其房价也已经有了很大上涨。带来的结果是，有些业主选择将增加的房产净值通过再贷款作为首付去购买投资房，有些则选择用增加的净值去升级购买更适合他们需要的房产来自住，这些业主都不是刚需型买家。

澳洲统计局的住房贷款数据显示，新增投资房贷款最近达到了创纪录的高位，但是首次购房者的需求却处于历史最低点。房市的推动力来自于纯投资客和改善型买家（非刚需），但问题是为什么他们会选择购买房产，为什么是现在购买，而且为什么是买在悉尼和墨尔本？

贷款的标准浮动利率目前是5.95%，从1970年以来，除了全球金融危机期间的2009年2月到2009年9月，贷款利率从来没有这么低过。而且近几年以来，折扣利率变得更容易得到，目前只有5.1%。随着各大银行竞相争夺住房抵押贷款的市场，很大一部分借款人可以获得折扣利率。

低利率对投资人的决策造成了影响，因为它使得其他资产类别变得不那么有吸引力。根据澳大利亚中央银行的数据，三年期1万澳元的定期存款只能拿到3.65%的利息。考虑到3%的通货膨胀率，定存的实际回报非常可怜。

低廉的贷款成本和零风险资产的低回报吸引了越来越多的投资客进入房市。历史数据证明，房产投资的回报非常可观，这一点很难驳倒。许多人都相信将来仍旧会是这样。但是要注意，房市的回报在全球金融危机之后变得温和许多。事实上，在过去的7年里，有3年的房市都比上一年下跌（2008、2011和2012）。

虽说进入房市的人越多，房价越会上涨，但是到一定程度，必然会有一部分人再也买不起市场上供出售的房屋。到那个时候（不知道是什么时候），价格上涨会减缓，利率会上涨。

通过再贷款另一方面，在过去的12个月里，供给端的反应非常强烈，建屋许可达到了创纪录的数量。增加的供给应当会在一定程度上减轻价格上涨的压力。已经显示的迹象是租金水平的增长趋于缓和，因为用于出租的投资房大量涌入房市。如果租金不再上涨，也许更多的潜在买家会选择继续租房，而不是购买自住房产。

当价格上涨趋缓甚至下降，投资客也许会转而投资其他流动性更强的资产。当利率上涨，贷款成本就会变得越高。关键是，尽管房产在过去的二十年里提供了稳健的资产增值，尽管目前悉尼和墨尔本的房市火热，但是市场总是有周期性的，悉尼和墨尔本的增长最终会转移到那些具有更好的增值基础的市场上，如果这样的市场真的存在并且被发现。