曾几何时乳制品行业和房地产市场是将新西兰经济从全球金融危机中拉出来的两架马车，时至今日两架马车分道扬镳，房地产市场继续放马狂奔，而乳制品行业则跌入深渊。

昨天晚上的乳制品拍卖和我们之前的预期一致继续出现大跌，GDT指数出现十连跌，跌幅达到9.3%，全脂奶粉的跌幅达到10.3%，脱脂奶粉的跌幅更是超过了14%。

市场永远是这么残酷，当2012-2013年乳制品价格不合理的飙升时，全球的乳制品行业都选择加大投入，希望享受乳制品价格高企带来的利润，但造成的结果就是全球的乳制品供应严重过剩，从而引发价格的崩跌也就不难理解了。

在奶粉价格不断下滑的背景下，相信恒天然将不得不进一步调低奶源的收购价，之前5月恒天然的预期收购价是$5.25一公斤，当时全脂奶粉的拍卖价格还在2300美元一吨，而到昨天的拍卖已经下跌了33%，所以我们预期本周五恒天然公布的收购价格将会在$4纽币一公斤左右，在这个价格上相信绝大部分的奶农都将处在严重亏损的状态。

远在英国的奶农也面临类似的问题，奶源收购价不断的下调，大量的奶农已经开始示威抗议不合理的收购价格，但是对于乳制品的生产企业，面对乳制品价格不断下滑的情况，为了避免或者减少企业的亏损，降低收购价格几乎是唯一的选择。

我们预期未来2-3个月由于全球的乳制品供应量仍然非常充裕，乳制品的价格难有起色，新西兰的奶农们会面临越来越大的压力，不出意外的话我们将会看到部分的奶农退出这个行业，有些奶农甚至出现破产的情况。在持续亏损的运行模式之下未来会出现全球乳制品的减产，只有当一部分的产能被消灭之后，乳制品的价格才会出现比较像样的反弹。

和乳制品价格以每次拍卖10%幅度下跌相反的是新西兰房地产的市场价格以每年超过10%以上的速度上涨，过去12个月奥克兰的平均住房价格更是上涨了18.8%。根据QV的数据显示，目前的房价已经比2007年金融危机之前高出了27%。乳制品行业是供大于求，而房地产市场则是严重的供不应求。

根据奥克兰市政府公布的数据，2014年房屋的短缺量为15000套，在未来的3年将为持续恶化，到2018年房屋的短缺将超过24000套，一直要到10年后才会恢复到目前的短缺15000套的水平，所以在可预见的将来，奥克兰的房地产市场将始终处于供应短缺的状态之下。只要房屋供不应求的状态持续的状况持续，希望奥克兰房价下跌的想法无疑有点痴人说梦。

奥克兰的房地产市场过热无疑是现实问题，但过热的主导因素还是供应短缺，大量的移民涌入和原本选择租房的市民也加入了买房的大军，房价被推高是必然的结果。如果把目前的房地产市场和2013年的乳制品市场做一个对比的话，目前的房地产市场还是相对健康的。2013年乳制品价格暴涨从而激发了大量乳制品行业的投资，但是在当时就可以预期到乳制品的需求量不会出现井喷式的增长，而当下的房地产市场仍然可以预期到未来持续增加的需求量。

奥克兰房地产市场最大的风险仍然是房贷的潜在风险，目前的房贷利率是历史上最低的，而且在年内有进一步降低的空间，所以未来1-2年的还房贷的压力还是比较轻的，不少购房者的预算是以目前的房贷水平来计算现金流，一旦在未来OCR开始上升，例如回到2007年的水准，那每个月需要还的房贷利息将会翻倍，届时现金流还能否支撑房贷的压力将会打上一个问号。

在降息预期和乳制品持续下跌的背景下，纽币持续走弱，纽币的走弱对于新西兰其他的出口商品例如水果，肉制品都有着正面的推动，所以短期内新西兰经济面临的问题是乳制品行业的局部问题，其他的出口行业以及房地产市场的增速抵消了乳制品行业的走软。但是经济增速总体放慢和就业市场动力放缓仍将是下半年的主基调，纽币的弱势也将延续。

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