在悉尼人们讨论的最多的就是房价。
根据数据公司Corelogic的资料显示，
悉尼房价已经连续下跌超过12个月，
平均跌幅达6%。
2018年年初房价刚刚开始跌的时候各大“主流”媒体都在纷纷忽悠这只是小小的价格调整，现在是买房的最好时机；现在这些媒体都转换了论调，说悉尼房间面临崩盘，降幅将超过40%。
悉尼房价到底是小幅调整
还是面临崩盘？
根据国际房屋承受能力2018年初发布的调查显示，悉尼房价和中等家庭收入比是12.9，全球第二高（第一高是香港；这份表格不包括中国内地）。
根据这份调查，房价和中等家庭收入比在3以下才是可以承受的正常范围；超过3就是房价偏高，非正常可承受的范围。
根据Ratecity的调查，一个家庭的年收入需要将近十九万年薪才可以不受压力的还一套悉尼中等房屋的贷款。
在悉尼房价疯涨的同时，悉尼人的工资并没有跟上；根据新南威尔士州大学Richard Holden教授的调查，在悉尼的某些地区，房价上涨的速度比工资上涨的速度快200倍。
在悉尼房价上涨的同时，租金却在下跌…
根据经济学人最新发布的数据，悉尼的房价和收入对比偏高50%，是世界上房价严重偏高的城市之一。为什么悉尼的房价严重偏高？
房价上涨的原因
当您在悉尼买房的时候，中介会宣传：悉尼移民多，地少，根据供求关系房价肯定会涨；这个地方近火车站/近市中心/近海边/近学校，所以房价肯定会涨；悉尼房价跟北广上深比还便宜的很，中国投资者肯定会踊跃来买，所以肯定会涨……
这些确实是这一套特定房产在同类房产中价值更高的原因；但是这并不能解释为什么悉尼房价严重偏高50%。如果我们把影响房价的各种原因变化和房价变化相比，会发现只有一个原因是和悉尼房价完全正相关 - 贷款越容易获得，贷款利率越低，房价涨的越高。
自2008年美国商业银行雷曼兄弟倒闭以来，为了救市全球央行都在不停放水，降低利率。澳洲央行也不例外。
一旦澳洲房价涨势停滞就降低利率，一直到2016年将利率降到“历史新低”的1.5%。同时，澳洲各大银行放松贷款审批，帮助客户伪造银行流水，造成大量的“欺诈贷款” - 这些事情已经被皇家调查委员会的调查披露。
和一般商品不同的是，很少人会付全款买房；大多数人都是通过贷款进行杠杆买房。
当贷款利息极低，而贷款又很容易获得的时候，房价就上涨；当贷款利息升高，而贷款审批严格，不易获得的时候，房价就下跌。
举个例子，一个房子从原来的一百万涨到一百五十万，原因并不是中介忽悠的什么供求关系，什么近这里那里，什么移民多；真正的原因是因为新的买家只用伪造三个月的银行流水，多出五万澳币的首付就可以从银行贷到一百五十万的大部分房款。
过了几个月这个房子的价格涨到二百万，下一个买家又可以伪造银行流水，再多出五万澳币的首付就可以轻松带到二百万的大部分房款。当房价不停上涨的时候，这个游戏可以一直玩下去；所以下一个买家总愿意出更高的价格。
当房价五十万五十万上涨的时候，真正出的钱只有五万五万；其余的都是银行的便宜贷款。所以，房价疯涨的最大原因是贷款太便宜，太容易获得。
最近在皇家调查委员会的审查压力下，澳洲银行监管机构审慎监管局（APRA）和证券投资委员会（ASIC）要求各大银行停止欺诈贷款，进行正常的贷款审批。
2018年10月1日澳洲财政部长和央行行长警告皇家调查委员会希望放松审查，让银行继续发放欺诈贷款，不然会“伤害澳洲经济”。
这个事情清楚的证明澳洲政府和央行门清，房价的高涨是因为贷款宽松和贷款利率极低早；如果根据皇家调查委员会的要求各个银行进行正常的贷款审批，房价是不会涨到现在严重偏高的地步。
未完待续
为何澳洲财长和央行行长极力掩饰银行的罪行，威胁皇家调查委员会希望让银行的诈骗贷款继续下去？澳洲政府和央行在房价上涨中扮演了什么不光彩的角色？房价不停上涨有什么危害？个人在房价下跌的过程里怎样保证自己的现金流充足，保护自己和家人，甚至在房价下跌的时候获利？敬请期待下一期的悉尼房价分析。
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