合情、合法、合理进行各类税务筹划，做真正不“叫”的鹅
法国政治家让-巴蒂斯特科尔贝说：“税收科目很多、恰似鹅毛，但征税技巧是在拔毛的时候不要让鹅叫”。对于中国的高净值人群而言，房产财富守护和传承相关的税务包括未来即将开征的房地产税、遗产税等；特别是在今年3月1日《不动产登记制度》暂行条例全面实施之后，离房地产税和遗产税的颁布就为时不远了。对于众多的中国高财富规模的人士而言，一方面要遵守法律依法纳税，另外一方面要合理避税，把房产财富更多的留给后代。特别是在中国，房产承载了几乎家庭财富的80%。房地产税也是与房地产财富的守护和传承息息相关的税种， 中国国内多为权威专家预计，在《不动产登记制度》全面实施的三年内，中国版的房地产税法就可能横空出世。其他国家房地产税的征收比例和条例是如何规定的呢？
中国香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%；
中国台湾：按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总价估值的0.8%-1.5%/年；
新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产评估租金征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%；
日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，固定资产税的标准税率为14%；
韩国： 韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率从0.45%-6%不等，大约平均1%到3%；
德国：不动产税根据评估价值的1%-1.5%征收；
法国： 持有不动产者，每年按3%的公平市场价值纳税。公司将自己房产装修后出租，按16%的公司所付出租金征收；
瑞典：不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%；意大利：不动产税：按照物业税务评估价值的0.4%-0.7%；
加拿大：对土地和建筑物价值征收物业税，基本为房价的1%-3%，房价越高，税率越高；
澳大利亚：无房产税，仅对土地征税，各个州有免税额度，如维多利亚州土地价值低于25万，新南威尔士州低于38.7万，昆士兰州低于60万，南澳州低于30万不征收土地税；
中国：房地产税税率和征收办法还没有正式公布，但参照其他国家的征收标准来看，在家庭人均80平米的免征额度之外，依据市场对房产估值的1%-4%来征收。
守业比创业难， 选择是关键
守业比创业难已经获得企业界人士的广泛认同， 但守护和传承房产财富比创造本身更需要财商和智慧的说辞并未根植于中国高净值人群的内心深处；究其原因是什么呢？中国财富人群通过短短十几年地产商业化发展汇聚的房产财富规模甚至超过了欧洲和北美发达国家百年的积淀；得到的太多、太快，却没有经历过市场涨跌周期的洗礼及房产财富传承的轮回， 很可能让国内高净值人群在缺乏准备和筹谋的不经意间、又或者遭遇经济和事业威胁之下，而丧失房产财富的拥有和传承的机会， 而笔者希望以史为鉴, 在3月1日<不动产登记暂行条例>全面实施之际，以海外类似制度颁布之后的房产守护和传承的相关理念及思维、秉承的思考方式和操作流程等作为参考依据，分析未来国内高净值人群的房产守护策略。
房产财富是等待和持有之后的积淀，而非交易和买卖的工具
从西方房产财富成功守护结果来看，90%的稳定投资回报是由资产的合理配置所决定的。进行合理的资产配置的比例安排，让投资受益和控制风险兼顾，才是房产财富持续积累和守护的关键。资产配置思想跟生活状态中常接触的气态、液态、固态物品很相似。我把这一理论结合中国高净值人群的财富布局重新划分：
※ 气态资产 20%（现金存款）：气态具有扩散性，流动性极强，可以随时支配追求高收益的项目；弊端是：流动性越强、传承和守护的概率越低；
※ 液态资产 30%（金融资产，如股票，债券，基金类）：液态具有流动性，变现能力比较好；
※ 固态资产 50%（实物资产，如土地、房地产，资源类）：资产变现时间较长，但具有极好的稳定性，房地产资产还可以产生租金收益；欧洲很多国家，如瑞士、德国；亚太地区如日本和澳大利亚都是把房租作为重要的养老和传承资产进行储备的，和中国人把房子当做交易和赚钱工具的思想完全不同；
案例：选对了，守住了，房子可以升值7.7万倍
时光穿越回到1923年的香港，何东爵士用6.6万元港币投资买了一套房子，这套房子现在成为香港赫赫有名的山顶大宅“何东花园”，它位于香港歌赋山山顶道75号。岁月穿过90年的历史风雨，在2015年1月21日成功套现51亿港元，结束了投资长跑。如果按照简单的算术方式计算，升值了7.7万倍。即便按照实际购买力算，也远远跑赢了通胀。
上图中间老者为何东爵士（图片来源于新浪财经）
上图为何东花园主楼。（图片来源于新浪财经）
何东家族守护和传承了90年的房地产投资大戏落幕了， 留给中国高净值人群的思考和觉醒又有那些呢？ 对于忙碌于房产投机、房产交易赚取差价的中国式赚钱思维而言， 我们处置房地产的行为是否显得幼稚和简单呢？ 俗话说的好：会买的是徒弟，会卖的才是师傅，而懂得长久守护和传承的才是大师呀； 股神—沃伦巴菲特之所以成为大师，就是他始终秉承了自己的投资格言：BUY AND HOLD （买入和持有）！这句话体现的不仅仅是资本的交易方法，更能延伸出房产财富的传承策略和定律。本案例传递的附加价值信息是：房子是可以建立和推倒的，唯有私人产权的土地是不可再生的。至于存款、股权、债券、黄金等金融资产，虽然变现能力强，但在历史长河里如梦幻泡影，随世事沉浮，转眼之间就可能风去云散。从欧洲150年、北美100年、及英联邦发达国家半个多世纪的财富人群的成功传承规律来看，高效实现财富传递的结局是由财富的载体类别来决定的（气态、液态、还是固态），而非财富的金额。
另外，从海外的房产财富的传承经验和经历来看，不动产登记条例的实施， 仅是短期影响的负面因素，从长期来看，并不能对房产的财富传承产生根本的影响。 唯有借鉴和应用发达国家业已成型的传承策略和理念，才能高效实现中国高净值人群房产财富的保全和传承，打破“富不过三代”的传承魔咒。 山雨欲来风满楼；在合理、合法、合情的投资规划和税务减免的传承规划下，守护和传承财富比创造财富更容易被忽略，但意义却无比重大。只有未雨绸缪，才能自信于胸。
（摘自网络，供分享）
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