炒楼花的人可能要注意了，炒楼花收入已被税局当成“商业收入”而不再是“增值”，如果没有合理报税，小心可能面临高额罚款！

去年10月底，加拿大税局（CRA）向法庭取得法庭颁令，要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料。

税局指出，卑诗省和安省因为缺乏楼花买卖登记制度，所以税局无法全面掌握楼花买卖情况，因此无法计算究竟有多少人在买卖楼花时瞒税。

就在上周，省府宣布，将设立新的公寓及分契物业合约转手登记册(Condo and StrataAssignment Integrity Register，CSAIR)，省府将透过该登记册，搜集公寓及分契物业的业权转让合约，并提供给税务局，协助其查税。

此举之下，炒楼花获利者，将无处遁形。

一波未平，一波又起。

现在税局又放狠招，将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范，而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。

最近有华裔业主转让楼花后获利30万元，被税局查出，以商业收入征税，最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。

为什么多出了这么多？因为资本增值税课税比例为50%，而商业收入的课税比例则高达100%！

炒楼花成税局“关注重点”

本地地产经纪注意到，自去年温哥华、多伦多的44间发展商被要求交出公寓单位的买家转让数据之后，最近转让楼花者，越来越多人收到税局查税通知。

除了追查转让楼花收入的报税，还有人因此被税局重查个人收入税。

此外，令经纪更为惊讶的是，税局已开始将炒楼花视为商业行为，按“商业收入”课税，比例高达100%，令需要申报的收入大幅增加！

大温一位华裔业主就“中招”。

该业主出售了3个楼花，每个约获利10万元，总共获利30万元。

按照以前税局的作法，这可以算是资本增值，所以30万元的一半需要报税，即15万元。

但这一回，税局却认为这30万元是炒卖楼花的“商业收入”，所以这30万都需报税！所以，他需要多缴近8万元的税！

这位业主不是唯一一个炒楼花被要求按商业收入报税的，本地地产经纪透露，越来越多的楼花转让者都收到了类似的税局通知！

哪怕只是买了一个楼花，转让后只是赚了几万元，税局都会认为这是属于商业行为，就算投资人向税局解释，买这个楼花本来是为了自住，后来因为突发因素无法自住，通常税局也不会接受这个理由。

而且，很有可能，税局会很“残忍”地重查一下业主已经申报的收入税。

未合理报税将被罚惨

税务专家表示，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。

如果被税局查到炒楼花没报税，除了补缴税款，还要交欠税的利息，同时还有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。

强烈建议报税时征询专家的意见！

自住可以被豁免，但为什么税局通常不会接受这个理由呢？

专家指，单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题，因为房屋并没有交接。

所以，就算买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因（银行不给贷款、工作婚姻变故）导致出售，按理所获得的利润不算是生意收入，按增值税纳税就可，但从近期税局的举动看，短期炒卖楼花通常会被视为是生意收入。所以课税100%。

或许去年的情况能说明税局现在为何如此“狠心”——税局最近的一份报告显示，经过审查过去三年的成交情况，查出卑诗省和安省的房地产有近6亿元的未缴税款。

在卑诗省，有45%的未缴税款都是因为没有正确地报税。

省府的新规定还包括，从明年（2019）1月1日起，楼花发展商必须在合约上增加条款，提醒买家所有的买卖资料将被纳入该项系统。

此外，发展商也需要提供买家姓名及工卡号码或公司资料（购买楼花的如果是公司），以及合约转手的条款。发展商需要上网汇报资料。

这一系列举动几乎让炒楼者瑟瑟发抖。

登记造册加课商业税，买卖楼花真的需要多做功课多咨询专家了。