这是澳洲房产大全
第 742 篇原创文章
不少人投资房地产，带着很强的随意性，并不清楚自己的投资目标，也从来没有想过如何走这条投资之路，从而达到什么投资目标。
什么时候有点积蓄，就买套房，出租，供养，等它升值；什么时候又积累了点积蓄，并且工资或者生意收入增加了，能贷更多款了，就再买一套房子，再等它升值。至于什么时候有下一笔首付，什么时候有更多收入，都不好说。
也许，你跟他们不一样，有更明确的投资目标：
你可能想逐渐建立一个正现金流房地产投资组合，当现金流大于你的日常生活开销，你就财务自由，可以选择不工作了，可以退休了。
你可能想投资高速增值的房地产，之后出售一部分，拿着卖房后所得的那笔巨款，购买你一直想拥有的那样东西，做你一直想做的那件意义重大的事情。
之后，如果还有剩余的钱，就用来继续再投资，或者偿还其他房产的债务，提升投资组合里的现金流。
如果上面这些是你的目标，那么今天就来一起看看，如何走这条房地产投资之路，才能在最短的时间内实现投资目标，让你走几年就能获得其他投资者走十几年才有的成果。
在规划投资之路之前，这几个基本概念和原则一定要搞清楚：
第一，房地产投资只有两种回报方式，一个是增值，一个是现金流。
有些房产可以同时给你带来这两种回报方式，但很多情况下要么只给你增值，要么只给你现金流。
第二，在做任何投资前，必须知道自己的可用资金是多少。
可用资金就是现金，要么存在银行账户里，要么以预批贷款额度（line of credit）形式存在，随时可以变现，这笔钱还不包括私人备用资金，仅仅是纯粹用于做房地产投资的资金。
第三，根据可用资金量规划下一步行动
如果可用资金比较多，你可能可以更快地开始持有正现金流房产；
如可用资金较少，例如少于20万澳元，说明你的弱点是资产净值（equity），则需要专注于增值而非现金流，不要长期持有房地产，而应该完成一个资产增值项目后就出售，资本回笼后就投资下一个项目。
第四，在做任何投资前，需要知道自己现金流状况，对自身贷款能力有清楚的认识。
第五，无论弱点是资产净值还是现金流，下一项投资都必须强化弱点，而不是让弱点变得更弱。
如果资产净值和现金流都弱，那就先强化资产净值。
以上概念和原则搞清楚后，我们来看一幅流程图（点击可查看大图）：
如果你是一个活跃投资者，或者想成为一个活跃投资者，那么要明确的是，每一次投资，无论是购房后装修，还是分地，还是新建，都要有始有终。
起点是，要明确可用资金和贷款能力。
终点是，完成一次投资操作后，
要么出售，要么转贷并长期持有。
至于最终是出售，还是转贷并长期持有，如上面流程图所示，取决于你完成这项投资操作后的现金流和剩余可用资金。
如果现金流为负，我建议你出售该房产，获取利润，资金回笼，然后接着做下一次投资操作。这是因为如果你的投资组合里有很多负现金流资产，你的投资之路会举步维艰，投资心态会十分糟糕。
如果现金流为正，那还得看转贷后能套现多少，先前投入的全部资金能否回笼，这包括先前用于购房的首付和相关费用（如印花税），以及在人为增值策略上的开销（如装修、分地、新建等）。
而要是新的可用资金不足，无法继续做下一次投资操作，我也建议你出售该房产，获取利润，资金回笼，然后再接着做下一次投资操作。
可用资金就像汽车里的汽油，在投资之路上，会有所消耗。如果想不断地走下去，得想办法补充汽油，同时让油缸不断变大，容纳越来越多的汽油，这样，你的车也可以从一辆普通的小车，变成运货卡车，再变成一辆巨大的运油卡车！
而当你的可用资金规模达到一定程度后，想放缓投资步伐，开始享受生活了，那么恭喜你，就可以计划用该资金全款购买高现金流的物业（如商业物业），或者偿还所持有房产的债务，用现金流来支持日常生活开销，从而实现真正的财务自由。
今天的文章就是这样，谢谢大家，点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。
作者简介
Richard He 资深房地产投资者，投资合伙人，投资教练，导师，2016年度澳洲“我爱房地产”投资成功故事演讲大赛冠军，澳房大全《创富实战》专栏作者。曾经是身无分文的留学生，拿$9一小时的快餐店服务员；后来通过房地产投资，一跃成为百万富翁，持有一个价值数百万澳元带正现金流的投资组合，乐于向同样想通过房地产快速创造财富的学生传导经验。
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