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根据RP Data 的统计，截止2014年9月，澳大利亚房价在加速上涨，目前下半年的年化增长率为11.4%，远远高于上半年6.6%的实际增长率。

增长的动力来自于以下：

· 低企的新屋建造量

· 不断增加的新移民

· 长期稳定的低利率

前两者制造了供应和需求之间的矛盾，即所谓的“刚需”– 有人得有个地方睡觉；而后者为刚需的实现提供了必要的资源– 有人买得起。尽管他们分属两个不同的阶层。

首先，新屋建造申请在9月份下跌了11%，是最近两年里面下跌幅度最大的一个月，其中公寓楼的申请下降了整整22%。从整个2014年来看，到目前为止，新屋建造批准数在以每个月0.8%的速度递减。

与此同时，移民净流入在逐年上升，2011年为180400人，2012年为225100人，2013年为244400人。无论是通过买房还是租房，这些新增加的人口都需要地方居住。无法跟上移民增长的新屋建造速度就是澳洲房产市场的刚需来源，这解释了澳洲居住物业的低空置率。

然而，仅仅有住房刚需并不能保证房价会上涨，它只能保证住房成本– 房租会随着工资收入而上涨。不过另一方面，上涨的房租收入减轻了作为房东的投资者的还贷压力，使得他们能够负担更多的贷款投入到房产市场。

因此，第二个，也是房价的根本推动力，就是投资者的还贷能力。目前这一能力处于近十年以来的最高峰，主要得感谢创纪录的低利率，并且这一低利率得到了长期维持，未来还有可能继续走低。

目前，将租赁收入和房产增值的总额扣除贷款成本以后，悉尼市场上的房产投资者平均可以获得相当于投资额的12.6%的回报。这一数字足以媲美股票市场的投资回报，但是其风险要低得多。更重要的是，这一回报是建立在银行贷款的基础上的，也就是别人的钱。在这样的大环境下，如果能够贷款而不买房，恐怕只有傻子才会这样做。而对于贷不到款的人而言，那种错过车的情绪是非常强烈的。

但是需要注意的是，环境是会改变的。随着房价的不断上升，投资者的还贷能力会不断削弱，这将导致房价的涨幅趋缓，甚至停滞。所以我们应当关注影响还贷能力的因素，包括：

· 利率

· 房租水平

· 失业率

目前利率有进一步下行的可能，房租在逐步上升，失业率基本稳定，因此澳洲房产市场的上涨行情仍将持续一段时间。

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