加拿大买房首付不够如何筹措?RRSP助力!

2014年05月20日 加拿大留学移民房产投资



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今年早春开始的抢Offer 热潮,令大多区低层房屋价格非理性疯涨。一些抢Offer 的“赢家”,却又因为贷不到足够的款,筹不到足够的首付,而与好不容易抢到手的房子失之交臂。


今年早春开始的抢Offer 热潮,令大多区低层房屋价格非理性疯涨。一些抢Offer 的“赢家”,却又因为贷不到足够的款,筹不到足够的首付,而与好不容易抢到手的房子失之交臂。更多的买家,一看到房子已经抢到高过自己的支付能力,只能选择无奈地离开。


房价疯涨首期难筹措


买到房子却贷不到款,这种情况一直就有,只不过现在更为普遍,数额缺口也更大。以前碰到的,多是差个几万,努努力就过关了。现在的房子,动辄抢高十多万,数十万,无论怎么努力,都无济于事了。


另一位不愿透露自己姓名的经纪称,他有一个客户以120多万抢到一个房子,但银行评估这个房子只值110多万,只能以这个价格为基础按比例贷款,令客人的首付出现巨额缺口,最后只能放弃交易。他带


另一个客户抢房,出到80来万,就不敢再加价了,因为付不起了,最后只好眼睁睁看着别人抢得美房归。


首付不够如何筹措?


除了找亲朋好友,还可以利用信贷额度,二次按揭也是解决之道。但无论信贷额度还是二次按揭,借款利率都相当高,有一定风险。


其实联邦政府的“首次购房计划” (Home BuyerPlan,HBP),就是一个不错的首付筹措手段。五年无房即符合首购条件。按照HBP首购计划,如果你是首次购房者,则可以从你的RRSP供款中提取最多25000元作为首付。如果你和配偶一起买房,且配偶也是首购一族,那你们就能凭空多出5万首付。而且取出部分不用上税,RRSP空间也不损失,只需在15年内分期还清即可。该计划也适用于建房。一般来说,RRSP裡的钱需存够90天才能提取。


符合HBP最重要的条件就是,你必须是首次购房者。一般人认为,从未买过房子的才可以称之为首次购房,其实不仅如此。按照加拿大税局HBP条文规定,只要你过去5年内无房产,也可以算是首次购房。

具体规定就是:


以提款这一年往前推4个整年,以及提款之日起往前推31天,在这两段时期内,如果你曾拥有房产,你就不符合首购者条件。第一段时期是指你在过去5个年头内均无房产;第二段时期则是说,你不能在买了房子超过一个月后才完成RRSP提款。


HBP给出如下例子:


2010年,保罗卖掉了他的主要居所,住进了一处出租公寓。同一年,他遇到了珍妮,两人在保罗的出租公寓同居。珍妮之前一直住出租屋,从未有过自己的房产。


两人于2013年结婚,并打算购房。他们想从各自的RRSP帐户中提款以筹措首付。由于保罗在2013年往前推4年之内拥有房产,因此他不符合首购者规定,不能于这一年申请HBP计划。他必须等到2015年才能申请RRSP提款。相反,由于Jane 此前一直没有自己的房产,也没有在保罗之前曾拥有的房产裡居住过,因此她完全符合首购者条件。


残障人士无需符合此条件


HBP计划也有例外,即如果你是残障人士(Person With a Disability),想购买一处更方便,更适应自己需要的住处,则不受此首购条件限制。如果你为残障人士买房,或资助残障人士买房,RRSP提款也


不受首购条件限制。前提是,该残障人士必须是你的血缘亲属,婚姻或同居伴侣,以及收养子女等。


提款有程式,不遵守被征重税


不要以为RRSP是你自己的钱,你就可以随便取。你必须严格遵守有关程式,否则提取款将不能享受免税。星报最近就报导了这样一个例子,未通知银行,擅自取款付首付,结果被征税5000元。

苏珊(化名)于2011年购买了一个一卧室公寓。由于该公寓靠近地铁,吸引众多买家抢Offer 。苏珊最终以407000元胜出。这个价已超过叫价,超出了她的支付能力。为了避免购买房贷保险,她必须筹出20%的首付,于是不得不动用RRSP房屋首购计划。


在交割前2个月,她从两个银行的RRSP帐户裡取出13000元用于首付。未曾想,等着她的,是一张5000元的税单。原来苏珊在提款时,并未通知银行她取款的用途。这是她犯的第一个错误。其实她只需上联邦税局的网站,流览Home Buyer’s Plan,照着指示一步步做就行了


RRSP提款条件:


•你必须是加拿大公民居民(Resident of Canada)


•你必须是首次购房者


•RRSP供款必须在RRSP帐户中存足90天,才可用作首购计划提款


•一般来说,你不能从锁定(Locked-in)RRSP帐户或集体(Group)RRSP帐户中提款用以HBP计划


•所购房屋必须用作主要居所,而且一年之内必须入住。


•所有提款必须在同一日曆年(Same Calendar Year)收到


•在提款用作首付之前,不能已拥有该房产超过30天


•提款后,必须在次年10月1日前购买或建造完房产


•RRSP提款必须在15年内分批返还,亦即每年还款1/15。若当年还款不足,不足部分将纳税

首购计划提款步骤


步骤一:确认你符合HBP提款申请条件


步骤二:填写T1036表格,即首购计划RRSP提款申请表,Home Buyers' Plan(HBP) Request to Withdraw Funds from an RRSP.


步骤三:将填好的Form T1036表提交给RRSP发行机构(Issuer )。发行机构将填写该表的Area 2 。


步骤四:从RRSP帐户提款


步骤五:发行机构将寄给你T4RSP, Statement of RRSP Income表格,显示你的提款数额。


步骤六:从提第一笔款那一年算起,一直到你还完最后一笔提款,每年均需提交税局一份收入税及收益返还表(Income Tax and Benefit Return)


首先你必须填一份Form T1036的表格,该表格可从HBP网站下载。然后将填好的表格交给你RRSP的发行机构(如该案中的两家银行)。发行机构随后会送达你一份Form T4RSP表格,显示你在HPB首购计划下可提取的RRSP款额。你在申请退税时必须附上该表格。苏珊犯的第二个错误是,她认为这件事很容易弥补。她咨询了税局的人,对方告诉她,只要两家银行重新补发她T4表,就可以取消5000元的税单。但是,当她找银行要T4表时,一家愿意出,另一家却明确拒绝。在这类事情上,银行有权做出自己的决定。拒绝向她补发T4 表的银行称,如果她是在本银行做的房屋贷款,补发没有问题。否则没有记录可查,银行不能确定该款项的用途。苏珊抱怨,这是她自己的钱,政府为什么要染指?这是她犯的第三个错误。是你的钱没错,但这部分钱你没缴税。你没按规定、取用,当然要补交税款。

(转自:加拿大都市报)

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