房地产投资可为你提供稳定的收入流，该收入在房地产支付后几乎全部成为利润。然而，要做到这一点是有风险的，需要做的工作比看起来要多许多。房地产投资需要你选择一处不错的房产，维护其财产，并且无限期地交易租户，直至足以雇用一名房产经纪进行管理。本文将为你详细介绍如何投资租赁房地产。

1评估你的投资能力

01评估你管理物业的能力

做房东不是被动收入，也不是兼职工作。当涉及到管理财产时，你将有许多责任。这包括与承租人进行选择和沟通，必要时修补财产，以及处理大量日常事务。在决定成为一个房东之前，你要确保自己在工作和家庭方面已经准备好了。

如果你没有时间自己管理物业，你需要找一家好的物业管理公司。然而,这可能会非常昂贵。

02寻求购买抵押贷款

为了出租房产，你显然必须先购买房屋。这将通过购买抵押贷款来实现，与业主使用抵押贷款的评估方式不同。银行会考虑潜在的租金收入和物业的费用以及业主的支付能力。可以通过这网上使用抵押贷款计算器来确定你在租赁地产上的消费能力。

如果这是你的第一个出租房产，你可能仍然需要满足租金抵押贷款的收入要求。这是根据你现在的房贷计算的。在证明租赁成功几年之后，你的要求可能被免除。

03确保你拥有所需的财务储备

拥有出租物业可能存在意外的问题。你的房客可能会失去工作，无法支付租金。你必须有足够的钱在银行帮你度过几个月没有任何收入的日子。有些业主依赖租金来支付抵押贷款，如果你处于这种情况，那么在你有6个月的储备之前不要购买房屋。

记住，你还需要支付房产税和物业的日常维护费用。

意想不到的费用可以来自任何地方。每一种成本都可以从微不足道到非常昂贵，你需要做好准备。

04长期投资

除非你有10到15年的投资期限，否则最好不要把炒房当作投资。房地产泡沫似乎每10到15年就会出现一次，每个人都想从中分一杯羹。大多数人不会有机会及时脱身，只会受到财务上的伤害。明智的投资者不会被贪婪和快速回报所动摇。他们买的房子在经济上是合理的，是作为一种租赁，而不是一个快速赚钱的机会。

2寻找出租物业

01寻找理想的租赁市场

寻找一个当地的租赁市场，它拥有优秀的和高需求的出租房屋。租户池应该由那些过去犯过金融错误的人组成，他们没有资格购买房屋。也有很多人在丧失抵押品赎回权的过程中失去了自己的房子。在过去的一年里，市场经历了房屋价格的上涨。

理想情况下，你应该在离家近的地方投资房屋，因为你已经对区域很熟悉了。否则，你需要做大量深入的研究。

02从一个小的房产开始

即使拥有钱，你也不应草率投资于拥有更大或复杂财产的房地产投资。购物中心或共管公寓等大型物业可能有更复杂的要求或需要更大的首付款。相反，你应该从一个完全在你预算之内的独栋住宅开始。这将使你习惯于做房东和记账工作。当你变得更有经验的时候，你可以再往上爬。

你还可以雇佣与投资者合作的房地产经纪人。

像2居室和3居室这样的大租赁单元比小租赁单元需要更多的维护，尽管房地产经纪人将这些房产描述为“面包和缓冲单元”，但对大多数初次业主来说，它们是压倒性的“噩梦”。

像工作室、单身汉和单身人士这样的小型租赁单元，往往会租给那些没有太多家具、可以经常搬家的人。小型租赁单元，尽管“低调”，但会有很多空置的空间，你在购买房产前必须做好预算。

03投资商业地产

商业地产能比住宅地产能提供更大的潜在回报。然而，要找到并投资这些项目要困难得多，而且只能由经验丰富的房地产投资者完成。要购买商业地产，你需要根据成本和租户的潜在回报来评估房产。你通常还需要至少30%的首付才能获得贷款。

如果可能的话，寻找有动机的卖家(那些由于各种原因需要快速销售的卖家)。这是你以低于市场价购买房产的机会。

04评估潜在的回报

你的主要目标应该是你的潜在回报，也就是你得到的租金减去任何费用。这将取决于该地区的现行租金以及房屋的具体质量，这可能会让你收取的租金或多或少。你可以询问当地财产的所有者，了解有关财产的财务信息，特别是他们是否将财产租赁出去。评估维度如下:

你将要支付的抵押贷款。

现在的房租，房租都是在这一地区的相似房产，以及任何历史租金的上涨。

租赁历史的力量。当租户搬出时，它会长期空置吗?

财产的平均费用。

现任业主过去几年的利润或亏损。

你获得回报的能力基于这些信息。记住:租金-费用=你的回报。

维修费可以估计为租金总收入的5%。停机时间和较大的维修费用占5%。

05评估房产的位置

对于租房者来说，地点可能是出租房屋最重要的特征。一个好的地段也可以让你更容易出租房子，并可以证明更高的租金是合理的。更好的租户会找到这些房产，为你提供更可靠的租金支付和更少的困难。具体来说，你应该寻找以下属性:

离好学校很近。

都在低犯罪率的地区。

方便购物和便利设施。

06你一定要达成协议

寻找那些处于或接近底部的房产，尤其是那些低于建造成本的房屋。如果价格低，而且利率也很低，这种组合使得购买理想，可能是一生中难得的机会。和当地的房地产经纪人谈谈，雇一个估价师来确定你是否得到了一笔不错的投资。

许多出租房产专家都信奉1%法则。规则是，该房产的月租金至少应等于该房产价值的1%。

从长远来看，你应该根据你的租金收入，在10到15年内，寻找你可以全额支付的房产。

07做一个报价

当你找到一处不错的房产时，和你的房地产经纪人或销售代理一起出价。记住一个数字，如果可能的话，请尽量少来。确保不要让情绪影响你的判断，只有在价格合适的时候才买房子。如果你和卖方不能达成有利的协议，你可以随时离开。

08尽职调查

当你的出价被接受后，你可以在截止日期前确认房子没有任何问题，同时把你的融资安排妥当。你可以安排一个本地检查员查找该房产的任何问题。如果有严重的问题，你可以重新协商售价。此外，你要确保当前的所有者不会推迟某些你以后必须要做的修理。

3寻找租户

01获得保险

在你把你的房产租给住户之前，你最好先拿到房东的保险。所有主要的保险公司都以不同的名称提供这类保险，但通常将承保范围分为三类，从最低的DP-1到全面的DP-3 (DP代表“住宅保单”)。大多数保险专业人士建议房东获得DP-3保险，以保护自己不受意外租户行为的影响。

这种保险通常会为损失提供替代的成本，而不是现金价值，这在昂贵的损害赔偿的情况下是有益的。

你应该确保你的保险还包括一般责任保险。这为你的财产遭受的任何伤害提供保险。专家建议你投保100万美元的责任险。

房东的保单价格取决于房产的地段和大小。平均每年大约是800到1200美元。

02确定合适的租金

你要与当地的房地产中介交流，在网上研究类似的房产，以确定合理的租金金额。确保你的租金至少能支付你按揭贷款的110%，百分之十的缓冲区可以用来覆盖维护，关闭时间，和大型修理。你赚的任何金额都是利润。

03出售你的租赁房产

首先在Craigslist、Trulia和Zillow等网站上列出你的财产。一定要有很多高质量的照片，填写列表，信息要尽可能多。你也可以在报纸上买到广告，虽然这很贵而且可能没有效果。最后，试着在房子的前院放一个“出租”的牌子。在所有情况下，为感兴趣的租户提供联系方式，可以通过电话或电子邮件。

04筛选申请人

你得对你的潜在租户进行彻底的检查以处理信贷和犯罪问题。这会让你损失一些钱，但也会让你避免潜在的毁灭性损失。有些房东不做尽职调查，结果那些诈骗艺术家一旦拥有房产就停止付款，对房屋造成巨大破坏。一个不称职的房客可能会给你带来数千美元的维修费用，即使他们确实按时支付了租金。

找那些有工作的申请人，赚的钱至少是每月租金三倍的人。

拒绝任何有长期犯罪记录或信用分数在650以下的申请人。你在此的具体要求取决于你的风险承受能力和市场实力。

如果可以的话，通过保证租金稳定或提供优质服务来留住好租户。

05起草一份租赁协议

在网上找到一份租赁协议模板，用它来创建你自己的和所有相关的财产细节。你也可以考虑聘请一位在该行业有经验的律师，以确保你的租赁协议没有遗漏任何内容或包含任何奇怪的条款。租赁协议中应明确租赁期限、双方责任以及保证金。保证金通常是一个月的房租，但可能会受到州或地方的限制。

4维护你的财产

01一定要收租金

在某些时候，每个房东都必须充当收费员的角色。你必须打电话给那些不付钱的租户，直到他们付钱为止，如果他们不付钱，你就把他们赶出去。即使是好的租户也可能在一个月的时间内无法按时支付租金。在这种情况下，考虑给他们更多的时间。留住一个好的房客可能会带来一到两次延迟付款。

02按时交税

作为房东，你必须为你的房产缴纳物业税。然而，你也必须遵守正确的申报所得税，否则你的财产就会受到损失。明智的做法是聘请一名税务人员或另一名金融专业人员帮助指导你通过这个过程，因为它可能相当复杂。

例如，房东可以从他们的税收负担中扣除财产税、按揭利息以及其他运营费用。

此外，损失可以作为被动损失冲销，以后用来抵消积极回报的税务负担。

03学习维护技能

你应该学会进行小修理，如将泄漏的水槽固定或修理墙壁上的孔。能够自己完成这些任务可以为你节省一大笔专业维修费用。如果你尚未掌握这些技能，请花点时间了解这些修理方法是如何完成的，并进行练习。你自己能做的任何事都代表了你不需要花更多的钱。

04与行业专业人士建立关系

尽管自己动手做事很有价值，但在某些情况下，你需要聘请一位专业人士。与当地电工、水管工和其他商人建立关系，这样当你需要的时候，你可以得到可靠的工作。此外，在你的租赁房产投资中，你可能需要咨询律师和会计师。当问题出现时，让这些人站在你这边会很有用。

05回应房客的需要

记住，租户是你的客户，应该受到尊重。你应该迅速响应房客的修理请求，在与房客的交易中公平地采取行动。你还要按照租赁合同的约定对物业进行维护。这样做将有助于留住承租方，节省你的费用。