前言

随着全澳房价下跌，人们对未来价格走势的兴趣从未如此强烈——特别是许多澳人都在考虑何时应该买房或出售，抑或应该继续持有。 

在过去五年悉尼房价大幅上涨之后，投资者和自住业主都产生了一种生怕错过机会的心理，但房价在2017年中期迅速发生变化，令许多专家感到意外。  

去年年中，一些顶级经济学家预测房价实际上会在2018年上涨——其中一个预测涨幅高达9％。

但从那时起，房价经历了近期历史上最大和持续时间最长的下跌，原因是住房负担能力的限制提高，银行业皇家调查委员会以及贷款标准的显微镜，以及APRA对新投资者贷款的限制。 

《澳大利亚金融评论报》最近调查的所有五位经济学家预测，2019年全澳房价将继续下跌，悉尼和墨尔本将拖累全澳平均房价水平。 

对房地产市场状况最为悲观，他预计2019年悉尼房价将下跌7.5％至10％，继2018年下跌7.5％之后。在全澳范围内，他预测房价将下跌5％至7％。 

“从2019年第三季度开始，我预测价格将保持稳定，因为供需力量支撑了新的活动，”库库拉斯说。 

到那时，他预计此前被淘汰的首置业者将会排队等着买房。 

虽然每位经济学家对2019年价格下跌的预测都不同，但都认为信贷紧缩，抵押贷款利率上升以及新供应激增将导致市场进一步走软。 

我预测2019年全澳房价会下降4％……但主要集中在悉尼和墨尔本。预计2019年悉尼的价格将再下跌7％左右。 

房价持续下跌的主要原因可能是持续紧缩的贷款标准，悉尼和墨尔本的供应增加，外国需求减少，投资者需求减少以及工党可能上台带来的税收变化以资本增长预期可能降低反映到买房需求减少上。 

2019年某个时候的一个关键问题是，如果房价下跌开始影响消费者支出和通胀前景，澳储行（RBA）是否可能被迫考虑再次降息。 

我预测2019年全澳房价将下跌5％至7.5％。悉尼房价在2018年下跌约7.5％后会再下跌7.5％至10％。 

未来6至12个月价格疲软的驱动因素很明显——信贷紧缩，抵押贷款利率普遍上升以及新增供应量激增和租金收益率下降。 

RBA不愿降息将使下跌趋势更加严重，并在反馈循环中破坏经济增长和就业以及住房需求。 

从2019年第三季度开始，我预测价格将保持稳定，因为供需力量支撑了新的活动。最重要的是，跌幅将是显著的，但不会完全破坏经济。 

我们认为明年全国房价将下跌约5％，与今年相似。悉尼可能会表现不佳，而且可能会下跌多一点：明年跌幅将在5％到10％之间。 

金融状况正在收紧，借贷能力下降，抵押贷款平均利率走高。此外，还有大量新房仍然进入市场，尤其是高密度住宅。 

2019年澳大利亚房价会下跌约2％。悉尼房价下跌约4％。 更严格的贷款条件导致住房信贷增长放缓。

自住业主的住房信贷只是放缓了一点，但价格下跌加速可能进一步阻止投资者，进一步压低价格。 房价下跌对消费者支出的“财富效应”相当小，但价格大幅下跌将影响支出。

如果工党当选，如果价格下跌继续以目前的速度继续下去，他们会谨慎推出取消负扣税的政策，因为这将增加价格的下行压力。 

抵押贷款利率小幅上升，如果这种情况继续下去，RBA可能会考虑降息，尽管他们曾表示希望避免这种情况。 

在2018年的剩余时间里，价格将下降约1％，然后在2019年下降约1％。

中位价现在已经稳定下降一年，比2017年10月的峰值低3.1％。

这将使中价回到我们在2016年末和2017年初看到的水平，相当于从峰值下降4％到5％。 

悉尼的中价预计在2019年下降3.5％。这将使中价比2017年中期的峰值低12.5％至13.5％，并且价格水平与2016年下半年类似。 

APRA的监管干预改变了贷款环境，启动了房市衰退。

最初投资者被推到一边，这些现在开始影响自住业主的活动。随着我们进入2019年，下行周期仍有动力，预计价格将进一步放缓。 

虽然增长缓慢，但人口增长依然强劲，并将确保整个周期内对住房的持续需求。 

劳动力市场一直在改善，预计将继续下去。这应有助于进一步适度改善工资增长。借贷成本存在风险。

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