上一期的加拿大多伦多专辑，给大家介绍了大多伦多地区的区域特点和房价走势，『枫叶之国加拿大，世界著名国际大都市——多伦多』。接到很多朋友的咨询。为了给大家更多元化的投资选择，本期重点为大家讲解一下常见的“楼花”这个概念，并推荐给大家多伦多的楼花产品。

“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。 一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。楼花是一种远期投资，就是用现在的，很少的一部分投入，购和买对将来的预期。房价的涨幅上房贷的杠杆作用，好的楼花投资可以获得超越购买现房的投资收益。

在多伦多，楼花分“House”楼花和“Condo”楼花两类，这期重点介绍“Condo”楼花，即公寓楼花。作为一个蓬勃发展的北美大都市，由于大量的，优质的工作机会的存在，新移民和其他区域的持续流入的人口催生出一个异常繁荣的公寓市场。很多高品质，好地段的公寓，都是在未建成的阶段，以“楼花”的形式对外出售，并很快售罄的。

相比2017年，由于公寓项目的供应量减少，需求攀升，所以，2018大多的公寓项目价格整体上涨近8.4%，市区涨幅达10%。2018年整个大多地区公寓产品在市场上平均成交的时长为24天。公寓出租市场火爆，空置率非常低，其中，71%公寓的买卖交易生在多伦多市区。

1.   在目前的房屋市场里，楼花的价位相对低一些，还有相当多的买家买得起，负担得了；

2.   公寓楼花项目大多选址在交通方便，地段繁华的位置，给生活工作带来极大的便利；

3.   公寓楼花项目的设施配置，生活氛围及便捷的生活方式，对相当多的第一次买房的年轻买家有极大的吸引力；

4.   购买楼花的首付款房分4-5次分期付款，便于资金筹措。对首次买家及投资客的资金压力要小得多，容易上手；

5.   新公寓好出租，租金高，租客管理相对简单，容易产生正现金流；

和国内不同，多伦多的楼花从没有圈地，没有动工，没有销售处，没有样板间，甚至连户型图、价格单都没有的时候就开始销售了。但加拿大是一个法治非常健全的国家，制定的法律也在最大程度上保护消费者的利益。现在大多买公寓楼花是种不错的投资，但对其中的风险也要有一定的认识：

• 1、买家购买的是“期货”，不是现货实物，有些不确定的因素； 

• 2、由于报批程序，设计施工，销售，资金筹措，现场管理等等因素，公寓楼花的实际交房时间可能会延迟。并且在一定的延期内，买家没有补偿，也不得取消购房合同；

• 3、因为报批，销售，资金筹措的原因，甚至有的公寓楼花项目会成为烂尾楼盘；   

✔ 关于楼花的首付款和贷款

大部分的开发商对加拿大居民，要求20%-25%的首付款，从签购买楼花合同到交房这2-3年分3-4次分期付款。海外买家需要35%首付款，也是分3-4次分期付款。正是这种分期付款，大大减轻了楼花买家的压力，投资楼花也自然成为买家们的最喜爱和大众化投资选择。另， 在签购买楼花合同时，开发商通常会要求买家提供预准的贷款证明。由于交房周期较长，海外买家在投资前应该对未来交房之前的贷款申请条件心里有数，不要到时候贷款申请失败，打乱资金部署。

✔  购买楼花前要先确认是否可以转让合同（Assignment）

在签楼花合同前，需要弄清楚：开发商是否允许买家在交房之前转让楼花？如果允许，都有些什么条件和要求？开发商如果允许转让楼花，通常会在合同里要求，在整栋大楼的楼花卖掉95%以上时，买家才可以转让楼花。所有的开发商如果同意转让楼花，都会收取转让费（AssignmentFee），转让费的金额通常在$5000-$10000左右。

✔ 买公寓（Condo）楼花会有两个交房日

在多伦多地区买公寓或镇屋的楼花，会遇到Occupancy Closing和Final Closing两个交房日，即及入住日和产权注册日。

入住交付时，房子还是开发商的，楼花买家此时还不能完全自由的买卖，出租已交付使用的公寓单元。要转卖，要出租单元，必须要先经过开发商确认（Consents）。 

当公寓大楼完全建好，所有单元买家都拿到钥匙，交付入住后，开发商才会统一去市政部门进行产权交接登记。一次性地将产权由开发商转移到各个单元的买家名下。此时，才是所有楼花买家获得产权注册的最终交付（Final Closing）。

✔ 购买公寓楼花除了要准备首付款和贷款,土地转让税（Land Transfer  Fee），律师费（Legal Fee）之外，还有一些其他的费用需要留意。

这些费用包括城市开发费（Development levy Charge），水电，煤气表安装费（Canada Post Fee, Tarion Warranty Enrolment Fee）合计起来会有$2000-$3000。还有入住费（计算大概包括这几个方面：买家未付房款产生的利息，公寓大楼管理费，地税等。）越有经验的开发商，Occupancy的期间就越短，开发商从本身利益出发也是力求缩短入住期，但实际运作情况就会导致入住期会持续几个月。 

另外，买公寓楼花还涉及HST税（购房时缴纳的消费税）的退税问题。在多伦多，新房的HST退税只是8% 安省省税（PST税）部分的75%，最多退税是$24000。以房价40万为例，退税额为400000×8%×75%=24000加币。简言之，如果是楼花投资买家，开发商在计算房价时，是不会减去HST退税额的。但投资买家在Final Closing后的两年以内，可以凭一年的租房合同，自己申请HST退税，这种退税称为：New Residential Rent PropertyRebate（NRRPR），而这种退税对海外投资买家也适用。 

YSL这个85层的多用途混合大楼建成后将成为加拿大最高的住宅楼。为了完成这项壮举，开发商Cresford选用了闻名遐迩、以设计各国最高楼盘而闻名的建筑设计公司--纽约Kohn Pedersen Fox公司。KPF以其卓越的设计和创新的理念，辅以Cresford对质量的严格要求，将为购买者带来奢侈的享受，为多伦多市中心带来一个万众瞩目的标志性建筑！

楼盘周围众多的办公楼、学校、和医疗研究机构保证了这一区域极高的人流量。仅多伦多大学就有约5万在校学生及教职工；Ryerson大学也在扩建及扩招中，新建成的Yonge街地标建筑Ryerson大学学生中心位于YSL楼盘南边；庞大的医学研究中心MaRS第一期业已建成，为这一区域带来大量的医学研究职位；另外，附近五大医院的近万名医护人员巨大的住房需求也不容忽视。

位于市中心黄金地段Yonge/Gerrard东南角（383 Yonge St)，工作交通购物休闲都极其方便，步行指数100分，交通指数100分。YSL楼盘附近2公里范围内约有16万人在这里工作、学习和生活。

♢2分钟步行到Ryerson大学；

♢10分钟步行到多大；

♢3分钟步行到Eaton购物中心，Yonge-Dundas广场；

♢3分钟步行到两大地铁站，连接30公里长地下商城；

♢数分钟步行到金融中心，5大银行总部，市政厅，多家著名医院，医疗研究机构；

♢周围众多办公大楼，人流量大，投资极易出租；

Ryerson大学，有38000多名大学生、2300多名研究生，近1000国际学生,1700管理人员，还有65000多修读证书课程和短期进修课程的人士，学生宿舍仅有1000多床位，有着庞大的出租房需求。YSL楼盘离Ryerson大学仅2分钟的步行距离，非常好出租。

Studio|0房|1卫|29平方米|$489,900

一室|1房|1卫|45平方米|$679,900

两室|2房|2卫|60平方米|$859,900

➤楼盘名称：M City Phase 3；

➤楼层单位：81层，900个单位；

➤售       价：$400,000起；

➤户型面积：44-74平方米；

➤房       型：1房、1房+Den，2房，2房+Den，3房；  

➤入住时间：2023年春；

➤管  理  费：0.55/尺（不包水电气）；

➤车       位：35,000；

➤储  物  间：$5000；

加拿大通讯业巨头Rogers罗杰士集团去年进军楼市，投资15亿在安省密西沙加市的市中心地带，位于密西沙加市中心西侧的Burnhamthorpe Rd和Confederation Parkway的西南角，而路口的东北角就是密市市政厅和第一广场(Square One)商场。

MCity占地15英亩，建筑面积430万平方英尺，规划将建10栋高层公寓楼群，以及至少两个大型市区公园。按10年分期，共建约6000个公寓单位，建成后预计将有12,000人入住。

楼内设施齐备，M3将配备11个电梯为居民提供出行便利。双层酒店式大堂、24小时礼宾服务，带壁炉的休息室、室内盐水泳池、健身中心、放映室、室内外儿童游乐场、图书馆、顶层观景台、派对室等设施一应俱全。

高科技设备也是这栋楼的一个亮点。开发商Rogers将会铺设安装最先进的光纤和通讯设备，采用最环保的建造技术，公寓全楼覆盖Rogers网络，安装Rogers最新智能管理系统，使这栋楼成为高科技智慧大楼的典范。

►项目配套设施

值得一提的是，与M City同期建设的，还有未来密西沙加的交通轻轨，耗资14亿的 Hurontario LRT。两者步行距离只有10分钟！而M City 与大型华人超市大统华T&T，步行距离仅5分钟！

►交通方便

◆5分钟到市中心长途汽车和市汽车总站；

◆5分钟到403/401/QEW高速公路；

◆5分钟到BRT 403高速公交车站；

◆5分钟到LRT市中心轻轨车站；

◆5分钟到Go train火车站；

►生活便利

◆5分钟到密西沙加市政厅City Hall；

◆5分钟到密西沙加中央图书馆CentralLibrary；

◆2分钟到Square One第一广场购物中心；

◆5分钟到庆典广场；

◆7分钟到市生活艺术中心Living ArtsCentre；

◆5分钟到戏院电影院Movie Centre；

◆5分钟到密市游戏游乐宫Playdium；

◆5分钟到黄金广场大统华超市和餐馆；

►教育优势

步行到“动漫小哈佛”之称的Sheridan学院；

直通多伦多大学密市分校110车站；

临近著名的私校Mentor College

Bronte国际私校；

►投资潜力巨大

密市除常住人口不断增长外，随着Sheridan 学院扩建、多伦多大学密市分校扩建，学生租房的需求日益增长。低空置率使今年该区房租大幅上涨，部分一房单位租金已经达到$1600，直追多伦多市中心房租价格。做为加拿大第六大城市，加拿大世界500强最密集的城市，加拿大多伦多国际机场所处的城市，加拿大连续数年评为最安全的城市，密西沙加吸引着越来越的人选择在这里定居。这里聚集了上万名职业工程师，拥有多元化的年轻人口，是整个多伦多地区的物流、科研和生产中心。

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