未来房价走势涉及到如何利用过去的价格走势更好地预测未来。现今新西兰房地产协会提供了30年的相关数据供地产分析师去预测未来房价的走势。虽说房地产市场价格的高峰和低谷只能在事后才能知晓，但我们都有疑问，未来3年内奥克兰房价还有可能继续上扬吗？

地产分析师AlistairHelm表示，在过去的五年里，奥克兰房地产市场增长了52%。2008年11月，新西兰房地产协会通过抽样计算出奥克兰房产交易中位价为435,700纽币；2013年11月的销售数据显示，奥克兰房产交易中位价是664,100纽币。五年内，奥克兰房产交易中位价一共上升了228,400纽币，超过了奥克兰居民在这段时期内的平均年收入。

而在此之前高点的2007年7月，奥克兰房产交易中位数则为510,197纽币，比2008年11月的低点高出14.7%。所以从过去六年的房产交易中位价来看，在2008年11月购置房产是一个明智的选择。而与2007年7月的房产交易前一个峰值相比，2013年11月的房产交易中价位上升了30.2%。

未来趋势

如果利用过去的房产价格来预测未来的房价的走势，这是业界一直研究的课题，但是这并非一门精准的科学。可通过过去三十年新西兰房地产协会所提供的房产数据，似乎值得试一下。

将一段时间和另一段时间的价格进行比较的时候，需要进行一些标准化的调整。无论是房产还是房屋内的家居产品，它们的价格不可避免的收到通货膨胀的影响。但是相较于普通产品因通货膨胀所引起的价格上扬，特殊产品如房地产，会因为市场上的供求关系的影响，价格浮动较大。

利用新西兰储备银行所提供的通货膨胀计算器，对奥克兰的房产价格数据进行通货膨胀因素调整之后，得出下图，从中我们会发现在过去六年的房地产价格走势有所不同。

经过通货膨胀因素调整，以现价计算的52%的价格上涨幅度，过去5年的奥克兰房产实际的价格上涨幅为37.8%，仍然有很大的涨幅。但是房价的涨幅主要集中在始于2011年10月之后的两年中，经过通货膨胀因素调整之后，奥克兰房价中位数的上升幅度为29.3%。而在此之前的三年（2008年至2011年），经过通货膨胀因素调整之后的房产价格基本没有上涨。

将此次房价的上涨和上次2002年房价的上涨进行比较，一定是件很有趣的事儿。上次房价的上涨直至全球性金融危机为止。而过去5年内，奥克兰房价的实际价格上涨幅度接近70%。

上一轮急速的上涨时从2001年的12月到2004年的一月之间的26个月，上涨的幅度为27.2%。由此可见，这一轮上涨的幅度远远超过了上次人们所认为的上涨最疯狂的时间。

现在的问题是，在未来的3年中，奥克兰的房价还有可能继续维持上涨的态势么？

这个问题很难回答。因为2003-2004年的房价上涨的因素，是因为针对性的低利率，其时美联储针对911恐怖袭击事件对于经济的影响，防止经济衰退。科技的进步推动价格有所下降，并推动了中国以及BRIC中其他国家的迅速增长。

2012/2013和2003/2004年相仿，世界经济正在缓慢复苏。美国和英国经济正在加速增长并预测新西兰的经济也将得到1970年以来的从未有过的强劲增长。再加上对于未来奥克兰的移民人数的预测，越来越多的净移民会涌入奥克兰，会推动房地产市场的需求和新房建筑市场的短缺。

融资成本未来势必上扬，这也会从一定程度上抑制房价的上涨，但是究竟何时并以何种程度的影响房价，这还是未知之数。

相对于当前的6%的利息而言，贷款利率1%或者2%的调整已经是很大的涨幅了。但是从长期的贷款利率来看，用7。5%甚至8%的贷款利率都是值得考虑的。

短期来看，房产价格仍然会以较慢的速度增长。但是房价的增长速度不会像之前两年那样以15%或者20%的速度疯狂增长，控制在10%以内的年增长是比较合理的。

上图显示了从2001年12月起之后的前36个月房价的走势，同时也跟踪比较了从2011年开始的前26个月的房价走势。两者出现了较为相似的趋势，如果按这个趋势继续下去，那么未来12个月之内，房价的增长速度会下降。

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