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在过去30年里，全球主要城市的发展都经历了惊人的巨变，从1988年到2018年，曼谷经历了翻天覆地的变化。先上图直观感觉下。

说到城市的变化，最感官的还是地价与房价的变化。曼谷的地价随着泰国经济崛起已经上涨了10倍。曼谷公寓价格在过去三十年里涨幅也达到了1000%。

从1988年到1996年，在亚洲四小虎崛起时期，曼谷地价已经遭遇了大幅上涨，但在1997年金融危机爆发后便急转直下。21世纪初，价格恢复增长，过去两年，中央商务区(CBD)黄金地段的价格迅速上涨。

上图的数据。在1988年，曼谷写字楼的体量不到100万平方米，而到了2018年，达到了878万平方米；1988年的公寓数量是3112个单位，2018年，这一数量则达到了近70万个单位；商铺的数据，从1988年的不到100万平方米升到了2018年的780万平方米。

1、过去三十年的梳理

我们先分三个阶段来谈下曼谷在过去30年的城市发展以及房价变化。参考的一个参数市场风向标的曼谷的高端公寓市场。我们先看下曼谷公寓的在这三个不同时间的设计情况。

第一个阶段［1988-1998］

在这最初的10年间，高端公寓的设计比较简单，交房也是以毛坯的形式；Somkid Garden是曼谷的第一个奢华公寓，于1991年建成，当时的单价是45000泰铢，到了1997年曼谷的奢华公寓达到了65000泰铢的水平。但是这一阶段，由于市场对于奢华公寓的接受程度低，最终因为体量过小而导致了一个非常低的入住率。1997年的经济危机使得随后的5年的整个房产市场一直低迷。

这个时期曼谷的均价在2万-2.5万泰铢每平米。泰国房价在此期间仍旧能保持原本价格， 主要是因为当时的泰国政府利用“禁止赎回”的财政的手段来防止房价下跌。

第二个阶段［1999-2008］

这时候的曼谷提前进入了城市建设发展阶段，一个又一个的商圈开始形成，1999年第一条BTS轻轨运营到2004年第一条MRT地铁运营，都给曼谷带来了巨大的活力。特别是市中心地区的交通路线，人流量日均120万，继而使得周边的土地价格大幅度增长。正是因为这些公共路线的改变，随之也改变了人们出行方式与生活、娱乐方式。经过98年金融危机之后的千禧年，经济复苏提升了市场的信心，银行持续向开发商和客户提供贷款支持，这10年，设计理念向绿色，时尚发展，交房也是以标准精装修来交付；

高端公寓的价格一下由2002年的60000泰铢的均价暴涨到2007年的15万泰铢的均价，2007年最具代表的公寓The Sukhothai Residences的均价达到了惊人的23.5万泰铢每平米。

第三个阶段［2009-2018］

这个阶段的泰国曼谷所有的城市重点区域已近有了一个很明显的雏形，例如素坤逸区、阿索克（BTS Asok站）、RAMA9、Sathon区等。由于市中心的可使用的土地面积越来越少，导致土地价格上涨。又因为土地价格占房产开发成本比例较高，使得越来越多的开发商建造更高的楼层。在这10年中，曼谷的豪华公寓设计已经达到了世界水平，新的建筑材料和高科技的使用，一个又一个地标建筑的出现，我们也可以直观的感受到曼谷城市面貌的日新月异。

2008年，全球经济危机爆发，泰国也受到了影响。直到2010年之后才开始了一段非常平稳的上升期，高端公寓也从2010年的13万泰铢每平方的均价飙升到2018年的28万泰铢每平方的水平，并且仍在平稳上涨。这一阶段的发展主要是得益于：覆盖逐渐全面的轨道交通系统，城市的现代化发展程度，人们对长期投资房产市场的信心以及大量海外买家的出现。

2014年的楼王是以30万泰铢每平米的Nimit Langsuan夺得。2016年，由Sansiri开发的98 Wireless以50万泰铢每平方的的价格刷新了市场记录，这个项目位于美国大使馆边，目前还有少量房源，但均价也达到了70万泰铢每平米。 如下的图分别是1991年和2017年完工的代表性公寓。

2、现阶段的曼谷市场

近期沙吞区（Sathon）土地买卖成交案例来自澳洲大使馆，2017年以145万泰铢/per sq 的价格价格成交。在仑披尼（Lumpini），SC Asset以310万泰铢/per sq 的价格，在朗苏安路(Lang Suan Road)上购买了一块面积为880平方米的地块。同年总价最高的土地出售案是2018年向中环集团/香港土地合资企业出售英国大使馆所在地。

曼谷的平均土地价格在2018年第二季度同比增长了32.3%。

另一个决定土地价格的重要因素是城市规划和建筑法规，尤其是有土地建设限制的规定。显然，如果一块土地能建造更少的空间，那么这块土地的价值就会更低。规划和建筑法规越来越严格和复杂，已成为决定土地价格的关键因素。

首先我们看下整体曼谷公寓市场的供应量

市中心目前约有14万个单位，预计未来会新增3万个单位；而非中心区域，目前有51万个单位，未来还会新增11万个单位。市中心可开发的地逐年减少，使得市中心的新项目价格持续攀升。在2018年，新交付的公寓项目单位增长了34%，同时新开盘的公寓项目单位则是较2017年减少了7%。

土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大，因为它们的增长速度超过了建筑成本。如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加，推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨，也让租赁项目越来越可行。

CBRE预计，曼谷市中心将继续成为最好的酒店、写字楼、零售中心、住宅和其他类型建筑的首选地点。曼谷将有一个明确的城市中心，沿着公共交通路线发展，集中在车站周围。

随着曼谷市中心的自由开发用地数量减少，地价将继续上涨。特别是已经开发的老城区土地价格很可能高于现有建筑价值，老城改造和土地再开发可能会成为较为主流的现象。

房地产信息中心(REIC)在近期公布了第二季度曼谷未开发土地价格同比涨幅最大的五个地区。以Phra Khanong-Bang Na-Suan Luang-Prawet为代表的房价上涨了53%，其次是Nakhon Pathom，上涨了39.1%。排在第三位的是Ratburana-Bang Khun Tien-Thung Khru-Bang - jom Thong，增幅为38.2%;排在第四的是Samut Sakhon，增幅为27.4%。如下是过去7年土地价格的年度增幅情况。

同时，REIC发现，进行过公共交通线路规划的地区地价比没有计划的地方的地价要高52.1%。与此同时，在建立公共运输线或扩建线的地点的地价上涨了32.1%，而目前运行公共运输线的地点的地价则上涨了24.2%。

3、租赁市场与租赁区域

在曼谷，内素坤逸是租赁市场的乐园，据CBRE数据显示，曼谷高端公寓的租赁偏向区域排名如下：InnerSukhumvit内素坤逸区达到了63%，Silom-Sathorn和Lumpini,Siam一带各占17%，其他区域只有3%。

这时2017年曼谷高端公寓的主力购买人群仍然是泰国人，达到了75%，另外25%是来自海外买家，在所有海外买家中，中国大陆和香港的买家加起来占到了42%，是高端公寓的购房主力军。而在这之前，绝大多数的海外投资来自于日本，达到了74%。日本买家一直高居榜首。在泰国所有的工作签证持有者中，日本人的比例最高。所以在内素坤逸地区能看到非常多的日本店铺。而这个区域的日本租客以及来自亚洲的租客一直都占据主力。