编者按：悉尼、墨尔本以及布里斯班是当前澳大利亚房价上涨最快的几个地区，特别是如今澳元降息所带来的澳元对世界几大主要货币的贬值，更是吸引了大量来自澳大利亚境外的投资人士投资澳大利亚房地产市场，面对巨大的投资诱惑海外投资者应该具体如何购买澳洲的房产呢？
由于澳洲矿业市场的不景气，澳洲政府通过允许海外投资者购买澳洲房产来吸引海外投资，以维持现有就业水平，并创造新的就业机会，从而促进澳大利亚的经济增长与繁荣。如今澳大利亚的海外投资者面对如此大好的投资形式，纷纷进入澳洲房产市场，海外投资人需要遵循以下步骤来购得在澳洲的投资性房产。
（1）确定资金预算
一般情况下投资澳洲房产的主要海外投资客户分为三类，一类是子女在澳读书，父母想以自己名义为子女在海外置业的移民留学类投资者，第二类是举家以投资移民方式移居澳大利亚，为自己置业的投资移民类投资者，第三类就是国内参加澳洲房产投资讲座之后，决定要投资澳洲房产市场的纯海外投资者。
根据澳大利亚现有的政策来看，一般投资者在投资初期只要准备10%的房价就能获得一套投资性房产。这是因为在澳洲的所有适合海外投资人的房产都是楼花或房花（off-plan），而在开发商把房产建成并交房之后，投资人才需要缴纳剩下的房款，所以在交房之前（通常在两到三年）投资人除了一开始缴纳房产价值的10%之外不用支付任何费用。而为了在交房之后能够顺利支付剩余的10%~20%（其余可从澳洲银行贷款），所以投资人至少要准备房产价值30%的资金
（2）选定所要投资的房产，并且缴纳5000~10000的定金。
投资人往往要根据自己设定的资金预算选定最有投资潜力的房产，然后缴纳5000~10000的预付款，作为定金（EOI）。而如果投资人反悔不想购买，这笔定金是可以在缴纳后的5个工作日内退还的，这五天称为冷静期（cooling off period），投资人可以在这5天中仔细考量自己的投资决定，但是一旦过了这5天就无法再拿回这笔定金了。在地产届，缴纳定金被称为“抢盘”因为当下澳洲房地产市场的火爆程度超乎想象，很多优质楼盘都在发售之初便被抢完，这和地产商所设置的缴纳定金的制度有关，投资人甚至是房产中介如果看中了一套非常具有投资潜力的房产，往往会在第一时间把定金打到开发商的账上，在第一时间抢得先机。这也是为什么如今澳洲很多楼盘在开盘阶段就被抢光的原因。投资人需要通过及时获取澳洲房产市场信息及时作出投资判断，才能在澳洲房产投资中占得先机。
（3）寻找律师
通常请一位房产律师的费用为900~1200澳元不等，一般情况下国内或者澳洲的房产中介会为客户指定在澳的律师，澳洲作为一个法治国家，所有的律师都是站在购房者立场上的，所以不论是自己在澳洲认识的律师，还是中介指定的律师，区别并不大。值得注意的是，在澳洲，买房人和开发商之间的所有交易都是通过律师这一中间人所把控的，律师掌控所有买卖双方之间的所有步骤，一旦双方出现纠纷，都由律师出面做出调解，这一点与国内的购房方式很不一样。
（4）海外投资者过FIRB审核
FIRB（外国投资审批委员会）这是一个澳大利亚政府设立的监管海外政府投资者、私营外国企业投资者以及私营外国房地产投资者的监管机构。而这里指的国外投资者是没有澳洲国籍，或没有澳洲永久居留权的外国公民。海外投资人申请的递交一般由投资人之前所找的律师所代办，FIRB审批时间一般为期10个工作日以内。
（5）解释合同及合同签字
一般情况下所有的房产买卖都要签订合同，而澳洲也不例外，通常澳洲房产买卖合同由房地产商出具，而律师在签订合同的时候会拿着地产商的合同，和客户在见面后解释合同的相关内容。澳洲房产合同非常厚，基本上包括了地产商在批建到预计建成时间的所有信息，但是律师最主要讲解的内容有以下几条：开发商是否拥有买卖房产的资质；购房者是否在购房时获得土地；购房者购得的户型图上所承诺的室内室外面积、该房产是否位于洪区、森林火灾覆盖区、化学实验区、土壤是否受过化学污染；房产在未来是否需要重新翻新；房产交付日期（ sun set day)等等。在这里特别要指出的是有些房产出现了不交房的现象，原因是开发商在合同中表示如果开发商没有拿到土地开发资质就会退回首付，不必交房，这对于投资者来说是一种变相损失，所以好的律师会把合同的重要部分向购房者进行提示。而投资者最省事的方式就是购买澳洲大开发商的房产，这样这些细枝末节的风险就可以完全避免了。如果投资人无法到澳洲签字，那么解释合同这一步骤就可以授权自己在澳的朋友代办，或者国内中介把合同复印出来，让投资人在国内完成签字。
（6）投资人缴纳房产价格的10%
这里的10%还包括了之前投资人缴纳的定金，所起确切的10%是指房产价格的10%减去所缴纳定金的数额，在国内的投资人需要在国内通过银行兑换澳元，然后汇入开发商指定的账户。如果投资人在澳洲设有账号，就需要到银行开一张银行保函，或支票交给律师，让后让律师完成之后的相关手续。在澳洲，投资人在开始所缴纳10%的资金是直接转入信托账户的（Trust account）这个账户是由政府和律师联合监管账户，开发商在交房前是无法获得这些定金的，这儿极大地保护了投资人的资金安全。这里不得不提一下10%定金的利息了，有些开发商在投资人缴纳10%的定金之后还会承诺为这部分定金支付利息，这也是开发商吸引投资人的方式之一。有些时候开发商由于急需通过银行评估（一般银行要看到开发商收了多少笔的10%才会放贷）要求投资人在初期缴纳20%的定金，不过往往在这种情况下发商也会相应承诺一定形式的打折作为补偿（降1~2万的房价）。
(7) 选择合适的装修
因为澳洲的房子交房的时候都是装修好的（这也是买澳洲房子省心的地方之一）所以买家在缴纳完10%的首付之后需要到开发商那里选择要装修的样式，以及各种色系的搭配，选择主要有厨房色系搭配还有卫浴设施样式等几方面。一般都是开发商设计好几种样式，然后给你选择。
（8）在房产交割前几个月到澳洲贷款机构申请贷款。
通常澳洲房产价格会每年上涨，也许到了房屋快建成时，房子的市场价格上升，银行就会承诺多贷款给投资人，这样投资人就只要交纳不到20%（包括之前的10%）的首付就可以从银行拿剩下的贷款买房。所以提前几个月到贷款机构得知房产当前的市场价值，对于自己在交房时做出合理的资金预算很有帮助。一般银行对房产价格会做出保守估计，如果投资人买了小开发商的房产，银行评估价格就会先对较低，只愿意放贷比如房产价格的70%，这样投资人就要在投资初期缴纳30%（包括之前的10%)的首付，这样就会增加投资人的投资预算。
（9）验房
在交房之后，投资人可以请人或自己去验房，在验房的时候需要看装修好的房子是否能通电，各种设施是否能用，是否通了水通了气，看看装修是不是还有没到位的地方。如果发现问题要及时告知开发商，他们会负责一切问题的修复工作，若在看房之后没有发现问题，就可以直接进入下一个步骤。
（10）交割
在验明房子没有问题之后，投资人就要拿着银行贷款以及自己的一部分房款开张支票交给自己的律师（一般是10%+银行贷款+自己还要缴纳的余款+一系列税费=100%房款），开发商会持三项法律文件：1）持牌测量师发放合格证书、2）政府验收检查合格证书、3）房屋产权证书，通过开发商律师发出正式通知信给购房的投资人，通知建造已完工。购房者律师收到通知后会办理产权证，将房款转入开发商账户。这样所有的购房流程就完成了。
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